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第一梯队

房价2万-3万/㎡+

2025房价天花板可能要被捅破

云龙湖、市中心一直是徐州卖得最贵的板块，屡屡突破主城房价天花板。

● 市中心，目前仅有2盘在售，正核心的德基中山壹号住宅，建面约116-252㎡，成交价最高3万多元/㎡。颐和源璟，建面约122-205㎡的大平层，目前成交价也控制在2.2万/㎡-2.6万/㎡+。

2025年，市中心还有猛将加入——中山饭店地块，就在王陵路上，紧靠着户部山、徐师一附小，距离德基广场很近，而且平均户型207㎡，起步门槛很高。

据小道消息说，这个项目要和品牌房企合作开发 ，还将带来全国有名的豪宅产品系，是否会捅破市中心房价天花板，我们拭目以待。

● 云龙湖板块，目前有3盘在售。

卖得最贵的紫宸公馆，纯纯低密的宋风大宅，还获得了2024年华裔天下文化大会颁布的“中国最具文化价值楼盘奖”。

就在1月25日，项目正式公开了西大门实景，整体门庭空间采用轴对称布局，辅以中式书画照壁、地面是特色水纹铺装图纹，增强入口的仪式感和尊贵感，而且项目大西门一墙之隔就是云龙公园。

目前在售建面约170-330㎡的洋房、建面约450-810㎡的宋风院墅，整个小区均价3万/㎡+，其中合院最贵5万/㎡成交。（拓展阅读：刺激！单价5万/㎡成交！徐州豪宅房价创新高）

位置最好的保利建发·天瑞，一路之隔就是云龙湖风景区，项目均价2.9万/㎡，目前剩余不到100套房子，都是洋房，在售建面约143㎡、178㎡。

2025年，中海臻如府也要开盘，楼面地价7000元/㎡的小高层社区，建面为155㎡、182㎡，一梯一户，这个盘或将成为徐州买房人杀入富人区的新房门槛。

02.

第二梯队

改善主力军

房价1.7-2万/㎡！

目前徐州改善楼盘主要集中在CBD、主城五山公园、北二环附近，房价稳定在1.7万/㎡—2万/㎡+。

● 新城区CBD板块，目前仅有招商序一盘在售，小高层毛坯单价1.8万/㎡起步，目前主力在售199㎡、264㎡的大户型。按照预期流速，这个项目今年3季度就清盘。（拓展阅读：狂卖27.78亿元！徐州富人区，走出独立行情！）

2025年，国企隆兴建设发展拿下的大龙湖地铁站北地块，预计也会入市，之前有小道消息说要跟招商合作，具体与否还没官宣。

● 主城五山公园板块，仅有万科·吾山在售，该项目容积率1.1，目前主要在售的是叠墅、合院产品，总价270万起步，户型165-377㎡。上个月底交付，实景还不错。（拓展阅读：最贵1300万/套！这是一场，徐州前所未见的交付！）

● 城北二环板块，仅有徐钢棠颂在售，洋房成交价在1.8万/㎡-1.9万/㎡，小区体量不大，总共才110套房，目前就剩最后50多套了。

03.

第三梯度

房价1.3-1.7万/㎡

这个价格段的楼盘，主要集中在主城核心板块，适合首次改善置业的买房人关注。

● 新城区太行路板块，除了万科昆吾外，其他盘基本都在1.3-1.5万/㎡，包含万科翠湾中城，毛坯1.4万-1.5万/㎡，剩余最后几十套房。水沐玖悦府，毛坯价1.3-1.4万/㎡，项目快交付了。

2025年，绿城和产城发展共建的2022-56号镜泊路地块，预计会入市，规划9栋楼476户，楼面地价8900元/㎡。

● 东区翠屏山板块，伴随天卿和翠屏风华清盘，目前区域内仅有明月春晓一盘在售，毛坯价1.4万/㎡+，建面约115㎡-143㎡。

重头戏是，2025年新盛·隐翠要入市，这个盘楼面地价9600多元/㎡，建面约115-190㎡，产品会更新迭代，且为国企新盛开发，预计价格不会太低。

● 高铁新城，目前没新盘在售了，区域内二手房普遍在9000元/㎡-1.5万/㎡。

2025年南京城开的凤凰原要入市，据透露，项目要打造豪宅产品，建面约171-476㎡，开发商对价格预期也不低。

04.

第四梯度

1.1-1.3万/㎡

刚需价格买改善房子

这个价位，过去只能买刚需楼盘，但是现在可以买改善楼盘了，大平层、洋房随你挑选。

● 大龙湖板块，目前这一板块有华侨城·湖东道在售，建面约143-179㎡的大平层，单价9xxx元/㎡起，好一些的楼栋价格段在1.1-1.4万/㎡左右。

● 鼓楼新城，区域内在售的楼盘有美高云栖，纯洋房社区建面约112-140㎡，还是现房，所见即所得，目前单价1.2万/㎡。

● 九里山板块，苏宁世茂璀璨云著，单价1.2万/㎡左右，精装洋房已交付。蓝城桂语春山，目前房价1.3万/㎡+，建面约119-162㎡。

05.

第五梯度

房价1万元/㎡以下

2025年竞争会更加激烈

这个价格段，是竞争最激烈的板块，几乎东西南北区都能选到房子。

● 大龙湖南部板块，目前有雍润府在售，打造小高层和高层产品，门前就有琅河景观带，之前已经交付了好几批，首付不到20万买140㎡现房大四房。

● 大学路板块，目前有3盘在售，其中保利学府，建面约110-165㎡，小高层房价8000多元/㎡，洋房价格9000多元/㎡，小区自带配套，园林做的很好，得房率也高。（扩展阅读：性价比之王！徐州这家楼盘，卖爆了！）

招商万科山水间，首付20万起选建面约141㎡准现洋房 、建面约150/175㎡大平层洋房。泽信云樾天著，单价8000多元/㎡，建面约119-130㎡。

● 北京路板块，这是去年比较火的板块，板块内的万科·檐语间开盘5个月就夺得了2024年徐州销售套数销冠，洋房供不应求，主力在售建面约97—150㎡，房价8500元/㎡起。

2025年，这里还有2大新盘要入市，一是徐高新与绿城管理共建的桂语新著，打造1190套小高层，建面约101-143㎡，楼面地价4500多元/㎡，已经公开了天赋广场的展厅。

第二个是，徐高新与东原共建2022（高新）-23号地块，共1056套16-18层的小高层，平均户型建面约114㎡，马上也要有动作了。

这2个新盘入市，整个板块竞争将进入白热化阶段，产品比拼、价格比拼在所难免。

● 娇山湖板块，2025年有1个新盘要入市——云湖山庄，打造11栋6-7层洋房，自带商业街区配套，预计价格很惊喜。

● 淮海新城，目前有翠微朗庭、湖城大境等项目在售，房价普遍在8000多元/㎡-9000多元/㎡，价格竞争激烈。