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越秀·天悦江湾是金水北的国资卷王代表，得房率之王，一期卖的好，二期产品升级卖的更好，马上三期也要入市，属于典型的片区卷王，城市顶流。

越秀·天悦江湾会所

招商·林屿境则是因为产品力碾压区域内所有项目，性价比又拉满，所以当年拿地当年爆红，去化率和销售业绩让人眼红，绝对的现象级红盘。

招商·林屿境实景

这三个项目证明了一件事，在郑州楼市，只要你的产品力够强，无论是刚需的林屿境，还是改善的天悦江湾，还是顶豪的未来天奕，都可以卖的很好，客户非常认可。

郑州楼市正在回归房地产最本质的状态：只要产品力够强，性价比够高，开发商够靠谱，市场就不缺购买力，并不难赚钱。

类似的案例能举一大堆，就像郑州地产自媒体矩阵盘点出来的年度红盘、豪宅、交付标杆和优秀房企，他们很优秀，但更是做了房地产最该做的事儿。

2024年我挨骂最惨的一次，是写了英地天骄华庭二手房的价格崩塌。

当时很多业主在评论区diss我，有说卖2.5w/平的，有说蓝堡湾商圈不可替代，更有人说文一和省实验的学区优势……

他们说的都对，但不耽误二手房价格一路走低，我文中举例的1.6w/平可能太过极端，但随便找个1.8w/平很简单。

英地天骄华庭已经是郑州最好的二手房了，学区、地铁、商圈、地段全部拉满，价格也最抗跌，但跟最新的产品相比，毕竟10年前的房子，设计、建造、景观、外立面、地库、物业都差太远了。

正如一位粉丝在评论区写的：被时代抛弃才是最悲催的事情！

什么才是郑州楼市的新时代？

华润·润府开盘现场

过去一年多，郑州楼市实在是太割裂了：一边是很多房子跌跌不休，一边是改善类新房价格稳步上涨；一边是很多开发商半死不活，另一边是很多开发商攻城略地，筹划着再拿几块地。

如果非要总结个趋势的话，应该是：新房与存量市场明显脱钩，买房逻辑彻底变了。

尤其是随着政策刺激和产品新规的放开，郑州的新房开始明显走俏，无论是去化率还是价格，都明显开始走出独立趋势。

从23年的金水北美盛、越秀、常绿，到24年万科·雲河锦上、招商·林屿境、兰溪府、华润润府，再到年末的万祥紫庐、万科翠湾中城3期，因为产品力——特别是得房率和建标——遥遥领先于存量产品，遑论前几代的二手房，所以卖的快，价格还更高。

美盛·中环壹号实景图

与此同时，随着救市政策落地后，暴雷开发商的存量项目，与新入市的开发商和产品形成了鲜明对比，尤其是在交付层面，呈现了巨大的差距。

信达·天樾九章实景图

比如年末交付的未来天奕、信达·天樾九章、越秀金悦文华、美盛·金水印，建标、景观、工艺、地库、大门都与此前产品拉开了明显差距，甚至形成代差。

金茂·未来府交付实景

未来随着四代住宅的全面铺开，大量高赠送项目的入市，市场将会更加割裂，呈现出以下趋势：

新开发商、新项目，得房率高、性价比高，去化速度快，利润率会很不错，会刺激更多开发商拿地，实现新品牌崛起。

老牌开发商如建业、永威、正商这些，会逐渐淡出主流视野；央国企大哥华润、招商、保利、越秀，本土国资如郑轨、郑新建投、郑州城发、高新城投会凭借产品和交付出圈，成为未来的新宠。

一些穿越周期的产品型企业开始发力，比如美盛、未来，以及金沙湖、绿都，都会凭借新地块、新产品在市场上受到更大关注，获得更大机会。

郑州土拍会更热，特别是市中心的优质净地。未来郑州供地主要集中在主城区，容积率大概率会＜2.5，配合四代新规可以做非常畅销的改善产品，在地价可控的前提下，利润率是非常可观的，也会引来更多开发商抢地。

对照前文趋势，你会发现，过去一年甚至更久，郑州楼市明显呈现出：新钱的胜利。

盘点2024销售金额最高的10个盘，除了未来天奕、中海雲著湖居是传统顶豪之外，基本上都是新品，或者纯新盘。

特别是时光之境、兰溪府、华曦府这前三甲，都是23年摘地，24年入市，然后拿下销冠的红盘。

中海·时光之境

剩下的如天悦江湾、润府、雲河锦上属于典型的区域之王，教育港湾和中建元熙府看起来是老面孔，其实都是近两年的新地块。

万科·云河锦上实景

真正穿越周期的唯有未来天奕——但未来天奕的产品可不老旧，甚至在目前也是郑州最领先的TOP级产品，无论是设计理念、装修建标、景观水平和地段价值，都是郑州主城区豪宅的标杆。