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金水区因发源于距今2800年前的金水河流经辖区而得名。
是河南省委、省军区和大部分省直单位所在地，这些人相对有较强的购买力，也是支撑金水区改善盘的主力客群。
是全省政治、经济、文化、金融的中心。
全省首个GDP突破2000亿的区。
是光环，更是实力的象征。
配套非常成熟
金水区是典型的老城区，城区版图也比较大，区域内配套应有尽有。
①教育优势领先
金水区教育，无需多言，老牌学校云集。
小学有河南省实验小学、文化路第一小学、纬五路第一小学。
郑州外国语学校、河南省实验中学、郑州一中等中学。
金水区在教育质量上的整体优势明显。
②商业聚集又繁华
金水区的商业集中，有正弘城、紫荆山、花园路商圈等。
郑州的特色商业街也主要在金水区，比如农科路酒吧一条街、健康路夜市、网红海滩街等。
金水区和中原区一样，也有自己的文创商业街，郑州记忆·油化厂创意园，也是郑州网红区域之一。
③其他的如公园、医疗配套等更不在话下。
④区域内金水河、东风渠、魏河、贾鲁河等均经过金水区，因此区域内不少项目也有“河景房”的卖点。
02
金水区的地产分为三大板块，金水老城、金水北、杨金板块，每个板块地产差异明显。
从金水区1-7月份的销量排行榜来看，销量担当主要集中在金水北板块的美盛、越秀项目，其次为金水老城板块的未来天奕、万科古翠隐秀项目。
金水老城板块
金水老城板块，配套最为成熟，区域政府机构、医院等家属院众多，客群购买力强。
但板块内项目分化较明显。
要么是一些品质一般的老盘，要么为改善大平层项目。
典型项目
未来天奕，三环内的顶级豪宅，随着落地的展示越来越多，项目也迎来了自己的爆发时刻。
户户南北露台设计，是郑州最贵的大平层，目前均价在3.3万+，郑州的顶级改善客户可以关注。
万科古翠隐秀，老城改善，周边省级家属院以及医院相对密集，早期加推房源剩余189/192㎡在售，精装均价29000元左右。
目前新品143-370㎡大平层、一栋226㎡洋房即将加推，对外释放价格2.7万+。
城发玥园，出门就是关虎屯生活广场和国贸360，二环内绝佳位置，是统计局家属院的改造，只规划有两栋楼，少量房源对外出售。
户型建面约65-136㎡，8月20日开盘，洋房17500-18000元，高层17000-17500元。
申泰中原印象，安开混合，品质较差，虽然有金水投资集团出手拯救，但是项目依然没有什么市场声音，首开2.8万，后降价到均价2.3万左右。
敏捷江山誉，距离东区也比较近，但周边安置房和医院，居住环境嘈杂，地缘客户可以关注，其他客户可以再对比对比。
泉舜上城，双地铁，配套齐全，但是容积率高，前期规划产品档次一般，居住品质杂乱，少量房源在售。
金水主城待售新盘
豫发豫园，三环内的位置，一路之隔是东风渠及其滨河公园，生态环境较好，原是徐砦和奥克啤酒厂地块，产品做了新的规划，建筑面积117-147㎡，近期也是在筹建团队中，预计快要入市。
金水上郡，规划2栋高层，紧邻主城豪宅未来天亦，同样都是枣庄城改，定位偏改善，户型面积从127-203㎡，也算是东风渠的河景房。
郑轨经纬归臻，安开混合，一栋是安置房，1栋对外卖，建面约114、123㎡三室以及142㎡四室三个面积段，弧形阳台，公建化外立面，外立面颜值还可以。
金水北板块
购房热度最高的，要数金水北。
区域背靠金水主城，毗邻北龙湖，区位优越。
配套、人气全是落地的。
这几年，整个区域新房价格相对坚挺。
因为金水老城区项目内要么是大平层，要么是项目户型差还卖得贵，东区又不是一般的高门槛，所以对于大多数客户来说，金水北是既有位置优势又有教育优势。
典型项目
美盛教育港湾：配套齐全，商业丰富，龙湖天街与胖东来帮扶店铺都在周边，且交付口碑较好，再加上实打实的双学区，在金水北属于榜一的地位。
教育港湾二期户型100-142㎡清盘中，二期一批次已经在6月交付。
中环壹号，也全部封顶，精装修交付。
美盛金水印，目前在售的是二期，兼顾学区&改善，景观示范区和样板间以及业主会所已经开放，入户为6米落差的叠水瀑布、串联了整个小区的风雨连廊、80米的巨幕大门、环岛式设计。
保利缦城和颂，项目最大的亮点是，生态好，产品好，有学区。稀缺的洋房产品，户型设计好得房率也较高，全部精装交付。另外还有纬五路一小+八中双名校加持，但距离相对较远。
越秀天悦江湾，北区比较内卷的小区，户型和产品品质是最大卖点，对外宣传加上赠送后，最高得房率达到99%。
产品为102㎡/127㎡的三房，143㎡四房，内部规划有2600㎡酒店会所、800㎡架空社交泛会所，均价1.7-1.9万左右。
国泰观邸，拿地较早，产品规划老，销售速度一直较慢，大平层192-195平方米，成交单价1.9-2.1万元左右。另外国泰悦玺只有两栋，2T6户也同步在售，价格15000+起。
项目虽然位置还可以，也有签约的学位加持，但产品是硬伤。
常绿金水宸苑，项目地块较小，主打龙门实验总校学区房，但是在金水北竞争比较激烈的情况下，项目销售压力也比较大。
首开价格1.6-1.8万，目前特价房1.5万+起。
信达天樾九章，信达接手后，一直在赶工期，一期基本尾盘，且都封顶了，2024年底交付。
项目目前的展示面越来越多，6000平的九章艺术商业街兑现，二期已经加推。
1-7月备案销售均价为16000+。
绿城沐春歌，金水北的最底部项目，特价房12500-13500元/平方米，和越秀天悦江湾是同样的学区房。
片区还有个待售项目，华润国泰上苑，泰山誉景的后期地块，23年城投托底拿地，华润代建，产品信息暂无，预计年底能入市。
杨金板块
杨金片区最大的大腿就是北龙湖，和北龙湖一路之隔，区位优势显著，但有军用机场和众多安置小区不利因素存在。
但板块内没有地铁、没有大型商业。
目前发展比较好的是杨金路沿线。
龙源路今年的通车为片区带来了利好，实现与北龙湖无缝衔接。
虽然离北龙湖2-3公里，开车5分钟的路程，但价格却是天差地别。
北龙湖北岸兰溪府小户型25000-27500元/平方米，杨金的项目1万多，还多是现房。
主要是杨金之前扎堆拿地，项目太多！
典型项目
万科未来时光，现房，之前是杨金片区的价格天花板，2024年主要在做清盘特惠活动，精装修带会所，2024年1-7月备案均价16300多。
正弘璟云筑，距离龙源路也比较近，周边的生活配套相对是比较齐全的，精装修均价16000元左右，离杨金已经招生的学校也是最近的。
中豫湖城印象，项目的优势就是距离北龙湖，龙源路通车对项目属于一个比较大的利好，预计25年交付，产品为100-143㎡的小高层，带3000㎡的业主会所。均价在14500-16000元左右，预计交房的时间是2025年10月份。
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