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话说回来，购房者对“第四代住宅楼盘”的这种热烈反应，我们认为还是太过着急了些。对于“产品力”而言，凭几张效果图和户型图，没有公区实景和样板房，未来仍有较大的不确定性。

“第四代住宅楼盘”火热，万科也是趁热打铁。这不，梧田老街边的万科·璞拾云洲也开启了对外亮相的“热身运动”。今天，咱们着重聊聊这个楼盘的“确定性”。

▲来源：温州云读地

▲来源：温州云读地

璞拾云洲的第一个“确定性”，是它的公区配置。

之前房哥的文章曾经分析过，温州“第四代住宅”（官方称之为“高品质住宅”），与传统楼盘相比，有可能在两个环节形成“代际差距”。这其一，是低容积率和高得房率形成的“户型舒适度”，其二则是配套不占容积率指标带来的“大公区体验”。

▲截图自浙江省土地使用权网上交易系统

关于第一点，在鹭湖的户型上已经得到充分体现。而第二点带来的设计变化，这回，万科璞拾云洲凭借大盘优势，终于有机会在公区配置环节“施展一下拳脚”。

▲项目叠墅效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

因为商住容积率只有约2.0，且公区配套面积基本随你搞，所以璞拾云洲的公区配置，就没必要跑到地下室和车位“争夺地盘”，和“汽车尾气”做邻居。在地上，有肆意流淌的阳光和空气，有更为广阔的室外互动空间，何必“明珠投暗”呢？

关于璞拾云洲的公区，万科的想法，显然不只是满足各种功能需求那么简单。万科在这里有更大的野心，要让它承担起“一座城市的网红地标”作用。

从温州榕树中提炼“树冠元素”，然后抽象堆叠，一幅跨度长达约80米的“超级树冠”界面，就这样壕无道理、壕无人性地展现在你面前：

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

这个“超级树冠”，人在其外，它是超广角视觉展开的街景画卷；

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

人在其下，它是极具气势的“艺术风雨连廊”：

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

人在其上，它成了错落有致的瞰景大露台，淡烟清茶，笑看梧田老街的红尘繁华：

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

人在建筑内部，它又是延伸与渗透无处不在的灰空间。

“超级树冠”界面的C位，是长约30米的大门头，搭配净空约8.5米的大堂外门吊顶。C位的画龙点睛处，约13米落差的建筑瀑布随阳光洒泻而下，灵动和亲和中还夹带着负氧离子。

▲项目鸟瞰效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

这别具一格的瀑布，设计灵感源于新加坡樟宜机场：

▲新加坡樟宜机场实景图示意。图据网络

这个“超级树冠”界面的组合里，还布置了一个类似“钟书阁”的网红图书馆。可以想象夜晚华灯初上，这街角处的一盏暖灯与一脉书香，是业主归家动线上的一抹独特风景，也是凸显小区独特气质的一种图腾。

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

说完审美再说功能。因为没有建筑指标的束缚，璞拾云洲规划了建筑面积高达约1440㎡的公区配置，各种功能自然一应俱全。

---1F规划了会客区、水吧、会议室、图书馆、咖啡厅、自习室等；

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

---2F规划了空中露台、健身房、瑜伽室等：

▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

---3F规划了私宴厅、空中Sky Bar、棋牌室、茶室等：

▲项目鸟瞰效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准

除了有网红潜质的公区配置之外，璞拾云洲的叠墅产品，或许更值得一说。

看到这里有人会问，现在市面上低容积率“准墅类”楼盘挺多，璞拾云洲的叠墅又有什么稀罕？

璞拾云洲叠墅的稀罕，就在于它加持了“高品质住宅”的设计标准。

我们都知道，市区现在1.0左右的低容积率“墅类”楼盘，受到的最大政策刚性约束，是不能损容，不能把容积率做到1.0以下。而合院排屋叠拼等“墅类”产品，在容积率>1.0的条件下，在楼间距和院子环节，很难拥有足够的舒适度。

▲市区一在售项目院子进深示意。根据报批总平图制作，可能有误差，以实际为准。底图：天地图·温州

▲市区一在售项目院子进深示意。根据报批总平图制作，可能有误差，以实际为准。底图：天地图·温州

市面上的纯合院排屋类楼盘尚且如此，早些年那些高容积率又做了高低配的楼盘，其叠墅排屋的间距，更是小的可怜。大部分南侧院子的面积，普遍只有30到40多㎡。

▲首府一号院部分下叠院子

而璞拾云洲叠墅的楼间距，最小也有约13.88米，最大的有约16.08米，楼间距和建筑高度之比，全部大于1:1。

▲项目（局部）叠墅部分楼间距示意，项目总平图过程稿，以最新设计和最终交付为准

虽然我们不太赞同“第四代高品质住宅地块”为了销售溢价搞“高低配”，但不得不说，“高品质住宅”地块的相对低容积率，可以给叠墅的楼间距和院子设计，带来更为优越的资源倾斜。

由此，璞拾云洲叠墅就有了“南北双院”，楼上楼下皆有庭院（下叠南院、上叠北院），家家入户皆有独立归家动线。

▲项目叠墅上下叠入户动线示意，底图为项目总平图过程稿（局部），以最新设计和最终交付为准

来看一下这个标配版的下叠边套建面约165方户型装修建议图（毛坯交付）：

▲下叠边套建面约165方户型装修建议图示意（实际为毛坯