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占着武汉最好的地段，最好的配套资源，准四代也不是没有，但相比武昌内环、甚至是汉阳内环，销售流速一言难尽！没有集中开盘，没有热销，甚至没有一点儿热度？

是汉口内环没价值了吗？而随着2025年12月24日，绿城拿下球场横路商改住地块，又点燃了我对老汉口的购买欲！我认为，它是一个可以拯救汉口楼市的关键性项目。

该地块属于大智路板块，距离1、6号线大智路换乘站步行距离3-400米，北面为解放大道，辐射三阳路、苗栗路、台北路等，地段、配套都无敌， 而根据拿地信息显示，该地块为纯住宅用地，规划总建面约2.83万方，容积率2.5，大概率是2-3栋楼小而美的小区。

虽然现在项目的产品还未定，但是从汉口内环+双地铁+低密小而美+绿城这些叠满的BUFF来看，就值得期待！

还有一个什么原因呢？就是该地块拿地楼面价约13852元/㎡，就在与它相隔仅700米的位置，还有一个在售小区台北央玺，台北央玺的楼面价17014元/㎡，比绿城这块地贵了超3000元/㎡。

而原本该小区在拿地时就已明确为三峡集团的团购房源，所以年中对外出售之前就集中备案了900多套房源，最近我再查，项目最新备案数据变成了382套，不排除团购单位大面积退房！

为什么会退？其一，对比过这两块地的楼面价，台北央玺不仅单价贵了几千，其2023年拿地总价为50.55亿，又经历了2年周期，它在单价和融资成本上的承压都非常大，成本远比我们看到的更高，所以它无法给出一个尊重当下市场的价格，据我了解，该项目小户型售价约27000元/㎡，126㎡以上户型，为29000元/㎡，而户型越大单价越贵，最高能达到31000，而这个价格，是毛坯价。

反观绿城地块，不仅拿地成本、融资成本更低，根据它的楼面价，我推测，就算卖到28000带精装修，也能保证合理的利润空间，绿城会不会这么卖？两个项目放在一起你会怎么选？

从台北央玺的整个规划来看，3.37的容积率，大量超高层建筑，与现在全面低容低密的趋势明显背离，当然这不是开发商的错，但必然会影响其市场竞争力和价格预期。

虽然该项目多次改规，推后到2025年入市，坐上了准四代的车，但其得房率主要徘徊在90-93%，比原来的三代宅略强，但远没有其同期产品得房率优秀，而户型格局，还停留在三代宅的水平上，从111-126㎡全部都是三房两卫设计，一旦做成大横厅，就只剩2间卧室，147平保留大横厅的奢阔感，也只能牺牲一间房做成3房，但是现在的房子都卷成什么样子了？万科100平都干到4房两卫4.8米客厅开间了。产品也大大的拖了该项目的后腿。

台北央玺也是汉口内环众多项目的一个缩影，地方平台公司，要为职级负责，不能随便定价，操盘思想还停留在只卖地段不卖品的阶段，同时，由于市场供应的长期断档，没有竞品，定价也脱离了对市场的尊重，当然每个项目情况不一样，我找个时间一一分析。