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当天澜海岸交付时，我们一笔带过了杭序府。今日的文章，它是核心。聊一下杭序府有别于以往项目的几个特征：

1️⃣杭序府不限价

钱二东七堡四至范围内，限价基本上没差。最昂贵的天澜海岸、江月望云5.3万，潮语映月5.2万，天澜美境与潮语鸣翠5.1万。

杭序府是这区域内首个不限价的商品房，目前的放风价在6万以上。

2️⃣纯高层亮相

杭序府是一个纯高层的住宅项目，延续了天澜海岸、江月望云、潮语映月纯高层的格局。在七堡仅有潮语鸣翠因沿河限高做出了钱二也是到目前为止唯一的洋房，当然也可以说是限价绝版的双限洋房。

当然它做高层乍一看是令人匪夷所思的，钱二开发三年以来，因为双限、与土地容积率普遍2.5左右，没有孕育叠墅的基因。

而在放开限价后，叠墅以其更高的溢价，而且杭序府又是钱二首个放开限价的宅地，做叠墅很简单，事半功倍。但是，杭序府是以纯高层亮相的。

这与当下绿城岸芷丁香是一个理念：纯高层会一定程度上让销售均价变得不如高低配，但是它开盘—售罄有着更高的节奏，纯高层也有更好的楼间距排布，也能在定价中弥补。

当然，杭序府除了与岸芷丁香类似的纯高层排布，也有它的不同寻常。

3️⃣地上车库首次亮相

地上车库6米，这是新规后的首次亮相。报价6字头及以上的项目，像上城区的大家安琪儿也是如此。

杭序府与大家安琪儿又有一点类似的是，都是纯高层，而没有高低配。而像萧山区众多的高层&排屋的公示图来看，并未见到地上车库。

因此，高低配与地上车库应该不可兼得。取其一，就很好。

怎么去理解地上车库的设计模版，我会拿日耀之城的滨水区去理解。

就是会有双入户大堂的感觉，会有空中花园的即视感，必然就是一个人车分流的景象，以及挑高之后不会潮湿，相应的2楼景观、日照会比原来的更好。

从招商前几天再版的公示方案来看，也似乎是在庭院水景上有造诣的，不同于以往的平铺直叙，在有了挑高之后，就有立体景观的呈现。

而以往的项目会以一个下沉庭院来增加美感。

以及，地上车库新增的意义是，它可以把原来的配电房、开闭所等其他不利配建设施放在地上一层，也还有利于二三楼住户的视野影响。

4️⃣6套顶跃压阵

当然，放开限价之后，不仅有高低配来增加溢价，也能做一定的顶跃来实现均价的增长。杭序府做了6套顶跃来增加溢价，弥补因没有高低配做叠墅的损失。

而比如安琪儿的滨江万象锦和府，就是既有叠墅又有顶跃，那就鱼与熊掌都兼得了。

举个上海的例子，绿城潮鸣东方的均价19.5万，顶楼25万。一般而言，顶楼户型要是很寻常，非但不能卖出溢价，而要打折。这个杭州购房者很熟悉。

但是，顶楼做出好的户型，就是点石成金，能卖出溢价来。

这个在不限价的前提才能有，因此漫长的限价时代，仅有寥寥无几的顶跃。

那么6套顶跃370长什么水平，目前没有户型图。

5️⃣外立面延续杭著

杭著瑧邸的外立面是很好看的，放在申花也是颜值担当。那么杭序府的立面，是在一定程度上延续了杭著瑧邸的风格。

这张图是南立面的图，那反正无非就是玻璃幕墙，大幅阳台。

那么北立面如何，应该是这张图，那么就很通透了，北立面也是大幅的玻璃幕墙，或者叫它北立面的全面屏设计。

而在屋内看出去，并非是一扇的玻璃，而是多个房间、厨房、卫生间合并而成，就能说明北立面的设计是极尽优化，力图把北立面的观感拉到顶峰。

当然在钱二芝澜玉澜的观感也是非常不错的，算是引领了新一代的立面潮流，招商则是把产品力从申花延伸至钱二。

5️⃣4款户型

杭序府发布了170、176、210与260的四款户型。

从户型图上来看，都是落地窗，这是改善的气质。

260方户型，是一款耳熟能详的，我估计很多客户闭着眼睛都能记下的户型。十字入户门厅。两房朝南、两房北，餐客厅L型，北向开放式书房、餐客厅、南阳台的经典款。

它与招商杭著瑧邸238方是一回事，相似度非常之高，略有不同之处客厅的阳台，做了不同进深，这点在天澜海岸460、玉澜388都见识过，似乎是很讨喜，那么杭序府就借鉴了。

与杭著瑧邸设计理念相同的是，杭序府260方都放在了东边套，并没有在相同的西边套镜像来做。

这可能是出于隐私对视，也有可能是出于建筑形态或者是其他原因，所以杭序府260方同一单元的西边套就是做了210方的边厅格局。

210方的户型格局，乍一看是与玉澜212是很像的，类一梯一户的格局，三房朝南的四房三卫。

当然它得房率更高，其一是非剪刀梯高层，其二南向次卧有一半阳台赠送，这个没去细看。其三与260方一个单元，公摊比例要好一些。

因为杭序府的户型图没有看到尺寸，也许玉澜的边厅阳台赠送和杭序府两个阳台一般大，那其二在讨论得房率时就没有意义。

从玉澜、翡翠嘉运府、嘉映锦绣里的市场来看，常规的四房200-210来方，是有市场的。尽管大致格局从139方两梯两户就能做出来，比如岸芷丁香139方，但是套房数量、主卧次卧尺度，餐客厅方正度，落地窗比例，户型越大，总是更有高改善气质。

所以杭序府170方户型就能简略概括了，看起来就是一个210方的弱化版，三房朝南、双套间、边阳台、南向次卧阳台，北向书房等，唯有尺度大不同。

再看到176方户型，这是分布在两幢中间户，两梯两户两个单元楼的设计，所以不是两梯四户有连廊的中间套。

这款户型是一个类一梯一户的南厅格局。四房三卫，南向是两个套房。这里涉及到一个户型设计的分歧，像岸芷丁香的179方就是三房朝南，那么餐客厅的开间就会略显窄一点。

那么两者的二手市场的表现孰强孰弱，从华丰造纸厂的杭曜置地中心179与星瓒颂锦府177基本上是一致的价格走势，且都有大量的成交。从中可以看出，四房户型并非要三房南，两房南两房北的设计也是讨喜的。

6️⃣精装修的期待

在不限价的背景下，就没有提及装标价格的必要，反正就一个房价，简单纯粹。

当然，并非是所有非限价项目的装修标准都会拉得很高，所以对于杭序府的期待是，装修的质感能否有之前杭著瑧邸含加装包的效果。

7️⃣首开楼幢

之前去看的时候，两幢楼建设进度明显更高，1幢与2幢，约90套房源，包含了上述所有的户型，与一套顶跃户型。

悬念是，杭序府的首开定价是冲着售罄去，还是当日去化70/80的基准。

附杭序府建设方案图：

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