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众所周知，供需决定价格。

这次东风本田二厂的工改住，让我看到了非常可怕的一面！

不同于商业用地，工业、产业用地的体量是相当恐怖的，商改住，是一块一块的改，工改住，产业用地改住，那可就是一片一片的来了！

如此大体量的地块，必然会为整个板块带来海量的住房供应，不仅会让周边新房价格抬不起头，让所有二手房也如芒在背。

不管新房二手房，都是在同一个市场，被同一批人挑选，价格体系，也相互牵引。

就比如最近光谷中心城一个纯新小区——深业翠微谷，这个项目就是工改住，当初楼面价才3000出头，现在从工业改成住宅，直接为板块新增1200套房源供应。

极低的楼面价，极大的体量，对整个光谷中心城造成了价格和供应的双重背刺。

据说它们首开小户型13000-14000，大户型14000-15000，这个价格，真是拳打存量房，脚踢在售新房。

但是它在背刺其他项目的同时，自己也大概率也笑不了几天！同一个小区先买的业主大概率也会开发商后续的价格背刺。

我们看下图：整个光谷中心城，规划有大量的商业、工业用地，而且都分布在不错的位置。

在此前，光谷的逻辑是，住宅规划只有30%！但现在，商改住、工改住大门一开，70%比例的其他规划变成了回旋镖，当初的差额有多大，这镖扎的就有多深。

这可不是我乱说，光谷的商改住/工改住，在整个武汉都一骑绝尘！仅仅1年时间，就有12宗地，改不完，根本改不完。

也就是说，原规划的商业、产业用地越多，商改住、工改住刺客就越多。

这也是为什么大家会觉得，相比其他区域，光谷现在的市场更颠、更不稳定，下一个不稳定的，不用猜，大概率就是经开了！

03.

那么商改住、工改住，是如何摧毁楼市价值体系的？

还是供需关系中更细分的——稀缺资源。比如一线的湖景、一线的江景、核心区土地等等。

就说沙湖，当建发望湖面世之时，所有人都肯定它就是一线沙湖的最后一块住宅用地。

因为环视沙湖一周，几乎95%以上的土地，均为已建成的建筑，仅剩个别商业地块未开发，问题就出在个别商业地块了！

2025年9月18日，武昌区人民政府网站发布公示，拟将约1.33公顷沙湖澜桥路地块商务办公用地调整为二类住宅用地。

这块地不仅一线临沙湖公园，还一线临沙湖，还是南向看湖，就问绝不绝吧！

有了商改住，工改住，稀缺是有时效的，而我们作为供需参考的库存，也多出了太多不确定性。

你想啊，原本，我就是这个板块，唯一一线看江的，唯一一线看湖的，唯一可以建新房的住宅用地，所有想在周边买房的，有看江、看湖需求的，是不是都得来求着我，买我的新房，买我的二手房？

我何愁房子卖不出价格？何愁房子卖不出去？

但是，你现在告诉我，不确定我是不是唯一了，我的价值还算个X？

楼市的价值信任，正在被这种突然杀出来的不确定性灭杀。

说实话，现在让我说【唯一】、【最后】，我有点逆反心理，我怕今天说这话，明天就被一个商改住、工改住啪啪打脸，这不影响我专业度嘛！

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