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青铁芳华地，青岛剩者为王的典型代表：

该盘在2024年6月拿预售后，据说换了几任操盘手；直到下半年，局部楼座房源降到成本价后，组织和销量才算稳了下来；

2025年，青铁芳华地利用东李小户型断档期，将价格上调，且销量不错。

据说，该项目将于7月19日推出最后一栋小高层6#，10层以下售价将在2.1万/㎡左右，高楼层约2.3~2.4万/㎡。

有人问我，这价格要不要买？

胡Sir：如果不着急住、不是急得不行，那就别买了！

不建议入手青铁芳华地小高层的原因，胡Sir近一年内多次提到过：

并非是金水路的噪音、达川路西侧的供热站和北面物流楼宇，而是同样预算完全值得等一等。

况且，项目还涨价了，中高楼层总价270多万。这总价，算是当下青岛小中产买房的主流预算了。

关键，青铁目前不太具备打造品质住宅的能力，芳华地的设计思路也是按照刚需盘来定的。

接近300万预算的买房者，在选择青铁芳华地前，留意以下三点：

1.客厅面宽约6.2米，具体来讲这是客餐厅的面宽，这意味着无法实现四房需求、更不是真宽厅；

2.项目虽宣传其工艺工法如何如何，但并没强调出隔音降噪的物理硬件和效果；

3.建筑立面风格属于「自来旧」，有了历久弥新的价值，但缺乏活力和质感。

考虑完以上几点，再看看地铁直通社区的项目优势。你说，这盘是不是更适合刚需客户？

去年，胡Sir曾和某个同行预测过东李18层小高的成本价，大约在1.75万/平。超出这个成本价，房企才能赚到利润。

目前，东李楼面价稍微下调后，像青特在东李的两宗地块，在产品和内部配套的打造上，将会有更高的发挥余地。

尽管网上关于青特新地块的过程稿被描绘的很高大上，但不排除项目的起步总价就一定高于芳华地建面120平的峰值售价。

青铁芳华地新加推的楼座，完全可以等青特上市后，再做选择。

02 火车站旁的伪地铁盘，一将成名万骨枯，一盘孤勇业主哭？

每当胡Sir坐火车外出时，打开手机长焦镜头，便能看到一个孤零零的楼盘——中铁建峯悦湾。