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萧山晴澜轩
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01
最近，杭州的富人们很是苦恼。
预算两三千万，想买套新房，结果不是摇号，就是拼社保。总之，想要上车，绝非易事。
这不，晴澜轩28套排屋，最终入围还有261组，堪堪避开限售。可人才（19个月）、无房家庭（146个月）、有房家庭（230个月）又双叒拼社保。
还有润百合，54套叠墅，再低调依然引来263户家庭报名，中签率20.53%。
望金马府，在无宣传、无项目资料、甚至连售楼处都遮遮掩掩安插在某写字楼内的“三无楼盘”，网传也要摇号了。
白马湖刚领证的咏湖雲庐叠墅，还有拱墅区待售的招商天青岳，热度可想而知。
晴澜轩入围虽只有200多组，可据悉实际报名人数约600组；望金马府登记通过人数虽不多，实际确有不少冻了资或其他理由被驳回的。
遥想开年，大家还在为杭州地王太多，富人也不够分而苦恼。现下看来，还是低估了杭州人的购买力。
所以啊，开年至今杭州核心区多宗商改住地块，也无需太担忧了。比起造一堆人气一般的商场、租金租不上去的写字楼，改为宅地更能发挥土地的价值。
只要地段够挺，产品、价格又过得去，不乏愿意为之买单的富人们。
02
这些个叠墅、排屋盘卖得好，最大助燃剂就是限价。
作为杭州最后一批限价新盘，这些低密的备案价与周边二手房价，存在明显倒挂。也因此，吸引了一大批投资客。
就像去年揽晴轩的叠排，有投资客就准备了6-8个号去摇号。甚至还有投资客公开炫耀，连中3个号，顺序靠后的两个号，可代为持有。
但凡限价在，少不了投资客，这点毋庸置疑。
虽是如此，可杭州的潜力买家还是不少。这些个限价盘，显然并不仅是按备案价出售，背后不是搭售车位、加装包、就是地下室，动辄加价几百万、甚至上千万。
据悉，晴澜轩的综合买入价在2200-3300万上下；望金马府略便宜些，总价也得1600-2600万上下；润百合的叠墅，综合买入价约1700-2100万。
动辄两三千万的房子，即便按揭，冻资也要大几百万、甚至上千万，投资客为什么费尽心力搞这么多号去摇，说白了就是冲着丰厚的利润去的。
经验丰富的投资客们早已发现，城市核心地段的低密（包括叠墅），在二手市场上更能卖出溢价。
而晴澜轩入围的家庭里，据悉萧山本地客户占比仅约4成。
那些没有摇中，甚至连入围资格都没有的本地人，未来若想在同地段买同类型房源，不是去买不限价的新房，就是去二手市场上接。
投资客们高价接晴澜轩、望金马府，看中的正是本地人潜在的购买力。加价几百万，于萧山本地有自住需求的实力买家来说，并非不能接受。
03
当然，还有一客观因素，那就是总价两三千万的低密，杭州可选择余地有限。
这两年，杭州低密市场的二手房价持续创新高。也因此，低密豪宅形成了明显的价格阶梯。
第一梯队，总价在两三千万上下；第二梯队，总价多在5000-8000万之间；第三梯队，则是总价过亿的塔尖豪宅。
豪宅经纪人告诉我，今年杭州豪宅市场有一明显趋势：总价两三千万跟总价上亿的低密，流速显著加快。
后者，是数量更稀少的杭州塔尖富人，他们更在意房子的稀缺性、传承性，一直被九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、桃花源等少数楼盘霸占。
这类房源，迄今都难被超越，价格更是连年飞涨，在杭州楼市拥有独立行情。
前者，潜在买家群体更广，更追求性价比。既想要院墅的居住体验，总价又不能过高。
总价两三千万能够挑选的低密，要么是传统别墅区里知名度一般的老牌别墅小区，如之江的景月湾、东方苑，闲林的桃源里、白云深处。
即使买入，后期也需要投入大几百万装修。
要么，就是城市核心区域次新，或是纯新的叠墅、叠排。
叠墅、叠排的体验感自然比不得别墅，可胜在自带装修，省去了费时又费力的装修工序，且周边配套更成熟。
换言之，如今杭州在售的叠墅、叠排，虽然整体买入价不菲，可刨去加装包、车位费等，整体的买入价比购买老牌毛坯别墅更便宜。
买300万还是500万，多许多人来说就是多垫了一脚，全家人辛苦个两三年总能缓解；可买3000万还是5000万的房子，背后折射的更多是阶层上的差异（经济实力等）
04
十年前，在杭州能买得起总价一两千万房子的人，绝对算得上经济实力强劲。
那时，一两千万还能淘到九溪玫瑰园的小别墅。
如今，随处可见总价过千万的新房、次新房。限价放开后，杭州核心区更是遍地千万＋的房子。
以前不是很能理解，一两千万买套叠墅、叠排，是纯自住还是接盘侠。现实却是：那些买了叠墅、叠排的买家，转手净赚大几百万、甚至上千万。
果然，只有资本更了解资本。
当然，更多的还是这些年杭州人财富的变化。胡润财富报告显示，千万人民币净资产家庭，杭州约有4.16万户；亿元人民币净资产家庭，杭州约2840户。
deepseek的数据显示，杭州净资产2000万以上人群，约2.5-3.5万人。
不过，比往年更友好的是，今年杭州类似的低密房源还会陆续上市。
比如主城区，滨江湖墅项目，规划4幢6F叠墅；安琪儿的锦上万象府，规划2幢7F叠墅；滨江西兴项目，规划2幢6F叠墅……萧山区就更多了，已知的就有六七个。
不仅规划了叠墅，部分地块还强排出排屋。
按目前的趋势，今年新拿地的项目，只要容积率许可，不少都会规划叠墅、排屋。
因为不限价，产品上还会有更大的提升空间。
至于价格？杭州最后一批限价房给他们打了个样，想必不会跳涨太多。
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