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交通方面，项目最大的亮点是地铁12号线十五中站（在建）就在家门口，预计2026年通车。目前步行到4号线梅苑小区站约300多米，到2号线和4号线换乘站中南路站约500多米。不过自驾的话要注意，武珞路早晚高峰比较拥堵，特别是项目门口这个路口没有掉头车道，从中南路方向过来需要到大东门转盘附近掉头。

商业配套确实没得挑。步行到中商广场不到400米，到武商梦时代约1.2公里，开车去楚河汉街、SKP也就十分钟左右。对于习惯都市生活的人来说，这个距离刚好——既不会太远，又能避开核心商圈的嘈杂。

学区升级：武珞路中学南校区落地

教育配套是今天很多客户最看重的因素。根据土地出让文件，项目地块内要配建一所中小学，明确对口武汉市武珞路中学南校区。这个南校区实际上就是原来的梅苑学校升级改造。

梅苑学校去年的中考成绩显示，普高率74.3%，38人过华师一指令线，81人过省实验线。虽然和武珞路中学本部近90%的普高率还有差距，但升级为武珞路中学南校区后，将共享本部的师资和管理资源。现场有家长表示：“梅苑学校本身就不差，加上武珞路中学的品牌加持，未来升值空间更大。”

小学方面，交房后大概率划片傅家坡小学或梅苑学校小学部，都属于武昌区二梯队学校。对于很多改善型客户来说，这个学区配置已经足够——不是顶尖，但绝对够用。

产品力解析：准四代住宅的实打实升级

建发这次在产品上确实下了功夫。相比去年售罄的建发璞玥，璟玥在多个维度都有明显提升。首先是得房率，从璞玥的87-95%提升到了96-106%。这个数字背后是户型设计的全面优化。比如165㎡户型，通过设备平台改造和结构优化，实际使用面积接近200㎡。而且全系做到两梯两户，电梯独立入户，每家都有独立的电梯前室可以利用。

楼栋布局也很有讲究。4栋住宅全部做成高层，没有采用常见的高低配。这样做的最大好处是楼间距能拉到约100米，低楼层也能保证采光。从楼栋分布图来看，3号楼位置最好，北面是规划的商业体，能隔绝武珞路的噪音，南面正对中央园林。4号楼南侧对着梅苑学校，所以定价也相对低一些。

园林设计走了海派风格，和建发之前擅长的宋式园林不同。约30米高差的立体叠瀑、约7000㎡的空中森林这些概念，在武汉市场上比较少见。不过这些都是期房承诺，最终效果要等交房时才能验证。

户型选择：从上车到改善的全覆盖

这次首开的3、4号楼244套房源，户型面积从119㎡到166㎡，覆盖了不同的需求段。

119㎡是三房设计，总价控制在400万左右。这个面积段在武昌内环比较稀缺，竞争对手主要是中海东湖玖章的125㎡和武昌源著的127㎡。不过建发这个户型得房率更高，而且有建发的品牌溢价。

点击下图，体验内部空间尺度

139㎡做成了四房，是典型的功能型户型。三开间朝南，主卧带转角飘窗，北次卧还配了个生活阳台。这个户型在4号楼的端头位置，私密性更好。

点击下图，体验内部空间尺度

165㎡是这次的明星户型，南向四开间，面宽约17米。餐客厅一体设计，面积超过50㎡。主卧套房达到30㎡，带双台盆四分离卫浴。这个户型在3号楼的西端头，视野和采光都是最好的。

装修标准方面，配置了大金中央空调、霍尼韦尔新风、菲斯曼地暖这三件套。厨房用的方太最新Y9智能烟机，据说这是武汉楼盘里第一个用这个型号的。细节上也能看到用心，比如入户门做到2.4米高，比市面常见的2.35米多了5公分；背景墙用皇家白玉石材，地板是人字拼实木复合。

价格与价值对标

建发·璟玥取证均价35892元/㎡，销售均价：32000元/㎡。对比建发自己去年卖的璞玥，折扣单价差不多，但璟玥得房率还提高了10%以上，公区配置也升级了。综合去看建发·璟玥显得性价比更高一些。

再看二手房，对面的帝斯曼国际中心目前成交价在3万/㎡左右，但房龄老，户型设计落后，小区环境也没法比。西侧的佳兆业广场天御成交价约2.1万/㎡，但得房率只有75%左右，138㎡的实际使用面积还不如建发119㎡的户型。

如果放眼整个武昌区，沙湖边的建发望湖均价在4万/㎡以上，汉街板块的楼盘普遍3.8万/㎡起步。这么看，璟玥3.5万/㎡的定价算是中规中矩。

热销背后的市场逻辑

现场和几个客户聊了聊，发现他们选择建发·璟玥的原因很实际。

一对中年夫妻说他们是从积玉桥搬过来的因为双方工作通勤和孩子上学的原因一直在附近租房子住。其实一直想在附近买个新房，但武珞路上十年没新盘了。去年璞玥犹豫了，想类似其它新房住宅那样，不挑楼层情况下捡漏个尾盘房源，结果一犹豫一等就彻底失去了，这次不想再傻等。

还有个做生意的客户更直接：“我就看中武珞路这个地段。武昌核心区就这么大，以后土地越来越稀缺。也许以后房子会越来越好，但是这里能否再出个新盘，不敢奢望。

项目航拍已上线，点击下图查看

从市场大环境看，武昌内环目前确实没什么竞品。建发望湖、中海东湖玖章这些盘都接近尾盘，下半年要开的几个新盘位置都不如武珞路核心。这种供需失衡的状态，也是建发·璟玥玥热度攀升的原因之一。