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时间来到4月中旬，我们明显感觉到杭州的新房、二手房都出现了不同程度的下滑。

Part 01丨壹

具体数据如下——

新房市场：4月中上旬杭十区仅成交20万㎡/1500套，对比3月中下旬成交50万㎡/3500套，环比下滑60%；

二手市场：4月中上旬杭十区成交4200套，对比3月中下旬成交5500套，环比下滑25%；带看量也从日均2.65万次下降到日均2.35万次/天。

我们常说，信心比黄金更重要。当前从数据端释放出来的蛛丝马迹，似乎在预示着接下来的杭州楼市行情，没有想象中那么乐观。

特别前段时间高价拿地的企业，回头过来是否会觉得“当时拿地有点疯狂”？

不过，抛开整体数据，当前的热点貌似又都聚焦在低密楼盘。

提2个想要「消声」偷偷卖的排屋，但貌似热度越来越高的盘——

1、绿城晴澜轩的4F排屋：位于萧山市北西板块，推出28套排屋，从原先放风登记1000组+，到实际登记400多组+，最终触发社保排序，入围261组。不得不佩服萧山本地土豪老板的购买力，毕竟排屋综合总价起步就是2400万+，最高总价3500万左右。

（绿城晴澜轩排屋拼社保，有房230个月、无房146个月）

由于晴澜轩排屋户型面积区间为350-450㎡区间，所以，晴澜轩排屋的综合单价大概6.5-7.5万/平。

相比之下，此前的高层综合单价4.5万/平（限价4万，同时捆绑2个车位+15万加装包，加价100万，综合总价900万），溢价系数达1.4-1.6。这么看，排屋的性价比不错，毕竟1.4/1.6是高层与叠墅的溢价比。

2、创都·望金马府，打造叠墅+联排，无销售、无样板房、无登记入口

这地块也很神奇，拿地时间是在2023年10月，时隔1年半之后才神秘推售。

地块具体位置是在萧山金马饭店隔壁（萧山人认可的国际化大酒店），与中天云望隔了一条通惠中路。区位上算是萧山老城比较核心地段，因此取名望金马府

地块容积率1.2，打造的是联排+叠墅产品，当时拿地方是创都（萧山本土企业），限价地块：精装限价35400元/平。

显然不可能按照限价售卖：250-260方的6F叠墅网签备案750万-900万，320方的4F排屋网签备案1100-1200万。预计320方的排屋预计总价会在1600万左右，综合单价5万/平；

如果是358方的沿河排屋总价2500万+，折合单价7万/平。

晴澜轩和望金马府，针对的还都是萧山地缘纯改善且具备强地缘情节的老板们。这波客户存在较大的特殊性，1、购买的基数有限；2、选择区域也有限。

所以，萧山排屋的热销，并不能代表杭州整体低密的行情。

Part 02丨贰

反而，我们会认为，接下来的低密市场，会存在不同程度的“滞销”。

毕竟，短期低密库存的暴增，给市场带来了“无形”的压力。尤其是叠墅项目，目前场上大概有30个+楼盘有做了叠墅产品。

其中，叠墅库存压力主要集中在总价800万及以下楼盘。

针对排屋产品，当前基本为待售项目，合计数量25个左右。当前的库存主要集中在萧山区，12个，占比接近50%。

因此，我们看到近期部分地块出让的时候，土地规则发生了一定的变化。

最近诸多地块都会提出一个建筑限制规范：建筑高差比。

像运河新城、三塘、大江东等新地块就有“建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1。”

这也就意味着，如果是容积率2.5及以上的地块，就无法打造高低落差极大的高层+联排、或高层+叠排的产品，只能做到高层+洋房/小高。

从土地规则上，避免杭州当前极限“高低配”楼盘乱象丛生。

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