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高密度规划下，它能否用绿城品牌力化解居住舒适度的天然短板？海棠系豪宅基因，是否能为三代住宅的过时户型注入新价值？地缘改善客盯着 1.7-1.8 万 /㎡的价格蠢蠢欲动时，究竟该为 “下楼即商圈” 的懒人生活买单，还是警惕 “住宅镶嵌在商业群里” 的潜在硬伤？今天，我们就从这个 “魔鬼地段 + 紧凑规划” 的矛盾体说起 ——

先看他的魔鬼地段加逆天容积率，6.89即使在主城，也可以堪称是密度天花板，还有绿地率20.06%、建筑密度40.87%，绿城锦棠天地将近一半的地都盖了房子，光看数据就知道是城芯紧凑派选手，也同样不难想象位置的热闹和繁华，国贸360那是金水毫无疑问的商业地标级存在。

当然，有关低密采光方面的居住舒适度，也肯定就会离锦棠天地渐行渐远，北邻农业路高架，南边是单行道丰产路，东边的政七街和西侧政六街，也同样都是单行小道，锦棠天地总占地78亩，一共是5排3列14栋楼，分成了南北两个大地块以及4个小地块，自带7大商业裙楼和4栋公寓写字楼，在锦棠天地是真的可以实现，出家门逛商场，下电梯坐地铁的懒人生活。

然后咱们再来看看绿城锦棠天地在刚需定位下的居住配置，以及他的社区品质及产品力，作为典型的主城区商业驱动型住宅，绿城锦棠天地修改过控规以后，50万方总体量中的商业面积减少了1.6万方，商务办公面积则骤减至了13.84万方，对应的住宅总建面从原先的只有6.8万方，直接提升到17.6万方，这也是绿城之所以敢于入局关虎屯的主要原因吧，如果还按照原先的控规，去建商业和公寓写字楼的话，那不管谁来都只会是打着灯笼上厕所找屎去。

修改前控规

而即使修改过控规以后的锦棠天地呢，仍然无法做到四代住宅的立体阳台高赠送，综合得房率仅仅只能做到85%左右，再加上6.89容积率的话，也就意味着跟改善是绝对无缘的，在社区配套上，除了原有的270㎡便利店和268㎡社区综合服务中心之外，锦棠天地新增了210平的楼宇党组织用房，408平的养老设施，以及543平的架空层和116平的公厕，在北地块的住宅外侧还设置了一个下沉式广场，这些确实是锦棠天地进行的社区品质升级之处，不过1:11的机动车位配比和户均1.25的非机动车位配比，再加上仅有20.06%的绿地率和高达6.89的容积率，都证明了锦棠天地虽各项参数，均符合基础居住标准，但在空间尺度与配套丰富度上，都与当前好房子的改善诉求，存在着天壤之别。

修改后控规

接下来我们重点聊聊他的采光问题和选房攻略，绿城锦棠天地的住宅总户数是1339户，其中回迁房618户，二期361户，目前在售的一期则是360户，回迁房套均面积110平，北地块二期套均面积115平，而现在的一期套均面积却高达170平，再加上层高升级到了3米，一期增加了110平的架空层，所以确实具备了一定的改善属性，但锦棠天地真正的竞争力，仍然在于以商带住的逻辑，农业路国贸360的位置，让锦棠天地形成了住宅镶嵌在商业矩阵上的独特格局，所以锦棠天地会成为区域的商业地标，但住宅价值却值得重新衡量。

锦棠天地的北地块是4栋超高层的公寓写字楼+3栋3层高的商业裙楼，以及3栋33层的住宅组成，妥妥的城市综合体，南地块则是4栋商业裙楼+ 6栋住宅，而六栋住宅又分成了东西2个地块，东地块为原址回迁，西地块也就是目前准备预售的绿城锦棠天地一期，住宅总高32层，楼间距分别是33米和44米，客观的讲，除了11号楼33米的楼距以外，8号楼的44米楼距和12号楼的临路南侧无遮挡，锦棠天地一期的中高楼层采光还是够的，反倒是北侧未来的二期住宅，受到的采光影响会很大。

户型上，11号楼的采光是相对最差，户型也是最小的，两梯四户全是双卫三房，东边户135平，中间两户117平，西边户则大概率是端厅设计，12号楼是锦棠天地的最大败笔，一层六户两梯三户，虽然南边四户全是155平的双卫四房，但东北角和西北角，却硬塞了两套几乎见不到光的小户型，对南户北侧的采光和整体居住舒适度，也就造成了不可逆影响，至于剩下的8号楼王，则是44米楼距，两梯两户的225平双主卧三卫端厅大四房设计。