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作为金水区改善盘的核心战场，北三环沿线项目的表现堪称市场缩影。这里既有坚守高端的“倔强派”，也有主打性价比的“务实派”，更有跨区“抢客”的“野心家”。
“倔强三宝”的困境
中海峯境叁号院、金投天宝府、金投豫发豫园二期，我认为应该被称为北三环沿线的“倔强三宝”。三者均主打170㎡以上大户型，瞄准金水区顶豪客群，毛坯价普遍突破2万/㎡，精装产品更是直逼3-4万/㎡， 但顶豪市场的“蛋糕”本就有限。
1、中海峯境叁号院
因拿地成本高（楼面价近1.4万/㎡），不得不将价格拉至2.6万/㎡以上，450-800万的总价区间，甚至与北龙湖部分项目形成竞争，共同寻找那一小部分客户。
当然，产品力是抗打的，典型的四代宅，户均两个大露台，也都做了隐私、采光的问题的升级处理，平均120%的得房率是目前北三环沿线楼盘中最高的。
全部双套房设计，尤其是205㎡户型的全景舱客厅，实际体验确实很好。
△中海峯境叁号院205户型
也有一些高改客户会介意的问题，比如面宽不够大、进深有些长。其实叁号院南向面宽最小13米，最长17.8米，已经算比较宽的了。主要是进深，最小15m，最大进深20m，对于这个面积段的客户而言，多少有些不尽如人意。
这个其实主要受制于地形问题，地块南北狭长，户型面积又大，也没有更多空间去压进深、拓面宽。
另外有个遗憾，叁号院是几个项目里，唯一没有强学区的，当然，买得起这个价位的，大概率也不在意学区，或者没有上学需求了。
这里适合不差钱、想留在金水区，体验四代宅大露台的土豪们。
2、金投天宝府
天宝府则陷入“高不成低不就”的尴尬：
179㎡以下户型面临美盛臻湾一品的性价比冲击，179㎡以上大户型又难敌中海峯境叁号院的产品力，加上开发商过往刚需项目的品质口碑拖累，市场接受度有限。
其实天宝府大户型设计真心不错，在细节上甚至比叁号院处理的更好。只是，代建方华润合作不愉快，也让人看到了多方合作项目太多的不确定性问题。
△天宝府225户型
天宝府的地块，本就是国泰后期地块，金投托底拿地、华润代建，但真正有决策权的还是国泰。
但国泰之前开发的项目，基本都是刚需刚改，没了华润的加持这个项目后期品质兑现如何，还有待验证。
单看项目规划，还是不错的，宋式风格明朗，公建化立面，没做大露台，把赠送面积都做了室内，算类四代宅，比较适合北方的居住需求。
100米宽的宋式归家大门，泳池、会所level不低
这个项目还有个最大的优势，农科路小学国泰校区+47中的强学区。在金水区普遍双学区的情况下，依然算是能打的。
至于还没入市的豫发豫园二期，就不多说了。
但如果确实是170㎡+的产品，那注定又是一场硬仗。
3、美盛的“性价比逆袭”
与“倔强三宝”不同，旁边美盛的两个项目——金水印与臻湾一品，反而在市场调整中凸显了性价比。
曾是北三环“价格天花板”的金水印，如今二期精装价2.1-2.4万/㎡，凭借高定装修、酒店会所和已交付的品质背书，成为区域内精装产品的“性价比之王”。
145-188㎡的面积段总价可控，近期成交热度回升，也印证了“看过一圈后，购房者终会回归踏实选择”的市场逻辑。
都在说是超配项目的臻湾一品，以1.8-2万/㎡的毛坯价，让其成为北三环改善的“守门员”。
位置更靠近美盛1600亩大盘的核心，自入市以来，就一直是北三环沿线的流量项目。
其实这个项目最初是按2万+/㎡标准规划的，曲面屏立面、全落地窗、架空层、会所、风雨连廊样样齐全。
无奈四代宅的风大，受了冲击才有了如今的售价，其143-173㎡户型兼顾实用性与尺度感，成为地缘改善的热门选择。
△臻湾一品166户型
多说一句，跟这几个项目相比，其实美盛还有张底牌，就是可持续性的大盘造城能力，所以他不单单给你拼室内的百十平方米，还有红线外的城市界面整体更新，以及教育、商业等全维度的配套建设。
比如已经落地的金外和纬五路一小普庆路校区，还有规建中的星级写字楼、酒店、开放式商业街区和很多人性化的幼儿安全防护网络、养老设施的规划。
可惜的是，有些配套兑现进度慢了点。
据说今年年底龙湖天街要开业，也是周边片区的整体利好了。
4、跨区“搅局者”的得与失
惠济区的招商嵩云序，虽身处惠济，却凭借“三环里+双地铁”的区位优势，打入金水区改善市场。其高层136㎡户型精装1.8-1.95万/㎡，总价250万内即可入手四代宅；洋房166㎡户型360-410万，比中海峯境叁号院的高层起步价还低近百万，精准避开了顶豪竞争。
但“惠济身份”也成了短板：单学区（小学：东风路小学总校尚可，初中：六十中则一般）与金水区普遍的“双学区”项目相比差距明显，教育资源的弱势让其难以吸引有上学需求的家庭。不过对于无学区焦虑的购房者，其洋房的稀缺性与低密属性仍具吸引力。
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