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《映秦淮》之所以市场认可度如此之高，主要因为此项目实打实的在夯实产品维度，用客户所能感观且能触摸的硬核产品力，撬动整个南京城改善客户的内心！那一颗因市场震荡，却一直犹豫不决的置业信心！

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传统购房认知中，“地段”即为宏观层面的大板块划分。然而在当前楼市环境及城市发展进入精细化阶段，所谓的“地段选择”已演变为一个复合型的认知体系——

比如基础性的板块定位，轨道交通可达性、配套资源兑现度、城市界面更新水平以及人文生态质量等关键要素。如此地段选择，在南京这种大板块套小板块再套小片区的格局中，尤为重要。

[1] 城市中心的TOD深化：

河西[City金融中心]

新街口[City商业中心]

南京南站[City枢纽中心]

站城一体模式：《映秦淮》项目位于南京南站TOD核心区，直线距离亚洲第一大高铁站约800米，这里是南京对接全国资源的“超级风口”，也是南京能级提升的核心载体。

五轨交汇＆南站枢纽，可通过地下轨道唤醒“出行零换乘”的枢纽模式，同时也形成所谓的“站城一体”模式，而这种模式，在南京只有南站板块可以独享。

从曼哈顿、东京到香港，国内外一线城市都在通过此种“TOD站城一体模式”推动生活方式的变革和城市的繁荣。

TOD 4.0 闭环模式：2011年南站投入使用后，围绕枢纽的交通集散功能逐步完善，但这是南京南站板块的初始起点，可以称之为TOD1.0模式，历经14年发展，才演变为如今南京三大城市中心之一。

南站TOD4.0模式的能级在于——

枢纽经济以及南京城市化进程带来的资源虹吸效应。

南京南站14年发展，年客流量已超9000万人次，不仅是长三角人才、资本、信息交互的核心节点。也是数十载置业群体不断置换，所带来南部新城，江宁，雨花，河西等邻近板块，改善客群不断择优涌入的核心聚区。

进水楼台先得月，TOD-4.0“流量入口”属性，使得南站板块能够优先触达跨区域资源网络，形成“枢纽-居住-配套-产业”的良性闭环生态，而这也是高端住宅衍生的必要基因。

因此《映秦淮》的兑现起点，单从物理属性而言，非常之高。

同样也因为《映秦淮》低密四代宅的出现，反哺了南站TOD模式下的居住条线，催化板块未来生活模式迈入了一个全新的发展阶段。

后续能与《映秦淮》形成同总价PK的项目或板块，或多或少在轨道交通，生活配套，城市界面，产业集聚等方面，存在一定程度的落差，一种单项或综合均存在差距的“价值差”。

[2] 秦淮河畔的溢价延续：

南京高端住宅溢价有三个维度：

——紫金山的文化源址

——长江线的滨江壮丽

——秦淮河的金陵孕育

于上述三个维度来看，房子并不是简单的“居住容器”，更是历史与现代的对话媒介，也是物质基础层面赋予文化内涵的加持。南京“六朝古都”，“十朝都会”的由来，也是基于紫金山，长江，秦淮河而产生。

伴山而居，临江而居，倚河而居，放眼全南京屈指可数：

紫金山-钟山高尔夫，顶级富人区，十余年山居豪宅标杆；长江岸线-仁恒江湾天成，CBD江景顶流，长期霸榜江景豪宅NO1；秦淮河畔-越城天地，中华门下人文豪宅符号，半个小目标的圈层门槛。

山，江，河——永不贬值的千年文化IP。

秦淮河畔，人文孤本：

30m＆180m，是项目对于秦淮河私享化的数字表达。

秦淮河作为南京的“母亲河”，承载着六朝金粉的文人风雅与市井烟火。《映秦淮》项目正南向直面秦淮新河，不仅占据稀缺河景资源，更肩负着将千年文脉融入现代人居的使命，以千年诗河为魂，重塑南京人居的精神坐标。

从谢朓的“澄江静如练”到朱自清的"桨声灯影"，秦淮河的文化基因在此得以延续。

它不仅是物理空间的豪宅，更是文化记忆的容器。

四代滨河，断崖领先：

百米滨河，容积率1.8，四代宅创新规划，是《映秦淮》对南京母亲河的产品礼敬。

近十年，临秦淮河项目寥寥无几：泰禾院子，越城天地，金基瞻月府，且均为南京顶豪客户争相私藏的文化资产。

而在四代宅的楼市浪潮中，《映秦淮》是南京第一个秦淮河畔低密四代宅作品，更是南站TOD板块数年来唯一一块滨河作品。同时纵览南京2025年土拍计划，后续并无类似容积率且一线临秦淮河的土地挂出，其稀缺性无需再多言语。

当土地稀缺性遇上四代宅创新性，它的价值已超越居住本身，《映秦淮》180m直面秦淮河，并不是简单的建筑复制，

是解码金陵文明的密语，也是一场跨越千年的居住哲学对话，成为南京高端住宅发展史的‘河居新范式’。

映秦淮以南京首个「秦淮河四代宅」破局，革新了数十年秦淮河畔的产品范式，更赋予南京依河而居一个全新的高端人居封面！

TOD 4.0 vs 千年文脉

能级生态+文化生态

赋予《映秦淮》地段越级的瑧稀双生态位

《映秦淮》开发团队以近乎偏执的匠心，将这座滨河四代宅的营造升华为一场城市美学的创作——他们不是在简单堆砌钢筋水泥的"产品"，而是在秦淮河畔镌刻一部融合历史文脉与现代精工的"人居作品"。

“其不是在卖房子，而是在定制秦淮河金陵风雅”。

[1] 大师联袂的高定美学：

三大设计团队：《映秦淮》设计团队均为三大一线豪宅设计团队：名谷设计（亚洲地区最具设计统合能力的团队之一，其核心理念为“从传统筑造功法到艺术领域与建筑的内在联系出发，追求经典美学与空间哲思的统一”。其创始人潘冉更亲自操刀映秦淮项目），魏玛景观，上海帝奥。

从项目拿地伊始，主创团队便开启了长达数月的全国考察，足迹遍布顶级豪宅与奢华酒店，只为汲取"滨河度假感、创新美学感、圈层领域感"的精髓。

规划：以8-10F洋房＆17-18F小高层规划构筑低密矩阵。

外立面：以铝板+系统窗+局部石材+金属线条+玻璃幕墙为肌底，诠释《映秦淮》的建筑语言：外立面大面积的玻璃幕墙在阳光的照射下如“秦淮波光”，铝板与线条的交错则隐喻“乌衣巷”的飞檐翘角，实现传统符号的现代演绎。

景观设计：综合“社区景观+滨河景观+秦淮河”，打造“内部园林-滨河公园-秦淮河”三重水系景观体系，以"公园即生活场"的人居理念，构筑映秦淮项目“24小时水岸生活哲学”。

[2] 空间效率的多维重构：

全维面积段：匠心打造103-182㎡六大精奢户型，以"全生命周期改善"为核心理念，精准覆盖精英圈层的多元居住需求，实现从"物理空间"到"生活场景"的价值跃迁，让每位改善客群都能在此找到理想生活的终极样本。

超100%得房率：通过"大露台+大阳台+多飘窗"的布局设计，以“负公摊"的设计理念，将室外空间转化为实际使用场景，使得每一个户型得房率都超过100%。

以小高层103㎡户型为例，三开间朝南，多空间附赠，极致收纳，堪称此面积区间的“王炸户型”，实际使用面积相当于传统户型的130-140㎡。

另外其洋房153㎡＆182㎡的户型更为惊艳，其中182㎡户型仅十几套，极为稀缺，手慢则无。感兴趣的可后台私信或到访临时展厅了解一下。

露台视觉断桥：四代宅有个痛点，就是露台的隐私问题，虽奇偶层错层设置，但并不能实现相邻两户天然视野的完全遮挡。

而映秦淮在露台隐私的考虑上，融合了建筑外立面的整体性与立体性，将铝板格栅进行连贯式的通体处理，不仅完美形成相邻两户的“视觉断桥”，更比市面上四代宅的半格栅更具质感。

[3] 比肩顶豪的场景革命：

百米豪宅门廊：南站第一殿堂级门廊，百米面宽，超7米通高，侧屏风甄选造价百万蓝翡翠进口奢石、进口名贵树种，如此面宽的门庭，通常为河西豪宅的标配，而映秦淮却于此再次定义豪宅门庭尺度。

超2500㎡主会所：此等量级会所，绝对可以称的得上“南京第一梯队”，会所打造南京首个多功能泳池休闲综合体（泳池水上吧台），同时健身房、普拉提室、台球室、棋牌室等，一应俱全，映秦淮会所配置远超同板块竞品，比肩河西顶豪项目的会所配置。

星级双落客系统：打造五星级“地上地下双酒店式落客区”，地上为环岛落客，还原高奢酒店标准，叠水树池迎宾，彰显尊贵气度。同时打造地下中央车站，多项空间标准创南站首例，营造无界交互空间。

市场不明朗，信心缺失，产品不断更新，部分客户观望情绪严重：认为后续产品越来越好，价格越来越低，四代宅得房率越来越高，而这个想法根本不可取。

四代宅有底线：随着四代宅的演变，各项目的夸张炒作，会让一部分客户觉得“暂时不买，后面的产品会越来越好，得房率会越来越高，能达到150%”，这个想法可以理解，但不切实际。

全国得房率超越最猛的广州，近期有传“对高得房率动手”的消息，这一定不是空穴来风。因为四代宅卖点的终极表现就是得房率，如果放任不管，得房率不断突破，产品不断迭代，试问：

[1]刚公开在售的新房还用卖吗？客户就会从现在的“观望”演变成“躺等”，没有得房率200%就不买！刚公开半年的新房，可能直接被隔壁更会偷面积的项目，直接干成封盘！

[2]可以挂牌出售的房东怎么办？全南京这么多交付的新房以及数以万计的二手房，直接进入“超踩踏环节”，直接变成“割肉表演场”，迭代的得房率项目将背刺所有！

[3]设计上的安全因素能保障吗？得房率不断的超越性突破，一定会有安全环节的缺失，这与政府“建设好房子”背道而驰，风险系数增大。

另外从近期的南京土拍也能看出端倪，容积率低的地块越来越少，政府已然认识到这是一个双刃剑的问题，一定会将这个得房率控制在合理范围，而100%得房率或许是这把双刃剑的安全阀门！

价格有支撑性：从产品角度而言，映秦淮地块拍于四代宅兴起初期，后续随着政策严控，地块收缩，很难再有类似滨河且容积率低的项目，此点极大保障映秦淮“滨河低密”的市场稀缺性及流通性。

从二手房价格角度而言，南京大多数板块二手价格崩塌，因为老破小带头抛售，引发恐慌，而南站板块城市界面新，砸价抛售的老破小少，极大的避免了抛压带来的踩踏情绪，尤其以万科都荟系为代表，二手房价格呈波浪式震荡维稳，避免同质板块所发生的破价现象。（数据可查，不对标抨击其它板块）

品牌有保障力：北谷地产（杭派精工新秀）注入产品创新基因，南京交通置业（本土大型国企）确保资源整合与交付保障，两者强强联合。其资金安全性与交付1:1兑现保障远超其它项目，在当前市场环境下，这无疑是整个南京市场改善级客户最需要的"定心丸"。

四代底线 vs 价格支撑 vs 品牌保障

政策控制+二手稳定+1-1兑现

赋予《映秦淮》抗衰越级的三大安全边际

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