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项目整体位于武汉山水人文绿轴之上，同时又处于东湖南岸、华师东门。

从中心城区地理方位来看，武汉山水人文绿轴西起古琴台、黄鹤楼，经辛亥革命纪念馆、起义门、长春观、宝通寺、卓刀泉寺至光谷。沿途有龟山、蛇山、洪山、珞珈山、桂子山、喻家山等。

黄鹤楼实景图

这条轴线是武汉艺术人文与科技发展的主轴，其中大部分处于历史文化风貌区与保护建筑区域。

中华民国第二任大总统黎元洪的陵墓就在华中师范大学的桂子山上，而三国名将关羽曾在卓刀泉驻军，并用青龙偃月刀凿井，卓刀泉寺因此得名。

图源微信公众号《卓刀泉寺》

过往十年，武汉山水人文绿轴沿线开发的新盘屈指可数，而东湖沿线可出让的土地更是凤毛麟角。

如果不是原虎泉夜市做城市更新改造，武汉市民没有机会看到保利发展在该片土地开发涧山观奕。

我曾多次分享过一个心得：住在一所综合性的大学周边就等于拥有了最好的配套，这所大学内部几乎拥有日常生活的一切配套。

而保利涧山观奕坐落在华中师范大学东门，往北毗邻武汉大学，周边还环伺有中部战区武汉总医院、省妇幼、武大口腔医院、省肿瘤医院等。

茶余饭后，与你一起打球的队友可能就是科技领域的带头人、社会科学方面的知名学者或是医学领域的领路人。这份厚重的人文社区价值是无法用数据计量的。

其次是项目拥有一流的社会经济配套。

除了自然与人文的资源沉淀，这里还有令同行眼红的社会经济配套。

首先是优秀的教育资源。根据以往划片信息可知，保利涧山观奕所在社区对口卓刀泉小学和卓刀泉中学（项目交房前不承诺学区对口，以教育部门每年具体划片对口为准）。这两所学校都是洪山区第一梯队学校，是难得一见的“双第一梯队”黄金组合。

其次是难得一见的TOD开发，该项目不是“临近地铁”而是不折不扣的地铁上盖，这里是地铁2号线和11号线换乘站，在项目旁分布有四个地铁出入口。武汉在地铁上做商业项目的较多，而在地铁上盖住宅的则实属罕见。

少走一脚，快人一步，下楼即地铁，出站即回家，这带来的不仅是配套上的优越感，更易升华成心理上的松弛感。

城心度假下的高级烟火气

而说到松弛感，就要重点剖析“城心度假”的趋势。

近年来，越来越多的新盘开发注重打造度假式酒店归家动线，但购房者容易忽视的一点是地块本身与城市的关系。

好的生活不仅仅是住宅本身，还跟这个街区、社区的氛围以及城市的融入度密切相关。

“城心度假”的楼盘一定要毗邻城市优秀的自然资源，并能通过开发关系为业主营造出度假休闲的生活方式与场景。

区位示意图 图源《武汉买房》

保利涧山观奕可以分拆成“涧山”和“观奕”理解，“涧山”顾名思义是山间溪流，这与地块区位呼应。

项目西临桂子山，东临伏虎山，往北步行不足700米就是东湖，犹如山谷间流淌下的一条溪流汇入东湖。

而“观奕”则是一种从生活态度、生活方式到生活哲学的延伸。

保利涧山观奕的地块形状如同一艘正欲驶向东湖的游轮船头。

楼栋排布效果图

这种由两条街道相交形成的地块，往往能够成为CITY WALK的热门打卡地，比如武汉鄱阳街路口的巴公房子和上海武康路的武康大楼。

巴公房子 图源@极目新闻

武康大楼 图源《上海发布》

保利涧山观奕地块的设计理念主打一个“开放、融合、精致、闲适”，该地块由5栋11层至17层的小高层住宅形成围合式布局，在“船头”位置做了近5000平米的商业街设计。

项目效果图

我们都有入住度假型奢华酒店的经验，它与市中心商务酒店最大的不同在于，酒店内部及周边的自然景观会被最大化用于建筑设计，除了在视觉享受上加以应用外，还有空间场景对景观的利用。

保利涧山观奕的小区大门摒弃了传统冰冷的“大门头”设计，那种门头容易令人产生压抑与距离感，增加了业主与外界的隔阂。

园林效果图

项目打造的是一个简约开放式的小区门头，类似于住区与外界的一道景墙或是古典园林中的照壁，“隔”“藏”有序，“透”“合”有度，既有对业主隐私的保护，又有对空间融合的友好。

保利涧山观奕首创度假式诗意园林，100%的景观覆盖率高出目前市场上的在售楼盘。

园林和架空层泛会所效果图

园内采用近千吨原石，打造出大面积的林下空间。业主归家仿佛是穿越在林间小道一般。

廊亭成为空间转场的点缀，仿佛是公园里建设了一座行政酒廊，架空层泛会所成为家庭活动空间的延伸，是家与自然之间情绪价值的主场。

水天一色的凌波门实景图

从卓刀泉北路东湖绿道起点骑行到凌波门，一共3公里，只需十来分钟。沿途，你能领略武汉的最美日出，也能见识武汉人独有的浪漫——“跳东湖”。

凌波门日出（图源网络）

清晨，在绿道散步慢跑；

傍晚，在体院练习网球；

春天，到武大观赏樱花；

秋天，到华师品味桂香。

这份来自虎泉的CITY WALK，是东湖独一份的高级烟火气。

领先市场的“准四代”设计

保利涧山观奕第四个趋势是“四代住宅”。

今年3月武汉楼市发布新规以后，主城区被允许做“准四代”设计。

当前市场上对“准四代”住宅的关注主要停留在超高的实际得房率上，而忽视了住宅设计本身的内在价值逻辑。

项目效果图

保利涧山观奕是目前武汉楼市“准四代”产品中创新力度最大的项目之一。项目除了拥有95%左右的综合得房率外，还拥有诸多罕见设计价值。

首先是地块拥有2.1的超低容积率。

这是武昌中心城区唯一在售的低密洋房住区，相比二七滨江动辄6—8的容积率，保利涧山观奕的容积率只有三分之一甚至四分之一。

这意味着每户家庭拥有比二七滨江大两三倍的空间资源。

其次是前沿卓越的户型设计。

项目采用板式楼，采光通透，能够实现内外双玄关，超大方厅，多开间朝南。

其中主力户型122㎡和142㎡分别实现了三开间朝南和四开间朝南。122㎡与142㎡户型几乎一致，只相当于少了一间卧室。

采光与观景视野是该项目的一大特色。项目以超级扁平的立面设计，保障采光面最大化。

在142㎡户型，拥有阔达约15.3米的面宽，而在192㎡户型，则可达约19米阔绰面宽，这相当于二七滨江200㎡以上的户型尺度。

样板间效果图

并且在主卧套房内做了270度全落地无界观景视野，在部分楼栋高层可以眺望东湖。

再次是户型的收纳功能极强。

买房子就像买手机，买的不仅是内存大小，更是运行系统的流畅度。而手机自第一天使用开始，内存就在不断变小，运行也是逐渐出现卡顿。

而保利涧山观奕对全屋做了强大的收纳系统设计，以保证今后生活的舒适度。

样板间效果图

首先是在入户玄关区域做了从天到地的收纳柜，其次是在客厅区域做了“+1”户型，也就是一间储藏室，别小瞧这一间储藏室，“从天到地”满铺利用后的容量，丝毫不逊于主卧套房的收纳空间。

此外，三间次卧的整体开间都在3米以上，在各间卧室内预留了足够尺度的空间，以便于业主后期加装衣柜和收纳柜。

我特地在142㎡样板间内的一间次卧实测了下空间大小。

我净身高1.9米，躺在床上并不会嫌床小，说明样板间做得很实在，没有通过改小床的尺寸来显示空间的大。而室内仍有足够空间摆下床头柜并预留了衣柜的空间。

可以说，保利涧山观奕这座“准四代”产品不仅在武昌罕见，就是放在武汉楼市也是独一档的存在。

另外，一个非常值得关注的现象是，虎泉板块作为老城区多年来供应量太小，近十年只有保利大都会这个次新房供应，区域积压已久的改善需求在保利涧山观奕才得以释放。

而保利涧山观奕总共也只有364户，叠加多重时代趋势，加上如此优秀的产品设计，遇到如此饥渴的改善需求，难怪项目一经首开就被抢空。