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央企里有两个项目，走的是比较稳的，就是招商和电建。
1、招商，最早吃到四代宅红利的房企，4个四代宅入市，代建的网红选手。
招商进郑州将近10年，之前只能拿一些偏远位置的地块，或者跟本土房企合作，市场占有率并不高。
但这两年招商爆发了，在四代宅+代建的路上，一骑绝尘。
代建项目招商最多，比如时代映江河、春江观澜、西美招商云启（刚入市）、招商迎宾瑞景园（现房销售，还没入市）。
招商也不止于代建，已经收购了两个地块，曲线救国，走的很稳。
四代宅开发数量中，招商也是最多，林屿境、嵩云序、西美招商云启、招商揽阅居（即将入市），还有一个二七南三环、京广路地块，计划拿下做四代宅。
招商揽阅居效果图
接下来估计有4个四代宅同时销售，在如今的市场上，算是赢麻了。
招商的产品定位还是比较精准的，即使是四代宅，也都没有冒进的做超大平层，而是根据地块情况做初改或中改，价格也大多比较务实。
该降预期的时候果断降，所以在性价比方面，经常比竞品领先一步。
2、电建，少而精，风头正盛，3盘入市。
电建在郑州的开发项目数量不算多，最初是滨河、二七新区拿地，又卷又难卖。
这两年回归主城核心，做高端改善盘后，越发得心应手。
管城区的电建洺悦融园，去年的中原华曦府，今年入市的高新华曦府，都是各区域数一数二的品质标杆。
目前已经有2个四代宅，算是央企里进展比较快的，比较遗憾的是，北龙湖一直还没有进去。
今年也终于有代建项目，是惠济区的河畔洋房，临近北龙湖的低密盘。
电建和招商一样，在定价上非常务实灵活。
该高的时候高，比如中原华曦府，把守二环稀缺位置，1.9-2万/㎡的价格也当仁不让。
电建华曦府效果图
该低的时候低，比如高新华曦府，片区四代宅打架，主动降低姿态。
河畔洋房，价格本身已经低到1.4万/㎡+，只需要托住品质，保证去化就行。
2
金茂和中海，在郑州基本只做主城核心位置，如今拿地更是挑剔，只挑核心中的核心，敢下重注抢地王。
1、金茂，北龙湖一哥，还要加码。
金茂在北龙湖已经3个项目，当之无愧的一哥。
金茂府、如意府，代表的是上个时代的顶级产品力。
璞逸云湖，又是四代宅时代的顶级产品力。
金茂拿地也是非常凶猛，2016年拿过北龙湖地王，去年底又在市场冷淡之时，溢价21%拿下北龙湖限价地块。
拿地有魄力、定价又务实，4万多的北龙湖洋房，敢拿、敢卖。
如今，还在蓄力拿下北龙湖的新地块。
金茂的另外一个项目，是经开区的未来府，品质可以，1.5-1.8万/㎡，非四代宅。
卖完这个项目，金茂基本没有包袱了。
2、中海，重点从一线转向二线城市，找点状机会，敢下注。
市场下行期，一线城市也很难卖，所以中海今年投资战略转变了，不再重仓一线，而是全国找机会，尤其是二线城市。
郑州一直是中海深耕的城市，已经开发了10多个项目，大多都是核心位置的品质盘。
目前在售项目有3个，只有1个是四代宅，就是峯境叁号院。
中海峯境叁号院效果图
另外两个项目，分别是中原区时光之境、北龙湖云著湖居，都是尾盘。
这样看来，中海是有需求要拿地补货的。
但今年初，中海溢价85%拿下的金水新地王峯境叁号院，售价并没有那么理想，估计接下来拿地也会谨慎些。
时光之境只剩少部分225㎡大面积户型和洋房了，即将面临三期摘地问题。
中海目前有一个代建项目，是金水区的中原印象。
这个项目比较尴尬，位置好，但产品是已成型的过时刚需产品，中海代建这个项目，压力也会很大。
从去年10月中标代建后，一直在做调整升级，尚未正式面向市场。
3
华润和保利，根基深厚，能啃别人啃不了的硬骨头。
1、华润，有商业和产业资源加持，是唯一能在东区拿到稀缺好地块的央企，北龙湖除外。
东区的地，尤其是高铁板块的地，不是拿钱就能拍的，都绑定了要求。
要么是商业，要么是产业，要做城市更新，要符合核心位置的形象。
比如高铁西广场的绝版位置，金水东路东风南路，华润以万象城商业+住宅的模式拿下。
所以华润幸福里的二手房，即使有四代宅冲击，还逆势上涨，挂牌价基本都在3.5万/㎡以上，比3年前开盘涨了大几千。
郑东万象城开业，更是加持了影响力。
华润现在的开发重心是高铁东广场的超总，是以产业+住宅的模式拿下的。
华润超总整体效果图
总共10宗商业商务地块+9宗住宅用地，要求产业和住宅同步开发。
目前只开发到二期，从二期产业用地的要求来看，更像是华润的带资进组。
只要产业落地到位，对于华润来说，未来雪坡还有很长。
超总二期的四代宅，均价2.7万/㎡，比一期还涨了至少两三千。
接下来，华润想进的是北龙湖南岸核心。
华润也有代建项目，金水区的金投天宝府，但合作似乎不太愉快。
2、保利，城改大户，金水北8公里，但也深受其累，目前暂无四代宅入市。
郑州开发的项目将近20个，是央企中最多的。
基本各个区都有开发，什么档次都有，从八九千的刚需盘，到四万多的北龙湖洋房。
最大手笔，是做的杓袁、柳林、刘庄、邵庄城改，被称为保利的8公里，大约2200亩，很是霸气。
但从2013年启动以来，10年过去了，也只开发了一部分，至今也没有四代宅入市，市场的声音也越来越弱了。
保利缦城和颂效果图
目前在售的只有保利缦城和颂，在连霍高速以北，在四代宅冲击之下，依然坚守不降价，目前高层精装1.7万/㎡左右，洋房精装2.4万/㎡左右。
保利最近终于开始有动作了。
一是，对它金水北的这8公里，启动新一轮的焕新计划。
比如，市政路重新规整，把海德公园门口的老旧市场改造成公园，把缦城和颂与贾鲁河交汇处改造新建口袋公园等等。
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