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潘哥认为武汉的板块规划大部分是好的，但现实很多都是残酷的。有的受制于大环境影响，有的只是纸上谈兵，没有实地认真仔细调查研究，实践起来会碰到很多现实问题要么导致延期，要么改规划等，真正能够落地，完全像规划一样实现的就太少了。感觉只有单个的道路交通，公园，学校这种规划可以落实，只要涉及到大范围多部门跨区域的综合性规划就很难实现，原因很多，我就不一一赘述了，我只是告诉我们普通老百姓在买房的时候多注意规划的可行性，尽量先看已经落地的或者正在建设的项目配套，再将现有的配套和产品价格与价值对比分析是否匹配？不要听别人讲未来的未落地的规划，这些都是溢价部分，除非价格不包括这些未落地的规划，这样才不会买错买亏。
那江南岸目前的地段板块价值如何？
我觉得目前板块价值在武昌是中上等，因为毕竟属于武昌二环内，一线临江地块，还紧靠武昌滨江商务区，加上对面就是二七滨江商务区，景观资源也是不可比拟的。但比武昌滨江核心区域，沙湖中北路，武珞路，武昌古城等的综合价值要弱些，因为靠江，天然有阻断，人气成熟度自然不如武昌中心区域。但有利好规划，后期发展潜力更大些，中心区域已经成熟，发展受限制，这就是新区和老区的区别，但一定要对比价格和价值的匹配度了，否则价差太大，分析的再多也是水中花，镜中月。
下面我们接着分析江南岸这个单盘的具体情况:
三、【项目产品规划设计详情】
项目规划6栋住宅,共402户,4栋30-31层高层+2栋44层超高层和部分社区底商，全部东南-西北朝向，一字错位排布确保每栋无遮挡观江。
我们看看开发商的设计灵感：
如何做到402席全江景住区？
每户沿江面均配置全景落地Low-E玻璃幕墙，约7.4-9米的瞰江横厅、“双全景舱”等创新设计，实现270°无界江域视野。
在空间设计上迭代升级，客厅、主卧均消除转角结构柱，采用圆弧转角玻璃处理。
如何打造沿江界面最大化？
建筑群以“V形折线形布局+前后错位”的方式布置，突破传统楼栋对视限制，让所有住宅楼栋均直面长江奔涌。项目采用国际前沿的设计理念，高耸的楼栋以简洁的线条和优雅的曲线相结合，勾勒出滨江天际线上的一道美丽轮廓。项目设计注重与自然环境的和谐共生，大量使用玻璃和金属材质，使得住户能够最大限度地欣赏到滨江的美丽景致，同时在高层建筑和超高层建筑之间采用差异化设计，营造丰富的城市沿江界面，使项目外立面效果既协调又有变化。
高层建筑的立面如何表达？
建筑外立面选用Low-E中空玻璃+阳极氧化铝板，以银灰渐变色呼应江面晨昏光影；整个设计以“层叠江韵”为设计灵感，所有面江阳角位置均采用曲面弧形玻璃幕墙，通过参数化的设计模拟江水流动的柔美曲线，进一步拓展室内看江界面，实现更大角度的观江视野。
超高层又是如何不被唾弃？
在避难层和顶部构架上，采用折型穿孔板打造“流动光影”的视觉效果，铝板线条勾勒建筑筋骨，整体外墙面采用铝板线条加局部真石漆与玻璃幕墙碰撞，营造整洁干净的现代立面质感。
会所如何做到与众不同？
约2500㎡地上地下双层复合空间，涵盖恒温泳池、私宴厅、SPA秘境、瑜伽健身房等多功能复合会所空间，搭配下沉庭院空间，将室外景观进一步延展，串联自然与社交。
滨江商业街区有何特色？
约800㎡开放式商业配套，打造咖啡轻食、艺术策展等慢生活场景，下楼即享长江岸线活力。
准四代住宅有何革新？
通过空间扩展+20%灵动阳台，实现超高实得率，重新定义空间价值。项目整体仅设计两款户型，143平和184平，圈层更加纯粹，目标定位更加直接准确。
143㎡的经典3+1居室户型，户型面宽可达市面少见的16.3米，创新设计可变弹性空间，约9米宽的大横厅设计，实现了客厅+次卧+双主卧四面观江，其中东主卧还做了弧形转角窗设计，能无遮挡270度双面观江；同时搭配3卫设计，实现双主卧套房，满足更多家庭使用需求。
184㎡户型观江面更加极致，
它采用创新“双全景舱”概念设计，实现约45㎡超大IMAX环幕厅，一线江景尽收眼底，搭配约2.5米高落地玻璃，模糊室内外界限；主卧采用270度U型玻璃幕设计，实现观江视野最大化。可改三套间的设计满足高端客群的私密生活享受，入口处设计创新X空间，实现高端品质生活场景演绎。全风雨连廊归家：项目整体设计约4000㎡的风雨连廊和架空层空间，从社区主入口至单元门厅，高定品质归家动线，四季皆有绿意相伴。
评判一套户型是否实用，不仅要看整体面宽，还要看最小面宽。项目户型房间最小面宽也达到了3米，放下一张2米的大床绰绰有余。
整体而言，该项目产品设计还是不错的，包含大量不计容建面，公区配套空间很丰富，包含绿化架空、风云连廊、地下配套服务设施等。
作为准四代住宅，灵动阳台+飘窗全赠送，得房率超高，143平得房率达103%，183平更是达到113%，实现“零公摊”甚至“负公摊”，性价比凸显。
克而瑞数据显示，武昌区高端住宅市场销售主力集中在四房户型，占比42.1%，这样看来，武汉城建江南岸的产品定位与市场的契合度还是非常高的。
但也有问题点：
143㎡四房三卫中有单暗卫，次卧与电梯井共墙，可能存在噪音问题，需依赖工程质控。
183㎡四房三卫的厨房尺度有所压缩，中部墙体封闭要等样板间开放验证，还有西晒问题显著，夏季需做好防护。
四、【配套分析】
①交通方面：
自驾：项目紧临的临江大道与和平大道，都是大武昌横向主干道，不过这2条路红绿灯也较多，并非快速路。经临江大道或和平立交上二环、二七长江大桥、长江二桥等，都比较方便。
地铁：5号线余家头站1.2公里,在建10号线一期余家头站900米.都不算近。
②商业配套：社区2500㎡双层会所包含恒温泳池、私宴厅、SPA秘境、瑜伽空间等；4000㎡风雨连廊+架空层；下楼还有800㎡滨江商街有咖啡轻食、艺术策展等。距离3公里范围有武昌万象城、龙湖滨江天街(即将开业)，京东MALL，万象汇等大型商业，吃喝玩购方便。
③教育资源：学校目前不确定，2024年学校划片显示，附近的中华路小学橡树湾校区只对口华润橡树湾，周边楼盘很难对口。潘哥觉得江南实业地块交付后，也比较难对口中华路小学橡树湾校区。
另外，武昌首府隔壁规划有一所九年制教育用地，本案与武昌首府均为武汉城建开发，未来学校资源，有可能是共享的。像周边的安胜花园、怡景苑、武铁余家头小区分别对口武汉市杨园学校，余家头小学杨家路校区，铁四院学校小学部，情况都不一样。初中主要对口的杨园学校、铁四院学校所含初中部。个人判断，读新学校的概率会大一点，那么不确定性就比较大，如果十分重视孩子教育的，要慎重考虑。
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