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第一、杨春湖商务区这个片区的认可度极低，之前画大饼吸引了一波热度，现在整个区域兑现难度非常大，未来预期较差，就算房价腰斩，吸引力也有限。

第二就是项目本身的原因了。虽然是准四代新盘，却有大量超高层。就算优化后得房率提高了不少，但是刚需购房者对超高层根本不感冒。前不久就有粉丝说，买四代的超高层，还不如买个二手房。另外，该项目周边比较荒，说是高铁商务区，也没有考虑武汉站，方方面面的看相都不太好。

项目航拍实景：

三、超高层为主，小户型优化后得房率约95%左右，大户型优化后得房率接近100%！

该项目率先开发一期，容积率约5.21，7栋住宅中有4栋都是40多层的超高层，是武汉四代住宅中罕见的高容高密新盘。

项目一次性推出了3、4、5号楼，其中5号楼在最南侧，有一定景观视野，4号楼虽然是低密洋房，但是朝向却是东西朝向，有些尴尬。3号楼是超高层，户型面积最小。

该项目规划为准四代住宅，虽然有部分楼栋是超高层，不过据置业顾问介绍综合了电梯前室、阳台、飘窗等优化面积之后，宣传优化后得房率约95%—104%。

按照项目宣传口径，除了建面约105平小户型之外，其他房源优化后都能做到约100%得房率，从宣传数据上来看，优化面积和得房率还是不错的。

建面约105平三房两厅两卫户型：

该项目位于3号楼超高层的连廊中间套，从户型结构来说，比较常规。优化面积方面，除了南向双联阳台、飘窗之外，还有电梯前室、设备间等优化面积，阳台的尺寸看上去还不小。

样板间里面，这个户型客厅把南侧次卧包起来了，做成了大横厅+两房。

样板间实景：

厨房往外有设备平台的拓展，做成了狭长厨房：

建面约128平四房两厅两卫：

这个户型是分布在3号楼超高层的边套，优化面积也是阳台、飘窗、电梯前室等，另外厨房外面还有一块天井也优化利用起来了，整体做的是四房布局，不过现在有不少准四代这个面积段都做成了四房。

来看样板间，还是把客厅和南侧次卧打通变成了横厅，追求客厅空间的话，就只能是三房格局。

厨房拓展之后空间不小：

样板间这里也做了标注，此处为拓展后形成的空间，仅特定楼层可拓展。

建面约139平四房两厅两卫：

该户型分布在5号楼高层住宅里面，两梯两户的纯板式楼。从户型结构来看，这个户型的拓展面积较多，南向有两个阳台，除了承重墙面之外，也都做了满墙飘窗，电梯前室、厨房均有不小的优化面积。

据了解，该项目预计2027年6月交付，目前正在主体建设，施工进度还比较稳健。（具体交房时间以后期官方通知为准）

四、项目周边情况：杨春湖高铁商务区，4号线地铁口，商业配套不足

该项目在4号线工业四路地铁站附近，距离二环线约3.5公里，距离三环线约2公里，属于洪山北杨春湖高铁商务区。

杨春湖高铁商务区规划比较宏大，但是发展进度较慢，尤其是华侨城部分地块商改住之后，区域发展预期大打折扣。

区域卫星地图：

虽然大板块的规划开发不太理想，但是该项目观区位还是不错的，最起码，该项目处于4号线地铁口，轨交出行比欢乐天际前期住宅方面太多。

值得一提的是，该项目南侧约300米还有在建的10号线一期北洋桥站，不过该站点何时建成通车还不确定。对于目前在售楼栋的业主来说，还是门口的4号线地铁站更靠谱更方面一些。

另外，该项目南侧约1公里就是欢乐大道、东湖。现阶段，南侧是天兴洲绿岛小区以及空地，部分中高区房源均能暂时看到东湖。

不过从规划图上来看，南侧地块规划有部分商业。而且根据官方发布信息可知，项目附近将启动大规模成片开发，其中就涉及到南侧的绿岛小区。因此不排除该项目后期的景观视野可能会被遮挡。

教育配套方面：小学暂时有名校资源加持，后续不排除撤牌的可能；中学也存在不确定性。

华侨城引进的武汉小学华侨城分校也就是洪山区东湖新城小学已经开学，根据2025年划片范围可知，华侨城欢乐天际属于该小学招生范围，该项目对口该小学基本也是无悬念的事情。

需要注意的是，武汉小学华侨城分校这样的签约引起的名校资源一般都是有合作期限的，一旦签约合作到期，挂牌的名校就可能会撤牌，这在武汉一些挂牌学校很常见。那就意味着这里对口的小学未来可能就是洪山区东湖新城小学了，挂牌的武汉小学分校说不定什么时候就撤牌了。

另外，周边的中学也有些不确定了。根据置业顾问介绍，武汉小学华侨城分校的第一批毕业生会上金鹤园初中，但是金鹤园学校今年划片中，并未包括华侨城这里的小学。

另外，周边还规划有七一华源中学东湖分校，这个学校据说是东湖ONE大力引进的，目前也已动工，预计2027年年底建好。如果能划到新建这个初中，那么学区还是有一定期待的。

但是现阶段周边地块对口的中学就很一般，新规划的七一华源中学东湖分校建成之后如何划片也有不确定性。（学校划片每年都可能有调整，具体以当年的划片文件为准）

商业配套不足，区域内规划的商业不少，但是都未兑现。

项目所在的杨春湖高铁商务区规划了大量商业商务配比，其中华侨城欢乐天际的广场区就是纯商业规划，定位为商业科技文娱综合体，计容建面约60万方，由大型购物中心、商业步行街、两个动能港主题馆、六座超高层塔楼组成，目前正在建设中，进度比较缓慢。另外还有宝能商业综合体等，但是均需要时间兑现。

商业规划效果图：

现阶段周边商业配套不足，需要辐射青山或者徐东板块的成熟商业。从该项目到金地广场直线距离约2.2公里，到青山的武商城市奥莱直线距离约3.6公里，到徐东商圈约6公里左右。

写在最后：

虽然杨春湖高铁商务区现阶段兑现力较弱，但是未来区域将成片开发，或许能推动利好落地。对于购房者来说，现阶段在这一块区域买房，除了这个四代新盘，基本没有更好的选择了。