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余杭滨江时舟里

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未来科技城南向来是杭州楼市的“热盘制造机”。从翡翠城、梧桐郡到绿汀春晓，限价盘的每一次入市都引发市场震动。

如今，滨江集团在绿汀春晓隔壁落子的时舟里，以3.6万元/㎡的放风价打破板块限价传统，直接对标未科核心区新盘与梧桐郡二手房价格。

争议随之而来：当限价“保护罩”消失，时舟里凭什么卖得比隔壁限价盘贵近9000元/㎡？

▲时舟里楼幢分布图

杭州二手房3月成交数据显示，翡翠城以71套的成交量登顶套数排行榜，翡翠城堪称杭州楼市的“活体进化史”。

这座开发周期长达16年的超级大盘，总户数超8000户，因产品代际更迭形成了鲜明的价格分层。从2008年交付的一期到2021年交付的四期梧桐郡，价格梯度跨越了1万元/㎡的鸿沟。

一期房源因房龄偏大，以及时代局限的户型功能性弱、洋房无电梯设计等等原因，尽管绿化率冠绝全盘，但成交价长期徘徊在2.5万/㎡，市场占比不足5%；

二期凭借89㎡小户型低总价优势，在天元公学和睦校区的学区红利加持下，成为刚需家庭的首选，3月成交21套，均价同样维持在2.5万/㎡；

三期因引入石材外立面和法式排屋，大户型成交价冲至3.5万/㎡，吸引改善客群；

而四期梧桐郡作为板块“新贵”，凭借铝板+玻璃幕墙外立面、科技住宅配置，3月成交27套，均价3.5万/㎡，年轻客群占了六成。

▲梧桐郡实景

翡翠城的价差本质是杭州楼市发展的缩影：从涂料外立面到公建化立面，从无电梯洋房到科技住宅，15年的产品进化正在加速二手市场的分化。对于预算400万左右的购房者，能与时舟里直接竞争的仅有梧桐郡。

梧桐郡的容积率仅1.57，远低于时舟里的2.5和绿汀春晓的3.1，居住舒适度优势显著。其最后一期佩兰苑以2.2万元/㎡毛坯价开盘，沿街均为93㎡，主力户型122、134㎡户型为主（四室两卫），最大面积为171㎡。

▲梧桐郡93㎡、171㎡户型图

但93㎡户型仍停留在三房一卫的过时设计，导致刚需竞争力不足。反观时舟里，106㎡起步户型全为三房两卫，120㎡以上户型均实现四房配置，169㎡楼王户型更以双套房三卫+独立电梯厅的配置，精准击中改善家庭对功能性与私密性的双重需求。

▲时舟里106㎡、120㎡、169㎡户型图

2019年交付的梧桐郡甘棠苑168㎡五房三卫户型，开发商装修自带新风和地暖，仍是目前区域市场孤品，但房龄劣势与稀缺放盘量让时舟里有了“后来居上”的机会。

与绿汀春晓的较量则更为微妙。两者139㎡边厅户型几乎“复制粘贴”——四室两卫、三开间朝南、6.8米阳台贯通客厅与次卧。

但绿汀春晓受限于3.1的高容积率，楼间距压缩至40米以下，而时舟里通过错落排布将楼间距拉大至50米以上，采光与视野优势立现。

▲139㎡户型图

绿汀春晓（左）时舟里（右）

绿汀春晓容积率3.1，主力户型在125㎡和139㎡，最大面积是184㎡，仅有最北面两幢配置了最小面积110㎡。

▲绿汀春晓楼幢分布图

此外，绿汀春晓拿地楼面价仅1.79万元/㎡，开盘价2.72万元/㎡，利润空间有限，公区配置难免“缩水”；

时舟里虽楼面价升至2.07万元/㎡，但若以3.6万元/㎡成交，充裕的利润空间让滨江得以堆砌“标准件”：铝板玻璃幕墙、下沉式庭院、恒温泳池、风雨连廊，以及标志性的香槟金入户大堂。从已释放信息看，时舟里的产品力确有问鼎板块标杆的底气。

▲时舟里外立面效果图

时舟里敢于挑战3.6万元/㎡的“踩线定价”，本质是滨江对未科南板块能级跃升的信心。其核心筹码来自“第三中心”的宏大叙事：

西北侧2公里的绿汀路万象城（2027年开业）、余杭国际体育中心（2027年投用）、杭州未来国际演艺中心和文化艺术中心、城市服务综合体（2028年）等顶级配套将陆续投入使用；杭州银泰地块刚摘牌，命名为“银泰杭州新中心项目”……

地铁12号线水乡南路站（2028年通车）与天元公学和睦校区（2025年招生）更构成“教育+交通”的双重保险。这些配套如同一张价值网络，将时舟里锚定在未科南的价值高地。

▲时舟里周边配套规划图

然而，高价策略的背后暗藏风险。首先，板块内潜在供地犹如悬顶之剑：时舟里东侧地块，已于今年4月初被保利以21426元/平方米楼面价竞得，创下了未科南地价的新高，这里未来也是一个近20万方的大盘。

绿汀路以北、五常湿地以南尚有3宗宅地待出让，绿汀春晓西侧另有3宗地块蓄势待发。若未来两年土地集中供应，新房市场的分流效应将直接冲击时舟里二手房的溢价空间。

其次，杭州城西北限价盘的“价格洼地”效应不容忽视：云谷板块万科云耀之城限价2.8万元/㎡、运河新城双子星宸岸栖月轩与汀岸印月轩限价3.37万元/㎡，甚至位于白洋的限价2.8万元/㎡的和萃揽悦园……这些项目以更低门槛吸引主城西北的外溢客群。

再次，在接近价位、同为放开限价项目的市场博弈中，时舟里同样面临华润望云润玺的正面竞争。假如位于云城核心地段的望云润玺以不到4万元/㎡的单价入市，那么，不到4000元的单价差，放在购房者面前的，又将是一道难解的选择题。还有位于勾庄的中建玉湖之星，放开限价后的价格同样会对时舟里带来分流。

▲玉湖之星旁的玉湖美术馆

更深远的影响在于市场预期的博弈。时舟里的定价逻辑建立在配套如期兑现的假设上，但城市规划的延宕风险始终存在：时舟里交付后能否顺利纳入天元公学，绿汀路万象城会否因招商困难降级为区域商业？银泰又会在这里打造怎么样的新中心……

时舟里作为期房，既要承担规划不确定性，又要直面竞品现房与限价盘的“左右夹击”，其市场接受度将是一场严峻考验。

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