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昨日绿城咏湖云庐，领出了首张叠墅预售证。‍‍‍‍‍‍‍

作为杭州主城区首个不限价楼盘，其定价不仅备受关注，也具有一定的风向标意义。

四幢叠墅共计52套房源，主力户型面积约264-314㎡，均价67665元/㎡（含精装4500元/㎡）！‍‍‍‍

其中1幢为上下两叠，面积大单价高。

单价最贵的一套是1-1-101，东边套下叠，单价11.18万/㎡，总价3511万。

不过该房源为展示样板间，价格里包含了软装和地下室花园的装修，是这批房源中唯一一套单价超10万/㎡的房源。‍‍

其余三幢均为上中下三叠，最低单价49157元/㎡，最低总价1291万。据传已经有不少意向客户。

咏湖云庐位于白马湖板块，该区域新房断供有10年之久。

去年7月该地块作为主城区首宗不限价地出让，吸引了不少房企参与，最终被绿城以楼面价29223元/㎡竞得，溢价率接近40%，竞争相当激烈。‍‍‍‍‍‍

绿城拿到后很快就做了规划，由于地块是南北狭长状，绿城就势做了南北分区，北区高层、南区叠墅。

高层去年12月首开，精装均价43030元/㎡，摇号中签率低至21%。

首开定价是市场的试金石，21%的低中签率，直接证明购房者对价格的接受度颇高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此在今年1月份二开时，咏湖云庐对价格进行了上调，二开精装均价44700元/㎡，涨幅接近4%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

去除楼栋不同的差异，这一涨价幅度还是非常明显，但热度依旧，二开中签率依旧只有22.9%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

绿城这一定价策略算是开发商间的主流做法，首开定低一点保证热度，后面再慢慢涨价。

对比二开高层和叠墅的首开价，差不多是1：1.5。

杭州实行限价前，高层跟叠墅有个基本的定价系数，如果是上中下三叠，一般是1.4左右，如果是上下两叠，大概是1.5左右。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

咏湖云庐这批房源其实大部分都是上中下三叠，定价系数到1.5，明显不像高层首开时那么保守了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

究其原因，一部分是市场对于高层的认可，间接说明了市场对该盘地段以及绿城产品的认可。‍‍‍‍‍

咏湖云庐紧邻地铁18号线白马湖站（在建），旁边就是白马湖，这些优势都能套用在叠墅身上。‍‍‍‍‍‍

再说产品，叠墅的产品与高层虽然没有可比性，但绿城品质在前，叠墅做到了私梯入户、南北入户花园、中叠也拥有庭院和地下室......吸引力更强。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

另一部分原因，咏湖云庐将更好的位置让渡给了叠墅区。‍‍‍‍‍‍‍

叠墅区正对流光河，东面一路之隔便是白马湖，最大程度的保证叠墅河景与湖景视野。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再者高低配的小区，“高区”往往都是做低价格快跑，“低区”慢跑拉高溢价。‍‍‍‍‍‍‍‍

如果放在限价时代，咏湖云庐很难卖上价格。‍

身处市中心（湖墅）的霞映锦绣里，容积率更低（1.3），洋房+叠墅（上中下三叠），整盘精装限价才65100元/㎡。‍‍

即便是叠墅，也不能突破价格限制。

过去是开发商不想做，购房者抢不到。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

好在现在终于定价权回归，开发商们做低密产品的信心也直线上升。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年以来，杭州“高低配”项目一个接一个。

今天下午保亿国丰桥南项目公示，规划有8幢14-17F高层以及12幢6F叠墅，距离拿地仅8天。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

前两天国泰世纪新街商住项目公示，同样是高层和排屋的高低配组成。‍‍‍‍‍‍

据杭州楼市动态不完全统计，目前杭州八区含低密产品待售及在售的项目有31个，叠墅、排屋、合院都冒出来了。

它们大部分都是不限价项目，想卖多少能卖多高，咏湖云庐先来打个样。

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