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经开真四代纯新盘是由绿城管理代建开发的绿城·柳岸鸣翠，“136%”准确说是综合建筑得房率。
这个项目之所以引发了全国的关注，是因为它几乎占据了天时、地利、人和的全面优势，所以它的设计尺度才会超越同行，并且产品力已有“爆破”之势。
先说天时与地利。
早在去年春天，武汉就出台了四代住宅试点的政策，但是去年能够在市场上“叫得响亮”的项目寥寥无几，其中有三个主要原因：
一是这些真四代住宅基本只被允许在三环以外开发，而且各区开发试点数量有限。
二是这些项目的空中露台、阳台并不完全计为赠送面积，也就是在得房率方面会干扰消费者的预期，在营销上遭遇阻力。
三是真四代的技术要求决定了建造成本比传统住宅单价更高，而这些项目又都在偏僻的远城区，整个市场仍然处于“拓荒”与“试水”阶段，这就造成了一些有实力的优秀房企谨慎入场，整个市场反响并不高。
但三环外也并非一无是处，比如光谷和车谷基本都位于这个区域，这两个区域都相当于独立的“城”，是高科技产业和人才聚集的区域，也是武汉经济增长的两大引擎。
也就是说，只要在“城中心”有合适的地块，还是非常可能做出“叫好又叫座”的成功案例的。
这样的窗口期恰好就在今年出现了。
首先是当前进入到史上最宽松的政策时期，建筑规划政策进一步优化了，全封闭的阳台不计入建筑面积，相当于全赠送。
而在土地选择上，也发生了明显的转变，在区域中心开始出现优质地块。经开的中心在沌口，而沌口正在开发一座未来大城，形成中心上的中心。
周边有地铁3号线、6号线配套，神龙小学朴真校区、武珞路中学沌口校区（2025年9月开学）、开发区第一初中等名校环伺。重磅医疗、商业不用赘述。
而绿城·柳岸鸣翠就拿到了其中近2万平方米的土地，总建面约6万平方米，其中有7栋住宅楼和社区底商。
也就是在极优配套的中心之上给出了优质地块，并且给到了最好的规划政策，这对于任何一家房企来说都会眼馋。
但不同的房企因为自身的运转机制与专业优势不同，做出的产品就会天差地别。
这就是要说的第三大点——人和，也叫做品牌与开发模式。
绿城管理是绿城中国旗下的轻资产代建业务板块，也是国内第一家代建上市公司，被称为“代建第一股”，也是目前国内唯二的代建上市公司。
2024年，绿城管理新签约的规划建筑面积达约3649万平方米，同比增长3.4%，并且遥遥领先业内第二名。
可以通俗理解为，绿城管理除了不直接买地，在设计、建造、开发、营销等方面全部都继承了绿城固有的优势。
可以说，绿城管理是一家纯输出专业的公司，可以看几个发生在大家身边的案例。
绿城管理在二七滨江打造的黄浦湾，是业内公认的目前武汉最顶级的豪宅之一，而在南湖北岸的桂湖雲翠，以比肩4w+豪宅的公区设计赢得了市场的投票，首开售罄。
而经开的绿城·柳岸春晓在从产品力到性价比，再到市场人气等维度都是区域首屈一指的神盘。
本次开发的绿城·柳岸鸣翠一共只有255套房源。这两个盘的规模都属于“小而美”“小而精”。而这种“小”恰好就是绿城管理充分发挥优势的着力点。
绿城管理作为纯专业输出公司，市场眼光敏锐，决策效率高，拿到地块后，可以放心大胆“all in”，快速推进最前沿的设计方案落地，能够让消费者看到当前市场最新的产品设计。
好政策+好地块+好房企+好设计，这个模式的确立让绿城·柳岸鸣翠赢在了起跑线，注定会做出打破市场常规、颠覆市场认知的真四代住宅来。
从目前释放的信息来看，绿城·柳岸鸣翠的诸多设计已经成为区域第一甚至是区域唯一，填补了市场空白。
首先看住宅容积率，绿城·柳岸鸣翠是2.01，而汉口二环内的绿城·湖畔雲庐容积率是2.09，后者是高层住宅+叠墅开发。
也就是说，绿城·柳岸鸣翠是拿一个墅质地块来做真四代产品，这种墅质高层是目前经开纯高层新房小区最低密项目，并且密度远低于同区域的其他项目。
也正因如此，项目地块才完成了近乎完美的楼栋布局：
一是将楼栋错落布局，增加楼间距采光面和观景视野。
二是每栋楼只有17层或18层高，这种创意洋房设计使得电梯效率比高层住宅更高，业主回家或出行速度更快。
三是点式楼排列，七栋住宅中只有一栋两梯四户，其他都是两梯两户，这种边套房源占总比近90%。这种独梯入户的设计一般只有在市场上4w+的豪宅才有设计。
其次看园林与会所体系。这个空间是业主使用频次最高的区域，直接决定了业主生活方式、生活品质与情绪价值的下限有多高。
而凡是涉及设计工作，都是“理科生”绿城的强项，被业内誉为“理科生”的绿城，在设计上注重细致、准确，并具有前瞻性。
比如在绿城·柳岸鸣翠的园林与会所设计上，绿城管理并没有按照经济指标来“拼积木”，而是从对市场潜在业主的消费需求洞察来做场景化设计。
项目园林设计中有里有面：
既有鎏金穹顶与奢石肌理交相辉映的约86米超宽门庭，也有下沉庭院与飞流瀑布带来层次丰富的水景庭院，这是武汉5w+豪宅中才看得到的配置，把尊贵感、视觉享受为业主拉满。
项目园林设计中有人性关怀：
既有串联中央园林的观景连廊，也有老少皆宜的健身、童玩、阅读、社交等泛会所。
这是充分考虑到了武汉的“暴热暴冷”时间较长、不利气候对业主日常户外的影响后，所给出的针对性宜居方案。
项目园林设计中有情绪价值：
入户大堂阔达370㎡，相当于业主回家要经过一套套内约370㎡的大平层豪宅，而且据说每平米装修费（硬装、软装）高达约8000元左右，也就是说花了近300万给一楼入户大堂做装修。
这种尊崇感、礼序感带来的情绪价值瞬间拉满，而最关键的是，这个大堂具备很强的社交功能，可以作为家以外的第二空间。
项目园林设计也有社会守望：
绿城注意到了孩童成长对小区第三空间的需求，特别打造了燕巢树屋和童趣天地。
前者是定制的造型独特的燕巢树屋，能够通过沉浸式的空间激发孩子的好奇心与探索欲。
后者是儿童主题景观设计，能够让孩童在植物认知、自然探索、社区课堂中获得趣味性和安全感。绿城管理还为负责陪护的家长设计了等候区。
如果留心观察会发现，绿城系公司近年来打造的小区中都非常注重单独为孩童营造一个成长系统的空间，这种空间不只是摆放几个游乐设施那么简单，而是集探索、游玩、亲子、学习、社交等功能于一体。
据我观察，这种创新的背后其实是在关注一项社会问题：
诸多科学研究和新闻报道都提到了一个共同趋势，即抑郁症正在少龄化，儿童心理问题越来越多，这其中一个很大的真空地带就是，孩童在家与学校之间缺乏独立游玩、放松、互动的时间与空间。
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