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其实这种情况由来已久，两个典型的案例是绿地和泛海。 如今距离绿地在光谷中心城拿地已经8年多，距离泛海CBD项目的搁浅也已经9年多。

这么多年过去了，这两个占据了城市最佳位置的项目，如今都因为开发商的资金问题而长期搁浅。

这种情况，无论是对于楼盘来说，还是对于区域价值来说，都是致命打击。

第三，“商改住”是政策支持下的产物。

回顾楼市发展，其实有很多不尽科学之处。比如过去建了太多的商业体，导致商业地产严重过剩；建了太多超高层写字楼，导致城市容积率高涨。

如今政策鼓励“商改住”，一方面是对这些不科学行为的纠偏（比如住建部开始严格限制150米以上的超高层建筑）；另一方面也有利于盘活闲置土地，使之不至于烂尾。

当然了，还有一个很直接的作用：缓解开发商的资金压力，降低其'暴雷‘风险。

因此，可以说，“商改住”是一个综合考量下的政策。

目前，长沙、昆明等地已下发红头文件支持“商改住”。不久前，在武汉市发布的汉十条中，也有支持“商改住”的描述： 对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。

不过，一定要明白，尽管有政策支持，实施“商改住”也一定要慎重，需要在合规下进行。

第一，必须征求利益相关人的意见。这里讲的“利益相关人”，主要是指前期业主。

第二，不能将“商改住”理解为“全部改为住宅”，实际上，政策允许的只是部分转为住宅。

第三，不能将“商改住”理解为“只能改为住宅”，它还可以改为教育、医疗等配套。

让我们回到开头讲的大公馆的案例。据悉，大公馆此次调规主要针对K3-2、K5-2地块两栋写字楼，主方向是取消写字楼，改为学校及部分住宅（住宅约七八百户） ；另外， 商业面积改小，调整后商业的总面积约3.2万方 。

△商业综合体示意图

图书馆、影剧院等公共配套原面积保留，据悉还会新增一所学校。

开发商称，原规划已无法适应新的设计规范，比如：交评无法通过、写字楼高度无法满足新的超高层建筑规划建设管理的规范要求，已无法按照原规划报批报建。

新增学校，是为了缓解光谷十小学位的紧张；新增住宅，则是为了平衡教育用地成本。

△光谷十小实景图。据悉，目前光谷十小服务社区范围约2.2万户居民，目前租用的软件园校区容量为32个班，预计至2027年，教室需求达103个班（两个校区容量极值为99个班）。

光谷大公馆是目前武汉十宗“商改住”案例之一，但由于其 体量大、知名度高，因此引发的关注度也最高。

可以肯定，武汉绝不只有这十个项目申请了“商改住”，未来肯定还会有更多的项目实行“商改住”。

对于市场上的这波“商改住”潮流，笔者认为应当辩证地看待。

开发商在申请“商改住”时，一定要适度，要将对前期业主利益的影响降到最低值。

目前，“商改住”之所以引发争议，主要是在业主的潜意识里： 商业对住宅的价值有加成作用。

实际上，在新形势下，商业尤其是写字楼对房价的加成作用已经聊胜于无；相反，它的弊端却日益明显。

首先，高空置率必然导致整个区域的租金暴跌，并且随着电商对实体商业的进一步冲击，写字楼的价值还会进一步缩水。

其次，超高层建筑对住宅（尤其是相邻住宅）的遮挡也会令通风、采光等大受影响。

与商业不同，教育、医疗等配套，由于与业主生活息息相关，其价值与日俱增，成为真正的“硬核配套”。尤其是教育配套，可以说已经成为房价的最后一块“压舱石”。

因此，在推进“商改住”时，为平衡各方利益，应优先考虑写字楼（因为写字楼对业主的重要性更低）；此外，要尽量增加教育、医疗等配套，从而提高业主住宅的价值。