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长江之歌

用料扎实、成本不低；调性不够，奈何偏见就是一座大山

占地约3万方，楼面价43173元/㎡，容积率2.4。规划6栋23F高层住宅，共433户。主力户型为248㎡，315㎡。23年3月拿地，同年12月首开，合同备案已104套。

伟星在芜湖、马鞍山等地是有绝对统治力的存在，然而，此次折戟在徽京。

经历了前三个豪宅项目集中的市场教育，豪宅客群也被养刁了。长江之歌245㎡和315㎡ 两个户型套娃，缺乏场景创新；展示端依旧延续中宁府套路；当豪宅这道菜吃到第四道时，他就显得中规中矩、老套保守了。

加之其首开前恰逢伟星南部新城项目严重WQ，媒体江湖又处理不当，间接影响客户信心。首开惨淡，后续持销也一直相对迟缓，好在项目一直努力在折腾，还能有些走量。

冷静的说，这个项目成本的投入是不低的，景观、立面、公区等可能比周边几个都多。我尤其钟爱其南北360°环幕立面设计，对比一路之隔的中宁府颜值高出许多。但这个项目就是虽“好”却未能激发高端客群“心动感”，美学调性也未达客户预期。

就好比一个小伙子比看到一个小家碧玉的姑娘。知道她好，但就是不动心，没感觉。

五、绿城金陵月华

体系制胜，河西中孤品

占地7.2万方，楼面价43473元/㎡，容积率2.2。规划14栋高层住宅，552套，定位205㎡/240㎡/270㎡/320㎡/390㎡产品。23年10月拿地，24年6月首开，合同备案356套。

毫无疑问，金陵月华整体运营是成功的，开盘一年，已经备案356套，月均30套。豪宅盘卖成流量盘，很抢眼了。

从一个旁观者的角度，取得这样的成绩归纳为以下5点：

1、地利无双：唯一河西中板块项目，其辐射的高支付力客群厚度远超河西滨江竞品，独占鳌头。更何况当河西滨江四个项目在一个十字路口厮杀的时候，月华单盘吸纳老城客户。

2、定位不错：总价段段覆盖1300万-3000万（面积段205/240/270/320/390㎡），客群层次丰富，风险分散；320㎡及以上大户型占比偏高致剩余去化承压。

3. 规划出众： 总图优化后获2万方中央景观大花园，社区主出入口+立体下沉庭院实景惊艳。

4、展示力强：绿城成熟豪宅经验加持，全维实景示范区（入口、会所、庭院、公区、地库、样板间）品质在线，说服力强。

5、定价务实：首开6.67万/㎡远低于当时市场价（竞品仍约7.3万+），以“降价扩容”策略精准打击次新二手（如海玥），首推112套两周内去化的七七八八，一举奠定后续热销基础。

产品端，个人对金陵月华没有心动的感觉，完全没有贤坤花园、瞻月府的那种欣喜感；项目有些用力过猛，整体呈现套路化的样子。但不得不佩服绿城老法师这种体系性的功力。

六、中海江南玖序

产品惊艳，时运不济

占地4.35万方，楼面价43253元/㎡，容积率2.5。规划10栋高层住宅，432套，定位200㎡/280㎡/305㎡/400㎡产品。

若问六大豪宅，哪个项目产品最亮眼，我投票中海江南玖序，她是最具产品创新力与精神气质的项目。

南京大学教授张·雷团队主创的，类似公共建筑精神地标一般的社区会所。

清华大学景观系主任朱育帆教授，带来的取意于自永乐大典的景观体系，灵气盎然，超越其他项目的匠气。

深蕴六朝雅韵的会所社区氛围

南京首个“四代宅”，墅厅产品空间震撼。