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联投长江天元：锚定滨江商务区核心增长极
自 2008 年武昌启动滨江商务区重磅规划以来，众多头部企业与重量级产业项目相继落定，央国企、总部经济、新商业利好持续兑现。
板块近3年仅出让2宗住宅用地，联投地块楼面价1.7万/㎡（2023年），显著高于华发的1.35万/㎡（2023年），反映政府对该板块的价值预期。
华发外滩玺：成熟区的“存量优化”困局
积玉桥板块开发饱和，近10年都鲜少新增住宅用地，今年华发双子（大堤口&农讲所地块）的出动，以及接下来的武汉地铁136地块，都为这个片区注入了一点新鲜感。
该片区零散型商业已发展成熟，日常生活便捷性完全没有问题，但可见范围内，也没有能规划大型地标商业体的空间，缺乏集中消费场景。
联投长江天元胜出
联投占据的是城市增量红利，而华发只能挖掘存量价值。若武汉长江主轴规划全面落实，联投板块房价溢价潜力上限更高。
核心观点
二、品牌基因：豪宅操盘能力的代际差
华发：豪宅市场的“标准化输出者”
华发到武汉的第一个项目，位于汉口CBD的华发中城荟，就是做的豪宅，品质口碑及市场流速都不错。
在青岛路的华发外滩荟里分洋房，也做出了其独有的稀缺价值与豪宅风格。即使是在豪宅云集的二七滨江商务区，也有华发外滩首府的一席之地。
而从案名可以看出，华发外滩玺也将延续汉口两大 “外滩系”的基因，稳定输出，豪宅品质问题不大。
联投：从刚需开发商到豪宅的转型阵痛
相对而言，作为本土企业的联投，在此之前并无豪宅代表作。首个豪宅联投中心，也更偏向以地段、江景等为核心输出点，品质也是在开发过程中一点点提升起来的。
华发外滩玺胜出
华发的优势在于成熟的豪宅产品线，对于高端项目的开发，华发的品牌基因自然是更优于联投。
核心观点
三、景观视角：江景资源的“阶级分层”
联投长江天元：约85%以上的房源可直面观江
联投长江天元三栋住宅错落排布，江距从小到大依次分别是： 1号楼、2号楼、3号楼，头排商业楼层较矮，1、2号楼大部分房源都可以无遮挡观江，3号房源中170平的户型基本也能看江。
总的来说，除了130平、140平两种偏小的户型外，大部分楼层都能享受直面长江的景观视野。
华发外滩玺：斜向景观，仅约半数房源观江
从项目地块占位来说，华发外滩玺整体也是一线临江的，但具体到楼栋来看，项目四栋住宅中，只有1、2号楼属于头排，除了少量低楼层房源无法看江之外，大多数房源均可无遮挡看江。
不过，需要注意的是，项目所处江面偏西南，整体朝向也是偏西南，这样更利于南向客厅、主卧等空间的观江，但斜向观江就没有正面对江的视野那么震撼了。
联投长江天元胜出
虽然这两个项目都拥有一线江景视野，但从室内看江视角及可看江房源在整盘中占比这两个因素考量，联投长江天元的优势还是更为明显。
核心观点
四、学区价值：略有价值VS毫无价值
学区的确定，都需要等到交房入学后，但依照现有的划片来看，华发外滩玺所在位置对口的学区为：中华路小学金都校区&粮道街中学积玉桥校区的组合， 2025年普高率约为81% 。
虽然在整体学区房市场中，也算不上顶尖的价值，但与之相较量的联投长江天元就近的新河街小学，基本上没有学区价值可言。
华发外滩玺胜出
但以联投长江天元的定价与定位，它的业主大部分应该也不会按照片区划分就读。
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五、配套能级：十年“时差”下的资源骤变
配套类型 联投长江天元 华发外滩玺 商业 自带35万方世界500强企业总部/8000方商业街/周边有武昌万象城、绿地缤纷城、龙湖滨江天街等大型商业地标
依赖临江大道上各大社区底商，周边基本商业配套已成熟，且品质与氛围尚可，步行可达司门口商圈
医疗 武汉市第七医院新院区
省中医院/市三医院
生态 武昌江滩
圈层 滨江新贵/总部高管
地缘性高改客
联投长江天元胜出
华发外滩玺所在的积玉桥一带发展更早，成熟度高，从生活配套的便捷性上来说是完全没有问题的。
但联投天元所在的徐家棚一带，位于武昌滨江商务区腾飞的风口，商业、交通等城市生活配套更为先进，规模更大、更新，从级别上是明显高于积玉桥一带的。
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六、整盘规划：低密舒适PK垂直都市
华发外滩玺： “反超高层”的全新规划
密度控制：容积率2.98，属内环最低之一。
人文视野：部分高层房源可远眺黄鹤楼，文化价值难以复制。
联投长江天元：“立体城市”的效率主义
贴身配套：借鉴亚洲豪宅香港天玺1:1规划方式，将住宅与写字楼、商业交互，实现出门购物、下楼办公的港式生活。
两个项目各有千秋
两个项目虽同属低公摊产品，但华发外滩玺是实打实的低容积率高层，且临近黄鹤楼，周边建筑受高度限制大多不高，整体居住密度更低。
联投长江天元为超高层建筑，已几乎被市场淘汰，但胜在综合体繁华度与便捷性更高。
核心观点
七、价格策略：总价门槛背后的市场卡位
目前两个项目的价格都还没出来，以下只能根据市场经验进行无责推测。
基于拿地价：同一年拿地，联投长江天元比华发外滩玺每平米楼面价高2500；
基于板块热度：联投长江天元所在的武昌滨江商务区发展蒸蒸日上，华发外滩玺所在的积玉桥板块已开发成熟，后期增长空间有限；
基于周边房价：华发外滩玺之前，片区内以已很久没有新的项目，紧邻的金都汉宫二手房行情依然处于下行趋势，均价约在2.6万左右，对它的定价应该会有所影响。联投长江天元直观对标联投中心与长江中心，均价基本都在4万以上。
不难预判，联投长江天元的定价将高于华发外滩玺。
华发外滩玺的起步户型约160平左右，集中在4#“夹缝中”看江；
而联投长江天元的起步户型约 130平，位于三号楼中间段，无江景。
这两个户型也大概率会是整盘中的定价洼地。
从两个户型图中可以看出，华发 159平户型为3+1房，从功能性上优于联投130平的三房户型。但联投户型设计更为方正，且客厅、主卧、次卧三个主要空间的采光面更宽。
假设华发外滩玺的定价为 3.5万/平，联投长江天元的定价为4万/平，则华发的起步总价为556.5万（159㎡*3.5），而联投的起步总价为520万（130㎡*4），门槛更低。
于此同时，联投 140平四房户型，总价约为560万（140㎡*4），户型方正、功能相似，可以对华发159平的户型精准狙击。
两个项目势均力敌
按照市场规律，联投长江天元的单价定价必然会高于华发外滩玺，但从他们的面积段来看，以 180平面积为界：
华发180平及180平以下户型（约98套）占整盘（约208套）的47%，而联投180平及180平以下户型（约210套）占整盘（约290套）的72%，
华发的整体面积更大，所以总价均值应该差别不大，具体得看他们最终的单价差。
核心观点
虽然项目级别和城市占位不能相提并论，但【华发外滩玺】与【联投长江天元】的正面交锋，与上半年【建发望湖】与【华润长江中心】的对线，还是有一定的相似轨迹： 一个更偏向内求的宜居，一个更偏向外求的发展。
两个项目的得房率都在93-103% 左右，【华发外滩玺】更符合当下类四代产品低密低公摊的特征，【联投长江天元】从建筑层高上来说依然是老一代的规划标准。
看中居住纯粹性的可以多看看纯住宅【华发外滩玺】，强调居住繁华度的可能更倾向综合体【联投长江天元】。
对学区有要求的，【华发外滩玺】可能可以满足，【联投长江天元】肯定达不到标准。
最后，从两个项目整盘的产品设计配比来看，【华发外滩玺】可能更偏向于周边改善的老钱，【联投长江天元】可能吸引来一部分有实力但是偏年轻化的新贵，倒是也与他们所在的板块气质相契合。
总的来说，对于在武昌内环 500-800万之间置业的高端客群而言，除非有明确的板块目标，这两个项目面市后都会进行对比了解的。
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