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都是地王惹的「祸」！
核心地段新房价格预期被拔高到10W+，把最后的几个限价红盘衬托得像是「白菜价」。于是，疯狂加价、隐藏售楼处也挡不住大家的热情。
毕竟，即便加上车位、加装包，这些豪宅的总价段还是能控制在一两千万，依然还在杭州楼市的舒适区里。
但富人的钱也不是大风刮来的。
当我们兴奋于杭州7W+、8W+的地王，能与北上深站到同一阵营时，新房总价段也要被拔高到3000万级，真正的考验来了——
杭州楼市要挑战自己的「不舒适区」。
杭州楼市的购买力，大家有目共睹，尤其是一两千万的豪宅。
限价时代，它们霸占着城市最好的地段和资源，自然要被抢成香饽饽。不限价之后，在地王制造的恐慌效应下，又凭借最后的限价红利和一定的稀缺性，遭到疯抢。
一时间，杭州好像给人不缺高端购买力的感觉，房价捅破10W+似乎也是兴奋多于担忧。
但是，当这些地王们把总价一个个拉升到3000万级，杭州楼市真正的考验要来了。
给大家看一组数据：据CRIC（中国房地产住宅信息服务平台）统计，2024年，全国重点城市3000万以上的房产，包括新房和二手房，一共卖掉5546套。
其中，上海是绝对老大，成交3129套，占比接近全国6成。深圳北京广州属于第二军团，分别成交808套、770套和447套。
剩下的新一线城市处于第三军团，其中，苏州成交186套，杭州75套，南京47套、成都22套。
看起来不缺高端购买力的杭州，与一线城市相比遥遥落后，在同等级城市里，也并不占优，还输了苏州一大截。
但接下来，杭州顶豪的供应可一点也不含糊。
再给大家看另一组数据。我粗略统计了下，目前市面上待售的项目里，杭州地王和各个板块地王们即将推出的高层和别墅类产品，总价3000万级的供应量超过1200套。
按照去年那个流速，这批顶级豪宅需要十几年才能卖得完。
当然，我们现在还不能这么悲观，需要客观地看待这组数据。
第一，在供应端，杭州之前几乎没有3000万级的新房产品，自然也不会有成交量。
在限价时代，杭州新房最高单价也才不到7万/㎡，400方的房子再绑上车位和加装包，也才勉强能达到3000万。除了少量跃层、别墅，根本没得买。
第二，在需求端，杭州的顶豪一直被压抑着，形成了一个「堰塞湖」。
也是因为限价，过去8年，杭州顶豪市场没有供应，也没有足够优秀的产品，一两千万的限价产品，真正的有钱人看不上眼，这部分需求强烈却无处释放。
所以，「杭州3000万级豪宅一年只卖了75套」，本身是失真的。那么，杭州顶豪真实购买力有多少？
我们还是以一线城市作为参考。
上海是杭州的上限。
作为世界一线城市，上海的城市能级和对富人的吸引力，杭州肯定比不过。而过去十年，上海3000万级的新房成交量，每年能突破1000套也并不是件容易做到的事。
因此，1000套，应该也是杭州3000万级顶豪难以逾越的顶。
广州更可能是杭州的参考答案。
除了GDP总量还有不小差距，杭州在人均GDP、居民收入、财政收入、上市公司数量等多个硬经济指标上已超越广州。广州也早就有了10W+、20W+的新房供应，3000万级顶豪供应量充足，而去年的成交量也才300来套。
这也是杭州可以去拼一拼的更现实的指标。
而杭州仅仅是水电新村就有约200套，几个地王随便拿出一个就把高端购买力吸干了。
不过，由于限价8年没有超级豪宅供应，这些年形成的顶豪「堰塞湖」即将倾泻而下，至少今年还不用太多担心。
因此，最近的地王频出，也是为了迎合这部分市场。密集供应之后，城市级的地王已经暂缓供应，剩下的是各板块在接力。比如运河新城、萧山城区、未科核心等地，会有高低配产品供应少量3000万级顶豪，对整个市场影响有限。
同时，地王效应还能带动市场情绪。
比如环奥体周边、主城区石桥运河新城等地，原本滞销的板块，现在正在快速去化，因为房价参照系数发生了巨大改变。
以奥体为例，水电新村预期13W+、世纪城核心预期8W+，周边三五公里的环奥体还是3字头的限价房，性价比发生了逆转。
但问题也恰好出现在这里。
之所以说，杭州楼市会进入一个「不舒适区」，一方面是目前超级豪宅的供应远超市场需求，「堰塞湖」能泄下来多少需求，还是未知数，这对市场本身也是考验。
另一方面，这些地王带动起了市场情绪，但当它们入市时，如果市场表现不及预期，也可能也会带崩市场情绪。
比如，一旦卖不出去，会不会降价促销，把大家高涨的情绪打回去。
如果这些地王不再需要抢房了，那么高端二手房市场也会跟着泄气。
事实上，这些地王项目对于周边品质不错的二手房，短期会有带动作用，申花的馥香园就表现出量价齐涨的趋势。因为会有一部分人预期买不起地王了，那就只能去接周边还算优质的二手房了。
但长期来看也是利空的。
因为高端购买力作为塔尖人群，本身是非常有限的。当他们奔向新房，二手房就缺失了客户。
假如水电新村卖到13W+，在产品、地段、得房率等各方面都更好的情况下，旁边的杭州壹号院还能不能卖出这个价？
更何况，顶端的富人们，本身就是「喜新厌旧」的。
CRIC的数据显示，去年，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%。
在3000万级这个市场，新房成交量是二手房的接近4倍不说，增长幅度也是遥遥领先。
到了这个价位段，二手房的竞争力远远低于新房。
更何况，其中一些富人可能本身就是卖掉了手里的二手房，把资产置换成更新、更核心、更优质的不限价产品。
而二手房更有可能的结果是，降低身价，回到一两千万这个相对的舒适区。
这对于豪宅业主来说，也是完全有空间的。以杭州壹号院院士楼为例，4月11日，首套法拍房成交，拍出了3782万总价，单价11.4万/㎡。
2021年，杭州壹号院最后一次加推，仅82套，全部都是333㎡大户型房子，限价48100元/㎡。
根据当年一房一价，这套房买入总价为1456.5万元，仅4年时间涨价约2326万元。
入手成本低，意味着未来的降价空间也非常大。
问题是，譬如杭州壹号院、馥香园等，也算是限价时代难得还剩下的品质比较在线的产品，原因也是开发商希望用这些产品「打广告」，打开高端市场，这才没有介意少赚点甚至亏一点。
但大多数限价时代的产品，其实并没有这样的好命。
3000万级这个「不舒适区」，不仅仅是对杭州顶豪新房的考验，对二手房也是如此。
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