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锦上荣曜项目位于无锡河埒口板块荣巷历史街区东端。背靠惠山，面迎梁溪河，背山面水，在传统风水中是典型的聚人聚财之地。

但地块本身并不好做。用地形状不规则，西侧和北侧被现状民居包围，日照干扰大；南侧紧邻梁清路主干道，有噪音和高压线影响；地块内部还有严格的限高要求。

如果把这块地放在常规的开发逻辑里，大概率只能做刚需或首改产品。但万科把目光从地块的物理条件，转向了地块所处的人文坐标。

▲ 无锡锦上荣曜鸟瞰效果图

1. 土地的稀缺价值是什么？

地块比邻荣巷，荣毅仁家族的祖居所在。荣氏兄弟从这里出发，成为中国民族工商业的先驱。1912年，荣德生在惠山脚下筑园植梅，创办梅园，至今仍是无锡重要的文化地标。

▲ 荣宅

万科在前期调研中意识到：这块地最大的价值，不是地段本身，而是地段承载的文脉记忆。

2. 这块地的客户是谁？

20年前，无锡首次高端家庭迁移，让河埒口成为无锡最早的“富人区”之一。这里的客户普遍在体制内或事业单位工作，收入稳定，学历高，看重生活品质。他们的心声：“我们不想搬走，但想住得更好”。

他们对好房子的想象，不是面积大一点，而是体面和土地配得感。因此，万科的判断是要帮助这些居民实现从“有房住”到“住好房”的实质性转变。

▲无锡锦上荣曜提取荣宅和海派元素的大堂

3. 万科代建“锦”系的解法：东方礼序，当代表达

基于这个判断，万科将项目定位为“锦”系——万科产品体系中偏重城市文化底蕴传承的产品线。案名定为“锦上荣曜”：“锦”是产品系，“荣”直指荣氏家族，“曜”对应家族的荣耀印记。

规划上，以“一轴两院、三进七园”的院落式格局，回应东方园林的经典制式。中轴递进式布局强调礼序感，旁厅侧院式布局营造平远感，让建筑、室内、景观相互渗透。

▲无锡锦上荣曜礼序感的社区入口

·▲锦上荣曜实景图

立面上，以“深色石材+暗金色金属+红褐色陶板”为主色调，通过形体切分化解建筑体量，提炼中式飞檐形意。示范区主入口采用“实墙与屏风虚实结合，搭配景观盆栽”，兼具仪式感与亲和力。

▲锦上荣曜143㎡户型与收纳系统

户型上，锦上荣曜基于改善家庭对功能与舒适的双重追求，以低密纯洋房住区回应市场期待。主力面积143-175㎡，面向纯粹改善客群。143㎡户型采用2.5卫设计，南向次卧置入0.5卫，适配三代同堂的居住需求，同时配置入户玄关收纳系统、卧室收纳矩阵、可改造设备平台、厨房钻石柜、卫浴镜柜等满载收纳系统。

会所融合荣宅元素和海派东方的精致质感，涵盖瑜伽室、健身房、棋牌室、多功能宴会厅等功能场景。

▲ 锦上荣曜会所内外实景图

4. 万科代建“锦”系的市场反应

锦上荣曜首开销售数据表现良好（据2025年4月数据：锦上荣曜首开成交150套、2025年9月累计销售总额10亿）。

锦上荣曜在2025年连续斩获缪斯设计铂金奖、ART金艺奖金奖、GADA建筑银奖，是项目产品力在国际上的多维度认证。

▲锦上荣曜获奖情况

对一个首次合作的代建项目来说，这不仅是销售和产品层面的成功，更意味着信任的建立——委托方看到了万科能读懂土地的能力，也看到了万科能把承诺兑现的确定性，因此，才能有后续的代建机会。

如果说锦上荣曜回答的是：老城怎么做，那天澜映象回答的是：新城怎么破。

天澜映象位于无锡经开区核心，震泽路与南湖大道东南侧。地块周边界面尚在发展期，有“核心边缘感”的客户认知。对于改善客群来说，需要一个足够有说服力的产品，才能让他们心动。

1. 客户是谁？

万科代建深度调研发现，天澜映象的目标客群与锦上荣耀完全不同。他们30-45岁，职业以私营业主、企业中高管为主，收入水平更高，有多次置业经验，对产品有清晰的判断力。

他们对体面的诉求不是奢华堆砌，而是一种在配得感之上的获得感。基于这个判断，万科代建团队将项目定位为“映象系”——万科产品体系中偏重艺术潮睿的产品线，定位“经典、艺趣、潮睿”。

在天澜映象之前，万科已经在上海、杭州、宁波等地落地了5个映象系项目，它们以鲜明的庄园式景观和产品风貌形成了独特的辨识度。