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2025年，翡翠公园的二手房已经跌到一万四五了，不远处有一个城发投的楼盘，1.88的容积率，现在毛坯一万三，而且是最高一万三，最低能做到一万一。

记住啊兄弟们，是1.88的容积率，一万三买的是洋房/小高！隔壁一万四五买的二手房呢，是3.4容积率的大板楼，30多层楼那么高啊~

——非常明显的房价倒挂，这就是石家庄二环外的楼市现状。新房现在普遍都能做到一万三买洋房，一万二买小高，下面这张图里的楼盘，基本都这个价位，甚至更低更低！就这，石家庄二环外的新房销量依然不行。

为什么呢？

最重要的原因是地段都太差了，配套一般，学区没有，新修的地铁还没通车，目前看起来一片荒芜。刚需客群虽然没钱，但对地段配套的要求还是有的，小学不重要，学区可以先将就，刚需房住个十二年也可以接受，但通勤不便、商业配套也不行的话，刚需怎么也下不了手的，所以二环外一万三的洋房卖不出去，一万一二的小高也不行。

石家庄这个城市很有意思，优质地段基本都在二环内，二环外除了极少数地域以外，其他配套都远不如二环内，尤其是改善客群非常在意的优质学区。所以改善客群彻底抛弃二环外，二环外的新房从2017年两万一平买高层，跌到2025年一万三买洋房。

二环外的二手房市场就更惨了，相比高点或者开盘价，很多小区基本都是一平超过五千块的跌幅，但我从去年开始就不断强调：

还得跌，高层大板楼是没有希望，没有未来的！以后就没高层住宅这种东西了，全是玻璃幕墙小洋楼，最次也得小高，不信的出去逛逛新房楼盘，看看哪个不是这样的......

因为不止石家庄，全国的住宅楼盘都更改了规划，核心就是降低容积率，新房普遍都是洋房小高，容积率低于2.0的地块也越来越多，高层大板楼已经彻底被时代抛弃了。

↑这房子不难看吧，预计一万一二↑

石家庄二环外的空地太多太多了，三五年以后海量2.0容积率的二手房上市，地铁也通车了，万科融创保利等大开发商以前做的高层改善楼盘，还得跌。

比如新华区北二外的万科公园都会，二手房一年没成交了，原因就是改善看不上，刚需买不起，有点钱的买周边新房去了。新华区二环外一大堆新房，——云尚、金誉府、锦和天樾、云歌熙语等等，一万三能买洋房，谁还一万八买二环外的高层？

更没钱的买北郡去了，因为北郡已经跌到六七千了，而且看情况还得跌。石家庄品质一般的刚需房早就雪崩了，无论二环内外，去年跌破一万，今年开始往七八千的价位俯冲。品质不错、房龄也新、但学区一般的小区还能卖到一万三四，比如国赫天著、融创中心、万科翡翠、东南智汇城什么的。

目前石家庄楼市，均价超过一万七八的房产，只有二环内的一流初中学区房以及二环内的新房楼盘。其他的，基本都在低空俯冲，看不到地板的那种俯冲，过几年要是学区也崩，肯定又多一大批腰斩楼盘。

这段时间做付费连麦咨询，我说的最多的就是——“观望”。这真的不是我糊弄大家，这是大实话。其实我对市场走势并不敏感，因为我不卖房，所以真的不太了解新房的具体售价，我也是经常有人问到哪个哪个楼盘，我再去问老王，才知道石家庄二环外的新房市场已经崩到一万三随便买洋房的境界了.