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一、【开发商及拿地情况】

开发商城建集团就不多介绍，因为前面介绍楚宝里已经有详细介绍，大家需要了解开发商具体情况可查阅潘哥关于楚宝里的关于城建的介绍。2024年12月24日，经过竞价13轮，武汉地产集团有限责任公司（武汉城建）竞得P（2024）118号地块，成交总价78140万元、成交楼面价约11236.8元/平，溢价约8.3%。拿地企业武汉地产集团有限责任公司为武汉城市建设集团有限公司的全资子公司，后者即为武汉城建。

项目占地约2.58万方,总建面约8.97万方,住宅6.3万方,住宅容积率2.49.车位配比1:1.12.建筑密度30.0%，绿地率30.0%，户数402户，人数1287人

四至范围：西至铁机路、北至临江大道、东至国盛街、南至武昌生态文化长廊。

项目拿地要求：

①规划控制居住用地（兼容商务用地）约3.20公顷，防护绿地约0.47公顷，西侧控制0.21公顷集中绿化、复合一处文化设施（建筑面积约1000平方米），中侧垂江方向控制一条20米宽步行通道。

②该项目作为湖北省高品质住宅试点项目，应按照《湖北省高品质住宅规划建设控制指标》一级高品质住宅要求执行。临江面建筑立面应采用公建化设计，且临江面不得设置空中花园。落实《武汉市建筑管理审批指导意见》相关要求，控制建筑面宽，保障临江通透性，保持滨江界面的协调，形成高品质的建筑景观。

（2025年3月6日，武汉城建江南岸报规）

二、【地段板块环线价值分析】

武汉城建·江南岸，项目位于武昌区铁机路与临江大道交汇处江南实业片A地块，在二环内，与二环直线距离不到1公里，靠近1.5环铁机路隧道，与武汉大道直线距离约2公里，属于武昌滨江杨园板块一线临江用地，紧邻武昌江滩，与长江直线距离仅约200米，与二七滨江商务区隔江相望，地理位置优越，是武汉公认的最佳长江观景台、也是大武昌地区唯一一个具有“一隧两桥三地铁”的超级区位。

项目定位为武汉城市新名片，滨江生活新样板，以四大设计亮点，重构滨江生活想象。说起杨园板块，那就不得不介绍一下这个板块的现状和发展规划。

因为潘哥一直强调大家买房不是只买的钢筋混凝土，还要加上买的一个地段和板块的配套价值。仅钢筋混凝土肯定不会这么贵，哪怕单个户型设计的再好，也不会值这个价，而是周边的配套和规划在溢价，大家是在为规划和配套溢价买单。

比如修一条地铁就是好个亿每公里（甚至有些线路，比如13号线，武汉地铁总工办负责人坦言："每公里造价可能突破10亿元，是普通地铁的2-3倍。"）；

这些也不是房价几万块买得到对吧？一个公园也是上亿，甚至是几十上百亿，也不是你几十万买房能买到的配套对吧？一梯队书包更不谈，不仅要几个亿做学校，更是几十上百年时间沉淀的教育理念和优秀师资形成的，也不是几十万就能买到的配套，对不对？

所以我们大家买房一定记住绝不仅只是为了小区和房子本身买单。那些总说房子降到白菜价的人都是只考虑房子本身的单个商品价值，而没有考虑到他的配套价值，只是片面的浅薄的言论。房子即使去掉了金融属性，也仍然有其配套和居住属性存在，也不可能是白菜价了，而且就算只是作为商品本身，他也有与其他商品不一样的特点。

比如房地产的不可移动性，不像手机，电脑等商品可以随时方便移动而好交易，就算买错买亏了，损失也不大，但这个是人们一辈子最贵重的商品，几十年都要围绕他工作生活。

所以大家一定要认真了解所买板块的前世今生和未来规划，这个涉及到今后几十年的生活舒适度，是大事中的大事。

而要分析自己买的房子的价格是不是合理？就是要仔细分析销售价格和房子本身的产品价值，加上房子所在地段和周边已经有的配套，再加上未来规划的配套的总价值匹不匹配？这才是大家都关心的楼盘值不值得买的核心逻辑。搞清楚这个，肯定不会买错买亏。由于楼盘很多，每个楼盘和每位朋友的具体情况都不同，大家如果不清楚如何匹配到最适合自己的楼盘，怕买错买亏，记得一定联系潘哥给大家做一对一购房攻略！

现在我们就把江南岸这个盘的杨园板块价值聊透彻。

杨园，是武昌滨江最具人文氛围的区域之一。历史可以追溯到1905年，时任中华工程师会会长詹天佑为了修建粤汉铁路，这里建起了4栋别墅供外国专家居住，因西式小洋楼风格独特，而被亲切地称为“洋园”。武汉解放后，洋园改称杨园。随后，铁四院于1953年成立，开启了杨园成为“设计之都”的使命。杨园作为二环内的一个板块，之前确实不属于武汉的重点关注的区域。直到武昌区人民政府提出“三区两翼”发展战略，将杨园定其中一个翼，才让它从一片沙滩芦苇中拔地而起。

2021年，5号地铁线全线通车，设有杨园铁四院站和余家头站；

2023年，友谊大道高架桥的全面通车以及和平大道双向十车道改造完成，杨园板块位置的优越性才逐步体现；

2023年底，武昌文化生态长廊基本完工，其中的空中骑行车道已经成为又一个新的网红打卡地；

2024年，四美塘文化公园以它梦回蒸汽机车时代的奇妙构思，荣获世界景观建筑大奖城市设计类入围奖。这些在城市建设取得的成就，使杨园板块的人文生态环境推向一个新的高度！

2024年12月30日，《武昌区杨园设计产业片城市更新实施方案》《杨园设计产业片控制性详细规划导则方案》同时获得市政府正式批复，由武汉城投铁投公司所属武昌城更公司负责实施的杨园设计产业片城市更新项目，位于武昌区杨园南部，南北方向分别街接武昌滨江商务区与青山滨江商务区，是两江四岸核心区的重要组成部分，具体规划范围为徐东大街、和平大道、铁机路、临江大道的围合区域，涉及6个社区、17个居住小区、39家权属单位，总用地面积约128公顷，拟打造成为“世界设计之都创新引领区、武汉百年铁路文化窗口区、武昌滨江数创走廊核心区”。

自京汉、粤汉铁路兴建至今，杨园片区亲历了中国百年工业化发展变迁，拥有优越的工程设计龙头企业，具有较高的产业延展性与凝聚力，积淀了深厚的产业基础。如今，片区缺乏足够的产业拓展空间，来支撑核心产业的进一步聚集扩张和转型升级。

根据实施方案及产业规划，片区将基于“百年轨交、数智杨园”的发展定位，通过强链、补链、延链的方式，构建“1主+2新+2特”的产业体系。

在片区中部，聚焦区域龙头企业——铁四院，依托其核心业务的数智化及低碳化转型升级机遇，打造数智轨交工程引领区，并向滨江地带延伸，形成中央数字创新极核及低碳数智区，共同构建片区垂江产业主轴。

在片区南部，围绕四美塘文化公园，打造铁路遗址创活区，布局构建南翼文体服务启动区。

在片区北部，积极联动武昌医院资源，打造国际健康服务区，构建北翼健康服务消费区。

同时，区域还将打造与垂江产业主轴相垂直的武九铁路交往主轴，推动片区形成“十字轴+两翼”的总体产业功能布局，实现区域产业能级与城市面貌的双提升。

借助城市更新发展机遇，杨园片区同时将与滨江数创走廊及长江右岸发展空间协同构建新质生产力新T轴，与中南中北金融商贸T轴强强联动，实现武昌区长江沿岸两翼齐飞，共同推动武昌区产业整体提档升级。

规划总是宏伟的，但目前杨园的现状是基础设施老旧、民生设施缺乏且品质不高、道路交通设施建设滞后等系列问题。获批的实施方案，将系统完善片区医疗养老、中小学、文化等公共设施，打通区域断头路，同时，通过整体实施老旧小区改造、补足公共服务配套设施等一系列更新举措，系统性补齐民生补短板，优化公共服务水平，切实提升区域人居幸福度。

更新单元内部规划新建8条市政道路、1条公共通道，片区路网总长度约12公里，路网密度达到82公里/平方公里，形成“四横七纵”道路交通网络，此外，实施方案还对慢行交通、公共交通、交通设施进行了规划提升，更新后城市道路系统结构更加合理，功能更加完善。

至于上述目标能否完全落实还有待观察。

总之，潘哥认为武汉的板块规划大部分是好的，但现实很多都是残酷的。有的受制于大环境影响，有的只是纸上谈兵，没有实地认真仔细调查研究，实践起来会碰到很多现实问题要么导致延期，要么改规划等，真正能够落地，完全像规划一样实现的就太少了。感觉只有单个的道路交通，公园，学校这种规划可以落实，只要涉及到大范围多部门跨区域的综合性规划就很难实现，原因很多，我就不一一赘述了，我只是告诉我们普通老百姓在买房的时候多注意规划的可行性，尽量先看已经落地的或者正在建设的项目配套，再将现有的配套和产品价格与价值对比分析是否匹配？不要听别人讲未来的未落地的规划，这些都是溢价部分，除非价格不包括这些未落地的规划，这样才不会买错买亏。

那江南岸目前的地段板块价值如何？

我觉得目前板块价值在武昌是中上等，因为毕竟属于武昌二环内，一线临江地块，还紧靠武昌滨江商务区，加上对面就是二七滨江商务区，景观资源也是不可比拟的。但比武昌滨江核心区域，沙湖中北路，武珞路，武昌古城等的综合价值要弱些，因为靠江，天然有阻断，人气成熟度自然不如武昌中心区域。但有利好规划，后期发展潜力更大些，中心区域已经成熟，发展受限制，这就是新区和老区的区别，但一定要对比价格和价值的匹配度了，否则价差太大，分析的再多也是水中花，镜中月。

下面我们接着分析江南岸这个单盘的具体情况:

三、【项目产品规划设计详情】

项目规划6栋住宅,共402户,4栋30-31层高层+2栋44层超高层和部分社区底商，全部东南-西北朝向，一字错位排布确保每栋无遮挡观江。

我们看看开发商的设计灵感：

如何做到402席全江景住区？

每户沿江面均配置全景落地Low-E玻璃幕墙，约7.4-9米的瞰江横厅、“双全景舱”等创新设计，实现270°无界江域视野。

在空间设计上迭代升级，客厅、主卧均消除转角结构柱，采用圆弧转角玻璃处理。

如何打造沿江界面最大化？

建筑群以“V形折线形布局+前后错位”的方式布置，突破传统楼栋对视限制，让所有住宅楼栋均直面长江奔涌。项目采用国际前沿的设计理念，高耸的楼栋以简洁的线条和优雅的曲线相结合，勾勒出滨江天际线上的一道美丽轮廓。项目设计注重与自然环境的和谐共生，大量使用玻璃和金属材质，使得住户能够最大限度地欣赏到滨江的美丽景致，同时在高层建筑和超高层建筑之间采用差异化设计，营造丰富的城市沿江界面，使项目外立面效果既协调又有变化。

高层建筑的立面如何表达？

建筑外立面选用Low-E中空玻璃+阳极氧化铝板，以银灰渐变色呼应江面晨昏光影；整个设计以“层叠江韵”为设计灵感，所有面江阳角位置均采用曲面弧形玻璃幕墙，通过参数化的设计模拟江水流动的柔美曲线，进一步拓展室内看江界面，实现更大角度的观江视野。

超高层又是如何不被唾弃？

在避难层和顶部构架上，采用折型穿孔板打造“流动光影”的视觉效果，铝板线条勾勒建筑筋骨，整体外墙面采用铝板线条加局部真石漆与玻璃幕墙碰撞，营造整洁干净的现代立面质感。

会所如何做到与众不同？

约2500㎡地上地下双层复合空间，涵盖恒温泳池、私宴厅、SPA秘境、瑜伽健身房等多功能复合会所空间，搭配下沉庭院空间，将室外景观进一步延展，串联自然与社交。

滨江商业街区有何特色？

约800㎡开放式商业配套，打造咖啡轻食、艺术策展等慢生活场景，下楼即享长江岸线活力。

准四代住宅有何革新？

通过空间扩展+20%灵动阳台，实现超高实得率，重新定义空间价值。项目整体仅设计两款户型，143平和184平，圈层更加纯粹，目标定位更加直接准确。

143㎡的经典3+1居室户型，户型面宽可达市面少见的16.3米，创新设计可变弹性空间，约9米宽的大横厅设计，实现了客厅+次卧+双主卧四面观江，其中东主卧还做了弧形转角窗设计，能无遮挡270度双面观江；同时搭配3卫设计，实现双主卧套房，满足更多家庭使用需求。

（建面约143㎡户型）

184㎡户型观江面更加极致，

它采用创新“双全景舱”概念设计，实现约45㎡超大IMAX环幕厅，一线江景尽收眼底，搭配约2.5米高落地玻璃，模糊室内外界限；主卧采用270度U型玻璃幕设计，实现观江视野最大化。可改三套间的设计满足高端客群的私密生活享受，入口处设计创新X空间，实现高端品质生活场景演绎。全风雨连廊归家：项目整体设计约4000㎡的风雨连廊和架空层空间，从社区主入口至单元门厅，高定品质归家动线，四季皆有绿意相伴。

（建面约184㎡户型）

评判一套户型是否实用，不仅要看整体面宽，还要看最小面宽。项目户型房间最小面宽也达到了3米，放下一张2米的大床绰绰有余。

整体而言，该项目产品设计还是不错的，包含大量不计容建面，公区配套空间很丰富，包含绿化架空、风云连廊、地下配套服务设施等。

作为准四代住宅，灵动阳台+飘窗全赠送，得房率超高，143平得房率达103%，183平更是达到113%，实现“零公摊”甚至“负公摊”，性价比凸显。

克而瑞数据显示，武昌区高端住宅市场销售主力集中在四房户型，占比42.1%，这样看来，武汉城建江南岸的产品定位与市场的契合度还是非常高的。

但也有问题点：

143㎡四房三卫中有单暗卫，次卧与电梯井共墙，可能存在噪音问题，需依赖工程质控。

183㎡四房三卫的厨房尺度有所压缩，中部墙体封闭要等样板间开放验证，还有西晒问题显著，夏季需做好防护。

四、【配套分析】

①交通方面：

自驾：项目紧临的临江大道与和平大道，都是大武昌横向主干道，不过这2条路红绿灯也较多，并非快速路。经临江大道或和平立交上二环、二七长江大桥、长江二桥等，都比较方便。

地铁：5号线余家头站1.2公里,在建10号线一期余家头站900米.都不算近。