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最近在很多人的朋友圈出现了一个”楚河汉街旁”，“省政府对面”，“绿城开发”“武昌内环均价23000元/平”等标签的新项目

这个盘是 —— 绿城桂语江南，这个盘不是简单的绿城独资项目，产品和开发商背景都有一些复杂，来聊聊。

该项目背景是武昌区国资旗下公司在2021年通过公开土拍方式拿下的P（2021）185号地块，楼面价为18162.12元/平。

地块位置在武昌区中北路与姚家岭路交汇处，紧挨着曾经的沙湖神盘融创壹号院，房价巅峰期卖到接近46000的单价。

地铁一站路、步行700米左右就到楚河汉街，1.2公里左右到沙湖，同时一街之隔就是水果湖，是省委所在地。

所以项目所处的位置是武昌很核心位置，属于整个大武昌板块的政治、商业中心。

*地块要求武汉市武昌土地储备整理中心以不高于20700元/平方米的价格回购约8.9万平方米住宅，用于原地还建安置和其他重点项目征收还建安置。

▍地块周边

北侧为东湖熙园小区；南侧为水果湖建材设计院宿舍和洪山宾馆宿舍等老旧社区；东侧是长城汇的写字楼；西面是省税务局及税务局宿舍。

地块周边主要以老旧社区和高层商办建筑为主，在视野感官和采光方面都有影响。

▍项目背景

该项目在土拍阶段就是为傅家坡客运站片的拆迁安置而规划的土地，另外还有原拆原建的居民以及部分武汉市七医院的安置居民，也就是说，这个项目的核心用途主要就是还建安置。

项目拿地方为武昌区国资，后通过招标引入绿城代建。

*注意，绿城在这个项目当中只负责代建，资方为武昌区国资委，物业服务公司武汉市佳新业实业有限公司（母公司为武汉市政）。

该项目早在2023年4月份就已经报规，还建房楼栋在今年已经建成交付，大部分拆迁也都已经安置完毕。

该产品系列为绿城的桂语系类，在绿城的产品线当中属于刚需产品，在武汉的同类型产品有硚口的绿城华生桂语朝阳。

项目整体由7栋住宅组+1所幼儿园组成，总建筑面积17.1万方，容积率约3.34，共847户（回购房源有482户）。

住宅又分为两个地块，两个地块被一条公共道路隔开。其中1、2、3、5、6、7号楼为一个组团，4号楼单独一个组团。482户回购房源在3、4号楼，其中4号楼单独管理，3号楼未与商品房组团隔开。

需要注意：3、4、5、6、7号楼的低区房源不满足大寒日采光1小时，远低于大寒日最低2小时日照的国标。

如果是纯商品房产品的话，这个强排方案一定是过不了的....

▍产品形态

整个项目由高层+叠拼组成。

其中5、6、7号楼为总高4层的叠拼，1号楼是总高53层的超高层，2号楼为总高33层的高层。

2号楼的东边单元、5、6、7号楼为南偏西朝向，1、3、4号楼为东西朝向。

在产品布局和产品形态上面相对混乱，有叠拼也有超高层，还有大量东西向的楼栋，定位模糊，布局也不规整...

▍产品分布

1号楼共一个单元，总高53层，一层10户。

2号楼共三个单元，一单元总高28层，一层4户；二单元总高33层，一层3户；三单元总高23层，一层3户。

5、6、7号楼均为2个单元，总高4层。

3、4号楼回购房源面积段为70、76、93、100平，均为100平以下的小户型。

回购房带来的影响是：

1、这类小面积产品未来会有大量出租的可能，会让小区居住人群流动性增加，影响小区的居住环境和物业管理难度。

2、另外还建房源在未来会存在低价贱卖的可能，会对商品房源的二手市场有很大影响。

抛开还建房楼栋，高层商品房产品面积段共有110、115、120、135五个户型，以及251平的叠拼。

得房率在76%-81%，单层层高为2.9米。

该项目是在2023年4月报规的项目，所以在户型设计上相对常规，得房率对比当下的新规产品也没有竞争力。

110户型分布在2号楼两个单元的中间户，和五年前主流的三开间朝南的户型一样，北向对连廊。

115户型分布在2号楼1单元的最东头，三开间朝东，次卧、卫生间以及厨房朝北。

120户型分布在2号楼2单元的中间，也是三开间朝东，次卧、卫生间以及厨房朝北。

135户型分布在2号楼的最西头，做到了4房带独立电梯厅，南北通透，三开间朝南，两开间朝北，这也是整个项目高层商品房源中最好的一个户型。

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