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最大的利好来自于省体所在位置规划的国际体育城的开工建设。今年2月，占地约130余亩、计划总投资45亿元，由省体育局、省体职院和武侯区国投共同打造的国际体育公园城开工，总建筑面积约28万㎡，由1栋超高层办公塔楼、1栋高层办公塔楼、1栋高层商业裙房及地下空间等组成。

国际体育城效果意境图

“新手”上场

带来了十年前的产品

土拍场上的幸运，让中瑞天悦这个成都楼市的新手吸引了众多关注。但从项目近期公开的产品信息来看，很确定，这个新手并不自信。

按照航空限高80米、建筑密度不超过20%的指标限定，项目围合式布局6栋21F和25F的高层建筑，共465户。以风车楼型点式排布，住宅主力建面约143-198㎡，在顶楼规划少量建面超过400㎡的特殊户型。

从总平图上可以看到，建面约143㎡、160㎡和168㎡所在的1、3、4栋，更临一环路，为2梯4户；建面约162㎡、198㎡的户型所在2、5、6栋为3梯3户。

TGC新绿启境总平及户型分布图

据项目置业顾问透露，首批次将推出2、3、4栋，共计225套房源，精装有3000元/㎡和6000元/㎡两种选择。“算下来建面约143㎡的户型总价约500万元，建面约168 ㎡的户型总价约在600万元左右，建面约198㎡的户型将在750-800万元之间。部分临一环路房源的总价会低一些。”

项目产品信息公开后，多位业内人士称，可能因为缺乏开发经验和流速提升（回款压力），开发商选择了看似安全的产品面积段和总价段，但这样的方法与土地的稀缺价值并不匹配。这在销售阶段会遇到高总价客户排斥，功能改善摸高的情形出现。

该项目之前，在中瑞天悦母公司的主营业务是医药、能源。其官网信息显示，新绿色药业是全国中药配方颗粒六家试点企业之一，其主要产品包含全智能发药机、中药饮片和治疗慢性胆囊炎的胆舒滴丸等。

图据：新绿色药业集团官网

在房地产领域，并不具备知名度和作品，此前在国宾板块、郫都、大邑以及云南腾冲等地开发过一些零星的项目，且交付量较小。

尤其在考验手艺的高端物业市场，该开发商的经验值几乎为“零”。或许意识到品牌影响力缺失这一点，今年3月，出现在“2023中国房地产百强企业研究成果发布会”上中瑞天悦，已包装上新的品牌名——新绿色置业。

为了立面颜值，牺牲产品“里子”

从公开的产品规划上看，品牌的换名，却依旧没能给开发商带来产品自信。

“开发商把力量都用在了公建化的玻璃幕墙外立面上。对于在这一地段，尤其单价来到36000元/㎡的项目来讲，这样先‘面子’再‘里子”的产品逻辑理论上是正确的，先保证楼型的外轮廓和最大化占尽城市景观资源。

TGC新绿启境外立面效果意境图

一位房企设计部负责人点评称，TGC新绿启境的问题在于，因过度强化外立面效果，放弃了户内空间的舒适度。呈现在当前产品上，最直观的反馈便在于多个维度上的“槽点”：

①近一半房源为两梯四户，户户有对视

根据目前公开信息显示，TGC新绿启境465户的总价都在500万+，但项目近一半的房源都为两梯四户。有房企人士点评称，只有极度自信的开发商才敢在高单价的项目中采用这种“刚需梯户比”。

TGC新绿启境沙盘图

新绿启境采用点式排布的风车楼型，最大的弊端在于，同楼层之间的对视。而该项目为追求外立面的美观，又大面积采用了玻璃幕墙。简言之，在自己家就可能看到隔壁邻居在追什么剧，缺失了高端住宅项目最在意的私密感。

②公摊较高，得房率低

去年以来，成都各家房企开始在建面约143㎡的户型上“卷”产品力，T2产品算上阳台等半面积空间，实得面积的公摊大多已做到约10%以内。

但从TGC新绿启境公开的产品信息看，受梯户比的影响，把阳台封进客厅后，公摊达到约21%。以至建面约143㎡的户型只做出套三的设计，而且每个房间的尺度还并不够宽敞。

TGC新绿启境建面约143㎡户型图

空间的局促，不单是在这一个户型上，已成为TGC新绿启境每个户型的“通病”。建面约198㎡户型中，主卧开间仅有约3.9米，进深约3.7米——这是什么样的概念？同一大区域，南二环十年前的项目紫檀，建面约185㎡的套四户型中，其两个卧室的尺度都比这一户型大。

一般而言，开间小会显得空间局促，进深短则会影响卧室功能的使用。以该项目168㎡的三个卧室为例，含墙体3米5的进深，安装完60公分的标准衣柜后，一个宽度1米8的床进去后，连放两个床头柜的空间都没有了。

TGC新绿启境建面约168㎡户型图

紫檀建面约185㎡户型图，图据：贝壳APP

③略显“鸡肋”的泳池

在建面约198㎡的户型中，开发商设计有一泳池。

从成都最早的大平层产品誉峰，到最新的锦江赋，都做了这一设计。但誉峰和锦江赋做泳池的户型面积都超过300㎡，在200㎡以下户型上做泳池，TGC新绿启境开创了成都市场先河。而当整体建面缩小近30%之后，泳池的大小也只有长约4米、宽约2.2米。

TGC新绿启境建面约198㎡户型图

这样的尺度显然让泳池略显“鸡肋”。一位看过项目的购房者就在社交平台上称，“只能考虑做鱼池或填成茶室”。甚至在网上还有网友给出了把泳池改成厨房，现在的厨房改成餐厅的设计方案。

回归主城背景下，谁该买新绿启境？

回归主城的声音渐起，在成都商报购房者俱乐部的粉丝群里，有粉丝咨询发哥对这个项目的看法和能不能买？

从地块的稀缺性来看，这本该是一个代表成都，揽获头部买家的顶流产品。

该宗地清水房限价为30500元/㎡，如果按照当前开发商对外传递的36000元/㎡的均价，这是目前成都主城新房的价格“天花板”之一。

什么可以支撑溢价？品牌和产品。但在新绿启境，品牌，是个新手。产品，吸引力不足。

在建的TGC新绿启境

近些年成都楼市的多个项目证明，当总价来到500-800万级时，客户不会相信情怀，只会做价值判断。那么新绿启境能带给买房人的到底是什么？