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NO 1：武汉城建梦湖云著

武汉城建集团2021年10月底价摘地，成交总价172900万元，成交楼面价约14777.8元/㎡。

项目位于二环内硚口区CBD板块，周边城市界面一般，但是交通配套很便利，位于3/12（在建）号线双墩地铁口，共享大CBD板块配套。

硚口区CBD板块项目有个通病，就是对口的教育资源不好。小学是崇仁路兴华小学、初中是六十三中，六十三中在硚口区的公立学校中只能算第三梯队，普高升学率仅40%左右。在2024年分配生制度改革后，六十三中拿到的分配生名额比之前多，算是一个利好。

产品定位上，项目起步面积125平，整体改善定位，产品最大做到了175㎡。项目打造中规中矩，没有特别大的亮点，但相较同时代的产品也做到了平均水平。

和CBD前期入市的项目一样，这个项目属于不上不下、比较尴尬的处境，刚需客户买不起，改善客户看不上。

论环线位置、区位等其实不差，但是项目所在的板块因历史发展、学区和配套等原因不太受硚口改善客户认可。硚口区属于江北主城区鄙视链底端、外区改善客户也很难被吸附和转化。

与同行政区同环线的其他板块来对比，硚口CBD板块因学区、商业、生活配套等劣势，远没有同是二环的宗关板块受改善客户认可。同时项目地缘客群支付力较差，也支撑不了项目的去化。这些因素综合作用下，项目就陷入了有价无市的窘境。

项目2023年9月首开入市，首推172套，定价毛坯21000元/㎡，入市遇冷，去化仅6套。

2024年4月，包装部分特价房源，降价至17899元/㎡；

2024年6月4日，包装11-15层125㎡特价房，直接调价至15300元/㎡，当天全部售罄；

2024年6月5日，包装5套6-10层125㎡特价房，一口价2008888万元，单价约16000元/㎡，赠送车位。

梦湖云著的价格目前已是二环最低价，甚至低于江岸区二至三环、青山区二至三环在售楼盘价格。价格到位了，项目优缺点也很清晰，接下来就是客户按需选择了，目前的价格估计还能走一波量。

NO 2: 南山锦宸（原南山樾府）

2021年武汉首轮集中土拍，P（2021）036号地块经过129轮激烈竞价后，被南山地产以73050元竞得，楼板价15986元/㎡，溢价率100.4%！项目还需要配建不低于3000平方米养老设施，实际分摊到住宅上的楼面地价进一步提高。

项目的户配定位非常保守，整盘只规划了一种户型，全部为88㎡两房，估计开发商是为了应对高地价拿地想出的控面积、控总价的策略。

不过，如果对这块地的定位是刚需客群，那接近16000的楼面地价就很不安全，因为刚需客群的承价能力有限；如果对这块地有溢价需求、锚定的客户就必须是有支付力的改善客群，整盘88平两房户型就不适配。

也许这块地从最开始的高地价拿地就注定了投资决策的失败，后面的产品策划只是加速了投资失误的结果呈现。

项目最初入市的案名叫南山樾府，2022年1月入市，初始入市价高达28000元/㎡，但半年过去了，只有1套网签备案。

接下来，项目精装改毛坯，降价到22500元/㎡，特价房起价18XXX元/㎡起，半年时间销售24套。

然后，项目又滞销了，历经了长达一年封盘期，今年3月改名重新入市，改名为南山锦宸，价格一次性下调到14500元/㎡销售，还是现房销售，4-5月项目共计备案销售19套，预计接下来仍是漫长的艰难去化之路。

NO 3: 电建地产泷悦长安

2021年6月武汉首轮集中土拍，电建地产竞价84轮，最终以总价140530万元竞得汉阳十升路P（2021）049号地块，楼面地价15110.75万/㎡，溢价率49.45%。

电建这块地其实位置还不错，位于汉阳二环内墨水湖附近，周边生活配套、商业配套、交通（12号线在建）、景观资源等均较为丰富。但是项目容积率高达约3.8，且项目需配建邻里中心、社区卫生服务站、社区文化中心、社区养老院等，进一步挤占了有限的建设用地资源。

最终电建规划了4栋43-48F超高层建筑，户均面积也做到了130㎡，整体偏改善定位。

项目在筹备入市阶段也做了很多努力，不仅在营销中心实景打造并呈现了未来的社区泛会所和泳池，而且提前修建了地库样板段并提前展示。

项目2022年9月入市，精装入市价24500元/㎡，过高的价格入市便遇冷，首开去化仅4套。之后便是漫长的滞销期。