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青岛海信境观售楼处电话（开发商直连）：400-116-7720转接999
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我了解的境观首开四栋楼，3#、7#、9#三栋靠西边商丘路，中间一栋6#楼王。
3号楼，2.2到2.35万毛坯，加钱升级装修；
9号楼，升级装修，2.4到2.5；
7号楼，升级装修，2.5到2.6万；
6号楼，升级装修，2.65到2.75。
第一，我认为境观报价走的是中间路线，没有很激进。
境观报价，差不多价格中枢在2.5万。
预计，后续再开东侧不临主干道的1号、5号楼，价格再提升，整盘均价还会再上升。闫家山这个地段，这个价格不能说便宜。
之前，我判断海信境观精装房三个均价选择：2.3万、2.5万、2.7万。
2.7万是上难度，走海信高溢价、低流速的老路，前有保利都心琅悦扑街，市场前景并不乐观，不能走。
2.3万是快销，控成本，符合地段气质，换一家也就做了，但对海信可能是嫌步子迈太大。
2.5万是走中间路线，适度变了变，内外都能接受。
第二，2.3万的毛坯价便宜吗？
3号楼起价2.2万，买明白了接近2.3万。
青岛中端改善盘，精装装标差不多1800元，所以3号楼如果精装房也得2.5万，说不上很便宜。
这次境观的报价体系有些灵活，或者说是复杂。毛坯的可以升级成精装，三栋楼的精装标准还不一样，也可以升级，最大满足客户选择。
忍不住纯吐槽一句，境观在27平（112-139平）里，做了四个户型面积，太多了，已经非常规。再加上多个精装选择，是想最大限度留住客户，还是没想明白客户是谁?
算我胡说，以结果论。
另外，提醒客户最好随大流，不要换精装标准，交差施工，万一出错，返工、赔偿都不舒服， 这是经验之谈。
第三，拿海信悦澜山比价，所以便宜。
有朋友说，境观比旁边海信悦澜山价格更低、配置更高，得房率更高。
这个观点不对，此一时彼一时。
海信悦澜山是2023年开发的，我手头的户型数据已经不全。大约估算了一下，它的119平的小高层户型，地毯面积约是95平左右。
地毯面积就是假设在家里铺地毯，铺地板的面积。当然，本文所有面积数据只是估算，会有误差，仅供参考，以售楼处为准。
再看下面，与它面积段相近的境观122平米户型。
境观122平的户型，地毯面积能达到110平以上，确实很强悍。
两个户型建面差3平，实得地毯面积境观122平要大10个平米以上，户型对悦澜山确实碾压。
但没办法，这是市场现实，海信也跳不出来。
市场定价高与低，只能横向比较当下市场，而不是纵向比较历史数据。
假如越秀、华润再在张村河拿地，也不会把价格再定在价格4万上下，比之前项目也是要低的。
这次我重点研究了境观112平、122平两个户型的得房率，和大家分享。
说实话，确实优秀，保利、中海新盘只能算七八十分及以下的户型，境观至少高了两代。
先说最小的112平米户型。
我根据售楼处户型标注的尺寸，外墙算一半，室内的墙体全算，切分成四块单独算。
如上图，境观112平户内的面积（1+2+3）约为95平。
这是个什么水平？
它比新政前出的世园金茂府119平户型，就少子一个平方。
再加上独立电梯厅（4）面积，约7个平米，总共102平，是112平的95%。
这个户型我点赞的地方，北卧面宽、进深也达到了3米，保证了卧室均好性，设计师是有坚持的。
相比之下112平只能算可以，122平才算真的“爆棚”。
如上图122平户内的面积（1+2+3）达到107平。
如果加上19平的电梯厅，总面积超过122平了，也就是说过100%了。哦，开始我都以为算错了。
目前市场上，这个面积段，得房率能与之匹敌的是青特东序121平米。
两个户型面积段相近，但是两种不同的思路。
境观更紧凑，做了四房，讲求极致实用，稀缺的南向面宽资源给得少。
東序更追求舒适度，做三房，两个南卧和客厅全部大面宽，有独立的餐厅和北向花园。東序的电梯厅设计更合理，利用率更高。
类似東序121平夙求的户型设计，境观是129平户型，如下图，篇幅太长，下次讲吧。
很多人看重境观低容积率，全部做小高。
我认为，后继出地，小高是市区改善房的入门条件，这个不是理由。
第一，因为是海信地产。
境观现在是海信在中端市场唯一的改善盘，这是最大的卖点和稀缺性，每天的居住舒适感与价格涨跌、高低，要分开。
过去二十年，海信地产在青岛是最稳定输出产品和服务的开发商，比全国来的各大开发商都好。
第二个是地铁交通。
境观所在的闫家山地铁站连接5号、8号线，从5号到石老人，8号线到五四广场，也可5号转3号、4号。
到市区的香港路、金家岭、新都心、延吉路CBD这些主要的通勤节点都很方便，全覆盖，特别适合市区上班一族，有市南、市北地缘情结的购房人。
另外，宣传材料画的7号线，市区到燕儿岛这一段，只是规划，还没被国家批复，离建设还很远，现阶段可以忽略不计。
这地方开车也很方便，那天我从崂山走跨海大桥高架路到境观，差不多十七八分钟。
第三个是会所配套。
境观有1500平的会所，有篮球场、健身房、棋牌室、茶室等空间，更细节没透露，海信不是第一天做这个产品模块，后期服务是有保障的。
中海青云万里会所1200平；保利天珺瑞海地号称天系产品，只有300来平；保利都心琅悦也就有部分的架空层，相比之下境观会所最有诚意。
有关境观建筑立面信息，我认为是有误传，要特别说下。
之前看直播、各路自媒体，都说境观铝板+大面玻璃立面，这个不准确。我很兴奋，以为全干挂，这样写过，对不住大家。
经售楼处证实，境观只有南向铝板+大面玻璃，现在宣传的也主要是南向呈现效果，侧向和北向是铝板+石材+真石漆，所以境观立面是有真石漆的，不是全干挂，两者成本和呈现品质是有重大差别的。
说下不利因素吧。
其实，主要的劣势还是区位，闫家山在老四方，属西部，青岛财富和优质资源很难在这边聚集。
说到闫家山两条地铁交汇点、TOD等优势，其实5号线的目的就是串起青岛市区各地铁线，所以这种双地铁交汇点很多。不然5号线拉着车厢，在市区撒丫子跑一圈图啥。
闫家山说是有个雁山科技生态城规划，总投资380亿。在相信这个规划前，要先相信有80亿也行，不容易。
产业发展以前是靠土地财政支撑的，现在房地产从土里刨出来的钱，能养自己，就很让人欣慰了。
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