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◾在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢
牡丹大观天下于2022年9月24日首开。项目前身是汇通路G91地块，于2021年9月27日被常州黑牡丹集团经过27轮竞价成功抢下，楼面地价约20039元/㎡。 项目共打造12栋18F低密度小高层，规划建面约103、125、143㎡三种户型，刚需到刚改到改善均能覆盖。
◎大观天下效果图
提到黑牡丹，可能不少南京的小伙伴都不是很熟悉，黑牡丹是常州的老牌国企，成立于上世纪40年代，主要经营纺织服装、新型城镇化建设和新基建三大业务板块，也在多个城市打造了水岸首府、牡丹学府、绿都万和城不等少标杆产品，累计交付逾600万㎡，拥有逾15万业主。
拥有扎实开发经验的黑牡丹，又是为何首入南京便直接碰壁了呢？哥们将从以下5个方面来进行分析：
第一，是市场大环境影响。
目前，市面上300-400万的刚改盘竞争十分激烈，而且汇通路板块算是整个城东出货量较大的一个区域，即使牡丹大观天下打造的是低密小高层，周边还有美都星屿熹、新城铭著风华、万科紫辰光年（尾盘）、正荣润岚府（尾盘），竞争十分激烈，虽然牡丹大观天下，综合素质不差，要取得特别令人惊喜的成绩，难度不小。
第二、是品牌上知名度不高。
牡丹大观天下是黑牡丹首入南京之作，总体来看，牡丹大观天下是一个不会出错的诚意之作，但是由于在南京本地人心中缺少一定的知名度，缺乏一定的信任度，观望情绪会比较重。
第三点，销售节点不佳。
2021年恰逢市场火热时期，房企拿地积极，土拍市场比较火爆，黑牡丹于市场高点拿地，但项目入市后，市场热度开始趋于平稳。不仅如此，此时周边楼盘万科紫辰光年、正荣润岚府已经消化了一部分周边的意向客群，粥多僧少，买房者有较多的选择空间，牡丹大观天下去化难度更高了。
第四点、置业门槛的确不算低
牡丹大观天下打造了建面约103、125、143㎡三种户型，含包约3.28万/㎡，按照这个均价计算的话,总价约337万起。
屋漏偏逢连夜雨，今年5月，项目周边同样由国企打造的美都星屿熹入市，项目建面约75㎡、82㎡、89㎡，全装修销许均价29980元/㎡，无升级装修包，最便宜的建面约74㎡的户型总价只要约209.58万，最贵的建面约89㎡的户型价格也没有超过280万，总价更友好，市场也印证了美都星屿熹的热度，首开去化超6成！
◎美都星屿熹首开现场
第五点：小面积户型可以看到公墓
不得不说的缺点，那就是这个片区有一个永久性的墓地，或将影响未来二手房出让。
可以看到的是，虽然楼市利好不断，房地产市场会有所好转，但曾经那个闭着眼睛卖房的时代早已一去不复返了。
汇通路板块，位于江宁栖霞交界处，是麒麟地铁小镇一期片区，北至麒麟路、西至燕西线、南至规划金马路、东至东麒路。
但是这个板块的发展不像其它板块那样一帆风顺。目前板块最大的优势是已经开通的地铁四号线，共享仙林的教育资源（如仙林南外的公办分校），二十八所集聚了大量中高端就业人群；但区域内的高端配套不多，部分交通要道还在建设中，商业和医疗配套主要依赖仙林板块。
其次，汇通路板块行政区划上属于江宁，但是目前江宁区的发展重心不在城东，汇通路板块与栖霞交汇处的断头路仍然很多，城市界面并不是很好。
不仅如此，2021年汇通路中南地块旁还挖到古墓，缓慢推进的东麒路北延工程由于古墓的勘探，推进时间也将变得更慢了。
在当下南京市场上，牡丹大观天下只是一个缩影。要知道前几年，南京新房市场可谓火爆非常，譬如江北首付八成门槛极高，有的有钱都抢不到。但是从去年下半年开始，楼市行情急转直下，各个板块销售情况冷热不均，不乏一些首开即售罄的豪宅，但是一些销路不好的新盘开盘仅卖出一两成亦是常态。
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