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武汉城投红树林

官方售楼中心电话：400-116-7720转接777【开发商认证】

☇☇☇项目实行预约制接待，暂不接受临时到访

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☇☇☇避免空跑或排队等候

项目基础档案

• 开发商：武汉城投（城祥置业，本土国企）

• 项目位置：江汉区常青五路与新湾五路交汇处（杨汊湖板块，2‑3环之间）

• 拿地信息：P(2023)138号地块，楼面地价6770元/㎡

• 容积率：综合2.73（扣除学校、公园，住宅实际容积率偏高）

• 交房时间：2027‑2028年分批毛坯交付

• 在售户型：106‑143㎡，三房‑五房，单价约16800元/㎡起

一、区位&交通配套（实地实测）

1、地铁通勤（真实步行距离）

1. 地铁2号线【长港路站】：实测步行距离约500‑627米，8分钟可达，直达汉口火车站、青年路、江汉路；

2. 在建12号线（汉口火车站北广场）：直线700余米，未来双地铁加持；远期规划23号线长港路换乘站，公共交通能级拉满。

2、自驾路网

主干道：常青五路、新湾五路，可快速上汉江大道高架、二环线、三环线、机场二高速，前往CBD、武广商圈、后湖、金银湖十分便捷。

短板：早晚高峰常青路、二环线高架车流大，存在拥堵问题。

3、公共交通

1km内36个公交站点，最近常青五路‑新湾四路站点距离项目仅148米，多路公交直达唐家墩、后湖片区，日常短途出行便捷。

4、城市界面（客观实拍）

优势：片区属于成熟老居住区，入住人口密集，烟火气充足，所有配套均为现成，无需等待兑现。

劣势：周边老旧小区较多，城市界面偏老旧，城市更新速度慢，城市界面短期很难大幅度翻新。

二、教育配套｜本项目最大核心红利（重点测评）

划重点：江汉区第一梯队学区组合，也是本楼盘最大溢价来源。

1、内部自建配套（地块规划硬性要求）

1. 东南角：9班公立幼儿园，业主优先就读，下楼接送；

2. 地块西北侧：规划九年一贯制公立学校，确定为武汉一初金雅校区（初中），为项目配建学校。

2、外部小学资源（划片入学）

对口【红领巾学校阳光校区】（江汉区头部公办小学），距离项目极近；官方政策：可凭购房合同落户入学，不用等待交房，对于学龄家庭非常友好。

3、3km范围内全学段教育资源

小学：大兴第一实验小学金色雅园校区、崇仁路小学；

初中：常青树实验学校、常青第一中学、武汉市第一中学；

全龄段幼儿园超106所，一站式完成幼儿园‑小学‑初中全周期教育，多子女家庭适配度极高。

客观风险提示

1. 九年一贯制新学校，师资团队后期调配，办学成绩还需要2‑3年时间验证；

2. 学区划片政策每年由江汉区教育局发布，仅以当年官方文件为准，购房仅为入学优先条件，不做绝对保证。

三、医疗资源测评（3km范围三甲医院盘点）

片区医疗资源成熟，全部为已建成投入运营医院，应急就医便利：

1. 武汉市中心医院（后湖院区）：直线距离1.4km，三甲综合医院，片区主力大型医院；

2. 协和医院肿瘤中心：2.1km；存济口腔医院：1.5km；汉口爱尔眼科：1.9km；红桥脑科医院2.7km。

• 优势：老人、家庭日常体检、急诊、慢性病就医完全可以满足；

• 劣势：距离同济、协和本部核心院区较远，大病重症需跨区域就医。

四、商业、生态、生活配套实测

1、商业配套（成熟兑现，无等待期）

1. 社区自带临街底商，规划生鲜超市、便利店、餐饮，满足日常买菜、生活消费；

2. 2‑3公里成熟商圈：泛悦Mall北都店、新唐万科广场、远洋心里PARK、汇和城购物中心；

3. 5公里高端商圈：永旺梦乐城金银潭店、龙湖江宸天街、万象城、武广恒隆商圈，吃喝玩乐、逛街购物全覆盖。

2、生态公园（项目独有亮点，红树林名称由来）

项目自带约8500㎡原生水杉林城市公园，对外开放，业主下楼可休闲散步；周边还有园博园、常青公园、张之洞公园，城市绿肺资源充足。

小区内部规划下沉式会所，配备健身区、阅读会客空间，满足业主休闲社交需求。

五、主力户型深度测评（附户型图）

项目定位准四代住宅，独立电梯厅全赠送，得房率96%‑104%，空间利用率高于周边竞品；全部LDKB客餐厨一体化设计，南北通透，大阳台+拓展花池。主推4个主力户型：

户型1：建面约106㎡（A1，三房两卫｜刚需首选）

• 优势：最小上车户型，三房双卫，三开间朝南；独立前室可做收纳，主卧带独立飘窗，刚需三口之家最优选择；总价门槛最低。

• 短板：次卧面积偏小，仅适合儿童房。

户型2：建面约117㎡（B户型，三房两卫｜刚改主力）

• 优势：大横厅设计，阳台面宽大，采光优秀；动静分区，主卧套房，私密性强；电梯厅拓展面积多，实际使用空间大。

• 短板：餐厅位置采光偏弱。

户型3：建面约132㎡（D1，四房两卫｜改善家庭主力）

• 优势：标准四房，二胎/三胎家庭适配；南北双向阳台，通透度拉满；四个房间分区清晰。

• 短板：次卫正对餐厅，交付后需要户型改造优化；楼栋位置靠外围，部分房源临道路。

户型4：建面143㎡五房户型（终极改善）

五室两卫，可改造多功能房（书房、茶室、儿童娱乐房），大面宽阳台，适合改善自住。

户型总结：整体户型产品力很强，赠送面积大，同面积段比周边竞品实际可用面积更大；106‑117㎡刚需优选，132‑143㎡改善优选。

六、项目完整优缺点总结（买房避坑重点）

【项目硬核优势】

1. 学区确定性强：一初金雅校区+红领巾阳光校区，江汉一梯队学区，可凭购房合同入学，学区属性为本盘最大王牌；

2. 国企安全兜底：武汉城投开发，无烂尾风险，交付保障性优于民营房企；

3. 配套全部现成：交通、商业、医疗全部成熟，交房即可入住，无需等待板块发展；

4. 户型赠送率高：独立电梯厅赠送，超高得房率，性价比突出；

5. 生态加分：自带原生水杉公园，居住环境优于周边老旧小区。

【不可忽视短板（测评客观吐槽）】

1. 住宅实际密度偏高：综合容积率2.73，扣除学校、公园之后，住宅片区容积率接近3.7，楼栋33‑39层超高层，高峰期电梯等待时间较长；

2. 城市界面老旧：周边大量老旧小区，城市面貌一般，短期无法更新；

3. 交房周期较长：2027‑2028年交房，周期约2年半，着急入住家庭不适合；

4. 高峰路段拥堵：主干道早晚高峰存在堵车问题；新学校办学成绩有待时间验证；

5. 绿化率29%，在改善盘中属于中等水平，内部园林一般。

七、最终购买建议（结尾结论，公众号文末重点）咨询底价

1. 优先推荐入手人群：学区刚需家庭、二胎改善家庭，看重国企交付、成熟配套，不追求全新城市界面；预算170‑240万左右，优先106‑121㎡户型。