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天津中海左岸澜庭售楼处电话：400-116-7720转999【官网】
“简单来说，设计的目的都是为了创造价值，可以是经济价值、社会价值、实用价值或者情感价值等等。地产的下半场，设计如何助力项目成功，一定程度上取决于如何理解不同项目的价值差异，考验建筑师能否以涵盖城市（政府）、开发商、居住者的全面视野，准确判断项目的核心价值并充分挖掘，同时以精细化设计和合理性建造创造丰富而动人的空间体验，用高品质的设计呈现保证项目的价值实现，这关系到每一个项目的成败。”
—— 设计总负责 徐强
00 项目背景
城市规划愿景与地产价值的碰撞
项目地处天津市新梅江片区，作为2019年天津土地市场备受瞩目的市区核心地块，其楼面价在全年成交的宅地中仍位列第三。项目规划用地约4万㎡、容积率2.7、密度30%，计容10.74万㎡，其中商业占比高达21%，为2.23万㎡，同时需代建一个约4200㎡的街角公园，位于基地东北角。这看上去就“算不过账”的指标，是整个设计面临的最大挑战。
从规划指标中不难看出片区规划的意图——希望以多样性空间激发城市活力。但在地产开发的逻辑下，由于商业去化难，周边已开发地块大多以占足展示界面的周圈底商形式来处理，看似最利于销售，而由于商业氛围不足，导致大量商铺空置，项目预期价值无法兑现，也无从谈起形成激活城市活力的多样空间。
▲城市规划愿景下，周边地块被简单对待的底商，僵硬而冷清
这种城市规划愿景和地产价值的碰撞，看似是无奈之举，实则是在地产狂飙的时期因高周转的诉求而被选择性忽视，但在2019年下半年——行业的转折点上，则成为设计破题的核心问题，即在城市规划愿景与地产价值的冲突之下，如何保证项目的价值最大化兑现？这包含了“价值最大化”和“兑现”两方面的要求，设计团队在充分理解城市规划愿景、开发商利益诉求、未来使用者需求以及市场趋势的综合视角下，以价值挖掘、复合社区和合理建造三个维度作为设计的核心策略，帮助项目在逆市之下实现价值兑现和完美交付。
01 价值挖掘
深挖项目核心价值，提升项目价值能级
在土地资源越发珍贵的当下，尊重土地和行业规律、充分挖掘土地价值，无论对地产行业还是城市建设都具有更积极的意义。其中关键在于如何理解不同项目的核心价值，而价值对象必须同时覆盖开发商、使用者和城市，如此才能真正“兑现”。对于本项目，团队理解其核心价值是“于居住之外，打造真正具有活力的社区商业”。
具体来说：首先，对于开发商，现行市场住宅产品去化和售价有保障、但溢价困难，而商业去化难但不同形式售价差异非常显著，所以占比高达21%的商业如何提升去化和平均售价才是利润提升的关键；其次，对于客户，住宅市场过于同质化、缺少吸引力，而出则繁华的商业便利会是本项目显著的差异化标签，能够形成吸引客户的亮点；再次，对于城市，规划者意图用商业激发社区活力，我们在充分理解其规划愿景的情况下，才能更好地利用上位规划给出的地块条件和资源，而不是忽视甚至对抗。
基于对项目的理解，并充分评估项目的优势资源和潜在不利因素之后，设计主要围绕项目关键要素——住宅、商业和街角公园，从以下三个方面来充分挖掘项目价值。
1.1 重塑空间边界，提升价值能级
基地西侧为城市快速路，不具备商业价值，故以西侧不布置商业、最高三层为前提，在与不同的住宅排布进行组合之后，存在共性问题：延展面不足，三层商铺几乎占满售价低，动线不佳去化难。破题关键是重塑空间边界，将基地东北角的街角公园纳入整体考虑，作为商业的重要人流集散点，提升商业延展面和可达性，带动商铺价值提升。
同时，沿商业价值最高的东、北两条道路形成以公园为交点十字展开的商业内街，外侧面向公园和城市合理分布多个入口，增加内街可达性；对内则设置住宅次入口、公寓入口等提供稳定人流，保证内铺商业活力。南侧商业价值次之，设置沿街商铺，以住宅主入口来带动价值提升。通过重塑空间边界来扬长避短，优化商业动线、增加商业延展面、大幅减少三层商铺面积，提升商业的价值能级。
1.2 破除密度限制，提高平均售价
限制商业价值的另一重要因素是建筑密度，在30%的建筑密度用足的情况下，商铺平均仍要做到2.5层。由于商铺单价随层数升高而逐层减半，三层商业售价低去化难，因此减少三层商业面积可大幅提升平均单价、提高收益。
在顶足密度、首层面积最大的情况下，在二层增加悬挑和过街楼来避免密度增加，从而将原三层商铺大量转换为二层商铺，使售价翻倍并提升去化。剩余少量面积集中在最北侧商业楼并兼具作为长租公寓的条件，实现租售的灵活转化。通过破解密度限制， 实现了接近全两层商业，大大提升了商业的平均售价和整体收益。
1.3 合理划分商铺，提高商业去化
商铺划分整体依照“金角银边草肚皮”商业空间价值逻辑，结合“可分可合”的灵活销售策略，合理排布多类型商铺。转角铺适当加大增加展示面，商业价值高的沿街商铺布置一拖二，面积以120㎡为宜；内街则尽量合理切小面积做分层铺，面积以60㎡为宜。通过合理商铺划分，能够灵活满足不同的商业需求，提高商铺去化。
▲商铺划分平、剖面示意图
清晰的价值判断和充分的价值挖掘，使我们更理性的认识项目的关键所在，从而确立合理的规划结构——高品质居住独立围合，营造自然静谧居所；活力商街与公园融合，带动整个项目价值提升。以兑现为目标的价值挖掘，构筑成项目成功的重要基础。
02 复合社区
营造复合社区场景，重构街巷诗意生活
深挖项目价值之后，承托价值兑现的最终载体仍然是动人的生活场景营造。结合项目特质，以复合社区为营造策略，重构居住、社交和城市生活的空间载体，打造充满诗意的生活空间集合。
▲ 复合社区营造策略塑造了项目鲜明的标志性和空间多样性
首先，设计以功能复合在方寸之间实现全龄化社交场所营造，从多样的社区生活需求出发，在居住空间之外，将家居生活馆、青年公寓、社区配套、儿童主题、餐饮休闲多功能业态融于商街，打造家门口最后一公里的美好生活。
其次，以路径复合提升商街活力，开放的街角公园聚集大量人流，外街强化渗透性加大人流引入，内街散布居住入口、公寓门厅、居委会门厅等强目的性路径，并与公园漫步形成复合路径，为商业带来持续而强力的人流支撑.，从而有效保障未来商街的活力，为预期价值兑现提供强力背书。
▲开放的街角公园，成为激发商业活力的重要支撑
▲由外街向内街增加人流引导与渗透
▲住宅次入口为商业内街带来稳定的人流支撑
最后，以空间复合回溯生活本真，于内营造现代居住的私属静谧，于外重塑邻里街巷的亲切烟火气。商业空间以“街坊”意向构筑居住与城市的过渡空间，提取传统坡屋顶元素构成基本单元，以拓扑关系创造出丰富的建筑形象和空间关系，有效消解沿街建筑体量，并形成项目标志性设计语言。
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