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生态城起步区核心
更受高端改善客群青睐
要分析宜禾半岛观邸，就不得不先讲一下生态城。
今年，正好是中新生态城开发的第15年。经过15年发展，中新生态城的面貌早已今非昔比。
不仅楼宇林立、配套完善、满目苍翠，而且产业兴旺、职住平衡、百姓安居。
目前，生态城居民已增长到13万人，这预示着整个区域的房地产市场也将进入新的发展阶段。
▲中新生态城鸟瞰
过去10年，大家一提起生态城，首先想到的是“滨海教育高地”。
受此影响，大部分新项目主打的也是优质教育资源，产品力有限，户型偏小。
而随着开发的深入、配套的成熟，区域楼市也将出现新变化。
板块内的居住升级需求，将陆续开始释放出来。
在这个时间节点，宜禾获得了生态城起步区核心的这块绝版地块，推出了宜禾半岛观邸项目。
而且，产品力较板块内之前其他的老项目，有了质的飞跃。
▲宜禾半岛观邸鸟瞰位置图
再看看宜禾半岛观邸的具体位置：北至文一路，西至动漫南路，东至动漫中路。
守标志性的彩虹桥、百旗广场，东侧紧邻国家动漫园和生态城管委会，西侧紧邻蓟运河，闹中取静。
这里本就是生态城最成熟的起步区，而宜禾这个项目的位置，又是起步区里最核心的。
算起来，这个项目占据的“地利”，是生态城内其他新项目无法比拟的。
也因此，姜Sir朋友W先生才会决定，出掉自己另外几套老房，来换宜禾的一套新房。
生态城内高端改善客户终于忍不住出手，宜禾半岛观邸首开，越是大户型越受追捧。
▲宜禾半岛观邸区位图
高颜值立面
区内首创IMAX光幕大窗
当然，宜禾半岛观邸的吸引力可不止区位，更在于产品力。
看过项目的整体规划，姜Sir以为，这真可以被称作一个“生态城封面项目”。
约 8.42万㎡的地上总建筑面积、1.6的容积率、36米的建筑限高，决定了这是一个纯洋房项目。
元宝形地块上，错落排布了14栋6-11层住宅，大多数是一梯两户，极少部分为一梯一户。
▲建筑效果图
最抢眼的，肯定是高颜值的建筑立面。
跳脱出片区以往流行的新古典、英式、美式、新中式等风格，成为生态城首个现代简约风格项目。
大面积运用玻璃，局部搭配铝板、金属型材装饰线等材料，配色则是深灰、浅灰、银色、金色、古铜色的组合。
▲建筑效果图
尤其是超大窗墙比的设计，底层逻辑其实是出众的户型规划。
所有户型三开间起步，客厅面宽约5米起步，最大至约6.7米，部分户型还做了贯通客厅和南次卧的跑道式阳台。
这样，不仅自然放大所有客厅开窗的宽度，也让南向各个房间形成连贯的玻璃天幕之感。
同时，落地窗也不再只是客厅的专利，跑道式阳台、甚至南向第一次卧，也都设计了落地窗——这一点在目前市场上很少见。
▲建筑效果图
窗户加宽，上下层窗槛墙也加以强化，以形成横向线条，通过嵌入金色金属型材线条的方式进行勾勒。
楼体南向的中央位置，又以外挑的斜切铝板装饰柱构成“T”字造型，并和首二层的部分古铜色铝板相交，形成鲜明的跳色。
▲建筑效果图
此外，除最北侧一排楼为南入外，其余楼栋入户大堂皆在北侧。
北侧首层大堂门头的高度约6.6米，浅灰色石材搭配古铜色金属板，营造归家的奢华感。
室内高度可达约4.7米，仿大理石岩板，米灰色瓷砖，悬浮吊顶和磁吸轨道灯。
▲建筑效果图
整体架空
人造“山势”提升居住品质
宜禾半岛观邸的另一大亮点，是整体台地式设计。
较外部市政路，全社区抬升大约3.3米，下面形成一个架空层，住宅楼坐落在架空层之上。
这种设计生态城起步区有不少，但市区很少见。结合项目自身特点，优势也非常明显。
首先，底层架空，住宅高度自然抬升。一楼成了二楼，二楼成了三楼……以此类推。
这样，一楼的隐私能得到很好地保护，矮楼层的采光条件也能得到改善。
同时，项目西侧是蓟运河。住宅整体抬高，原来被行道树遮挡的楼层，现在也能收获美丽的河景。
▲建筑效果图
其次，架空层内设车库，与地面的高差更小，也降低了传统纯地库易渗水、易返潮、不通风等风险。
宜禾半岛观邸的车库包括全部架空层和部分地下空间，以保证近千个地下停车位的数量。
对比550户业主，车位配比达到约1:1.8，这也意味着八成业主能分配到2个车位、其余业主至少1个。
第三，架空层车库的坡道更短，是传统地库的1/4，业主开车会更舒服，也减少驶上坡道时的盲区，避免很多安全隐患。
宜禾半岛观邸的3个车行出入口，和2个人行出入口距离很远，避免了人车动线交叉，实现人车分流。
▲社区动线规划示意
第四，天津本是平原，很少见地势起伏。有了架空层后，便可人工造出“山势”。
居住者身在其中，也能感受到更多空间的层次变化，趣味性也更高了。
台地景观
从2D平面到3D立体
也是因为有了台地的基础，景观设计也要打破常规认知，从单一的2D平面，转变为3D立体。
整个园区，以“两轴一街，一核十园”为层次。
东、西两侧的社区主、次入口，是整个社区的封面，设计师投入了相当大的资源。
东侧主入口的门头宽约32米，高约5.8米，气势非凡。
前有礼仪水景、上有高大雨棚，下有回廊光院，侧有对称景墙，营造了充满酒店仪式感的社区玄关。
▲景观效果图
进入大门，是一片下沉庭院。因为有了架空层设计，所以才能在此形成地势落差。
远远的台地顶部，是一座景观会客厅，望去如漂浮在空中。
一条小溪从流下，并因地势在中间形成两道瀑布，最终汇聚在底部的水潭。
沿着溪水拾阶而上，便可来到台地上方，穿过悬浮客厅，进入园区内部。
▲景观效果图
西侧次入口，门头尺度比东侧略小，但依然也是酒店级别的标准。
进入大门，是一处跌水落瀑。从右侧的悬浮汀阶向上，便可来到台地上方、园区内部。
▲景观效果图
两条步行归家动线，都结合景观做了地势上的变化，感觉如同登山，增加了很特别的意境。
当然，腿脚不便的业主也完全不用担心，东西入口处均设置了无障碍电梯。不方便“爬山”，直接坐电梯便能上到台地园区内。
▲景观效果图
在社区西侧，利用台地边缘和局部地势的起伏，设计师专门打造了4个漂浮花园。
在不同的宅间设置思绪盒子、悦享浮台、艺术吧台、酷玩坡地，形成独具特色的景观节点。
▲漂浮花园示意
酷玩坡地结合场地下方配建建筑形成的高差。
思绪盒子、悦享浮台、艺术吧台均面向蓟运河，业主可以坐在这里一边欣赏美景一边发呆。
▲景观效果图
实用中户型
更贴近实际生活需求
宜禾半岛观邸的户型共有7款，起步就是建筑面积约124㎡的三室。
除了建筑面积约135㎡、137㎡、149㎡这种主流面积段外，还有建筑面积约175㎡、199㎡、247㎡这种大平层。
很明显，就是瞄准生态城首改、再改、顶改三种客群做的，社区绝对纯粹。
而且纵观每款户型的设计，姜Sir用四个字概括：“实用”+“平衡”。
以主力的建筑面积约149㎡户型为例，整体南面宽约14.8米、进深约10.45米。
放弃流行的宽厅，中规中矩做四室，整体的开间进深比，以及各个功能区面积的分配，都很平衡。
▲建筑面积约149㎡三室
我们可以拿一款传统的三开间150㎡户型和宜禾这款户型作比较。
采光面增加约48%，客餐区域共享的可视面积增加约30%，主卧、客厅双L型转角窗每天增加2小时采光，厨房台面增加约30%、收纳增加约20%……
可以说，指标完全胜出。
▲新旧户型对比示意
尤其是厨、餐、客“一”字贯通，构成一个融合的“L-客厅、D-餐厅、K-厨房、B-阳台”空间。
约4.5米的餐厨开间，橱柜能做“G”字型，靠厨房一侧做个岛台，站在背后能俯瞰整个客餐厅，好像一座指挥塔。
▲建筑面积约149㎡样板间
餐厅靠墙摆沙发和餐边柜后，依然有阔绰的尺度摆放2米长餐桌、甚至8人圆餐桌。
打开厨房玻璃推拉门，LDKB融为一体，家人在不同区域做着各自的事情，抬头却又能看到彼此，非常有利于情感交流。
▲建筑面积约149㎡样板间
比如建筑面积约135㎡户型，客厅开间有约6.2米，标准的宽厅，完全可以横向分成两个功能区。
▲建筑面积约135㎡三室
如样板间所展示，沙发背后，靠墙摆放钢琴和书桌，形成一个兴趣娱乐区。
▲建筑面积约135㎡样板间
“一”字贯通式的餐厨，开间足有约3.9米，不仅厨房有超长的操作台面，餐厅中央都能摆放6人圆餐桌了。
▲建筑面积约135㎡样板间
入户玄关处，可设计薄、厚两组柜体，薄柜放鞋、厚柜挂外套，前者为交标，后者可自行加载。
▲建筑面积约135㎡样板间
像建筑面积约124㎡户型和约137㎡户型，玄关位置都设计了独立的储藏间，非常实用。
▲建筑面积约124㎡三室
▲建筑面积约137㎡四室
无敌大平层
生态城终极置业首选
最出彩的户型，当然还是建筑面积约175㎡以上的大洋房。
本身规划得就少，整体功能性、舒适度又高，生态城内几无竞品，自然成了生态城品质改善客户争夺的焦点。
比如建筑面积约199㎡户型，整体面宽约16.95米，进深约10.6米，尺度非常阔绰。
南北双阳台的设计，尤其是南阳台还是长约9.7米的贯通式阳台，气势一下就出来了。
▲建筑面积约199㎡四室
电梯厅独立，相当于门前有一片独享的约7㎡室外玄关。再加上室内主玄关，构成双玄关的关系。
入户门旁设置的独立储藏间，尤其适合收纳各种大件物品。
客、餐、厨、阳台组合成一个约6.4米×10.6米的方正空间，配合跑道阳台的大L窗，更凸显空间的奢华。
▲建筑面积约199㎡样板间
厨房打开两侧推拉门，便能与餐厅融为一体。中央赠送的中岛，可以环视整个公共活动区。
▲建筑面积约199㎡样板间
餐厅开间约3.9米，摆下8人圆餐桌也是可以的。
主卧开间约4米，一张2米双人床，床尾完全可以增加脚榻，睡觉时方便放置隔夜衣。
▲建筑面积约199㎡样板间
双手盆、马桶、淋浴区、浴缸的五件套组合，酒店级配置。
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