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深秋时节，徐州新城区金融集聚区内，高楼林立的城市天际线下，一派繁忙景象。在招商央玺小区，一套315.06平方米的大平层刚刚以719万元的总价成交，单价约22822元/平方米，创下徐州高层二手房成交价的新纪录。这笔交易在本地市场上引起了不小震动。

“这套房源的客厅面积就达到85.2平方米，比很多普通住宅的整套面积都大。”房产经纪人小李指着手中的资料介绍道，“最难得的是，虽然挂牌价839万，买家砍价120万，但最终成交价仍然坚挺，这与三年前开盘价相比仅下跌8%，在当前市场环境下实属难得。”

环顾当前徐州楼市，品质依然是新房、二手房的风向标，房地产市场韧性十足。

市场分化明显 品质项目抗跌性强

从事房产中介工作已有十年的王经理，对市场变化感触颇深。“现在徐州楼市可以说是冰火两重天。”他告诉记者，“一方面，核心地段的高品质房源价格依然坚挺，甚至能创出新高；另一方面，偏远片区的一些项目价格确实出现了明显回调。”

这种分化在数据中得到印证。今年8月，徐州市区商品住宅成交7.77万平方米，环比上涨30.39%，成交均价12569元/平方米，环比上涨4.91%。市场呈现止跌回稳态势。

在新城片区水沐玖悦府售楼处，看房者络绎不绝。上个月，这个项目以1.83亿元的销售额成为徐州楼市销冠。正在看房的市民张先生表示：“虽然市场有波动，但好地段、好品质的房子仍然值得购买。我们更看重长期的居住价值。”

改善型需求释放 产品力成决胜关键

市场分化背景下，改善型需求成为支撑市场的重要力量。在招商序项目销售中心，销售负责人告诉记者：“我们项目以199平方米、264平方米大平层为主，单价1.8万元/平方米起步，虽然价格不菲，但销售情况不错。现在只剩下几十套房源了。”

该项目设计理念前卫，以“嘉佩乐”为灵感，营造个性化奢宅，内部打造上下双环岛落客区、约2万平方米的中央园林、近3000平方米会所。这种产品力的提升，正是吸引改善型客户的关键。

同样受改善型客户青睐的还有湖东道·学府项目。该项目位于大龙湖东岸，是一线湖景房，旁边的地铁6号线预计9月通车，中医院新院已经投入使用。“现在单价1万元/平方米起就能上车，首批房源年底就交付，性价比很高。”项目销售人员介绍。

房企战略调整 精准布局见成效

面对市场变化，房企也在积极调整策略。今年1—8月，徐州销售榜前三的房企分别是万科、中海、招商蛇口。

万科徐州公司负责人表示：“我们坚持产品力制胜，目前在售项目基本代表了各个区域的产品力天花板，实景展示都不错。”据了解，万科在徐州的项目包括万科昆吾、翠湾中城、万科吾山、万科檐语间等多个项目。

中海则转变拿地策略，主要以市中心、低总价的宅地为主。中海臻如府项目负责人指出：“我们的楼面地价不高，房价相对合适，现在已经网签了180多套，市场接受度不错。”

招商蛇口的热销主要依靠新城区招商序、南区大学路的招商万科山水间。前者是徐州知名热销豪宅，后者也是南区卖得不错的项目。

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