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杭州两不限价盘涨跌分化：跳涨3369元/m²中签率升至43.8%，降价后热度持平

杭州余杭良渚的和萃揽悦作为区域首个不限价盘，四开加推5号楼王64套房源，户型均为139㎡，精装均价30779元/m²，较三开27410元/m²跳涨3369元/m²。此次中签率升至43.84%，较首开13.64%、二开25.59%、三开33.47%持续攀升。项目前三次开盘均未突破2.8万元/m²，但139㎡户型首开时已超3万元/m²，此次楼王加推突破“3字头”后，线上选房售罄号从首开236号、二开673号、三开450号延长至四开待选房，显示购房者弃选率增加。

拱墅华丰的溪听晓月三开加推3、8号楼92套房源，户型126-139㎡，均价35752元/m²，较二开37000元/m²降1248元/m²。此次登记314组，中签率29.3%，与前次29.1%基本持平。该项目首开67套房源均价35107元/m²（较原限价涨1900元/m²），二开39套房源再涨至37000元/m²，三开降价后仍高于首开价。开发商解释称降价因加推楼栋临街，定价本就偏低，若维持原价或面临滞销风险。

和萃揽悦此前三次加推价格波动明显：首开9、10号楼112套房源均价27928元/m²，吸引821组登记；二开6、8、19号楼184套房源降价至27723元/m²，719组登记；三开2、3、21号楼160套房源再降至27410元/m²，仅478组登记。项目累计待推房源近700套，后续若持续涨价或影响去化。溪听晓月则经历两连涨后首现降价，其首开14号楼67套房源吸引402组登记（中签率16.67%），二开2号楼39套房源134组登记（中签率29.1%）。

市场观察显示，不限价楼盘价格波动与产品特性直接相关。和萃揽悦四开楼王配备四面铝板外立面、60米宽入口大门、下沉式会所等高端配置，购房者称“此前4-5万/m²项目也少见此类配置”。溪听晓月作为主城区首个突破原限价项目，三开降价后仍比板块原限价高6.4%。两项目分化印证开发商定价策略：核心楼栋与边缘楼栋价差可达25%，同一楼层不同朝向价差达2000-3000元/m²。

购房者行为呈现新特征：和萃揽悦四开登记量仅146组，较首开降82%；溪听晓月三开登记量314组，较首开降22%。两项目当前中签率均高于杭州新房市场23.6%的平均水平（2025年4月数据），显示不限价项目热度普遍弱于限价盘。例如萧山限价盘望金马府61套房源101组登记，线上选房去化率仅46%，主因开发商强制捆绑车位、地下室导致总价超预期。

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