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保利·东方瑧悦实景图

4月下旬国家统计局发布房价数据，宁波新房房价连涨5个月，环比涨幅0.4%，二手房也再次涨价。

数据显示，宁波新房面积90平方米及以下的，房价环比持平、不涨不跌；面积90-144平方米的，房价环比上涨0.4%；环比涨幅最大的是144平方米以上的新房，涨0.7%。

宁波二手房价3月份环比微涨0.1%。与新房不同，3月份宁波二手房价环比涨幅最大的是90平方米以下房源，涨0.2%；其次是144平方米以上房源，涨幅0.1%；90-144平方米房源则和3月份持平、不涨不跌。（数据来源：国家统计局）

小阳春走量成功，刚改需求旺盛

2025年开年到现在，宁波二手房市场小阳春走量还是挺成功的。

数据显示，3月宁波商品住宅总成交3937套，二手房网签量更是达到6917套。二手市场的成交数据在历年数据里也是非常不错。说明宁波房价止跌回稳后，楼市里面积攒的需求在慢慢释放。

鄞州区在新房和二手房市场均表现突出，分别成交873套和1450套。其中卖的最多的是鄞州区，在3月份就卖出去了1450套二手房，类型也多为小户型。这意味着放眼宁波六区，鄞州区的刚改需求十分旺盛。（数据来源：宁波住建局官网）

鄞州作为宁波的核心区，是城市发展的“黄金心脏“，近年来房价持续攀升，但是小户型却以惊人的速度消失。

数据显示，鄞州区526套90㎡以下的可售房源中，有480套在姜山的沐春里，23套是东钱湖观棠晴雨府和燕语春风居等的尾房；90㎡-120㎡的1441套可售房源中，也有近一半房源散落在五乡、东吴、姜山、东钱湖几个镇。（数据来源：RDAS）

小户型稀缺已成定局，刚需购房者面临挤压

就未来新增供应来看，在土地价格不降，容积率降低，赠送面积增加的情况下，开发商受限于土地成本、容积率限制，大概率也会选择做豪宅或高改产品，而不会做刚需和刚改。

所以希望买在鄞州相对核心的地段，目前市面上的可购买房源，确实是不多了……地段优质的新房，早已进入“卖一套少一套”的残酷现实。

印象城商圈，ALLEN摄

那么在“遍地豪宅”的鄞州核心区，是否有刚改的最优解？随着现代人对“住的好”要求越来越高，房地产开始进入“卷产品”的新纪元。

各大开发商从设计创新、空间升级、精装迭代、公区提升等维度，全面提升产品力，毕竟只有高品质的好房子才能在竞争激烈的市场抢占一席之地。

保利·东方瑧悦实景图

鄞州区未来待入市项目起步面积便是140㎡以上，甚至直接做到了200㎡+的纯大户型，单价直奔5万+/㎡，这对于追求生活改善，或是挑选婚房自住的购房者来说是不利好的，因此当下入手一套性价比高的中小户型新房是最优选择。

鄞州区刚改购房推荐，这个楼盘一定要看

目前鄞州区购房选择也较少，不是尾盘房源不好，就是部分边缘板块，二手房的装修状态、社区品质又比不上新房。

中国有一句古话，叫：智者所见略同，市场觉得好的，自然会有不俗的反馈。

比如这个五一期间销售特别火爆的保利·东方瑧悦，五一期间来访500组，以劲销20套的佳绩领先板块，成为购房者争相追捧的热门项目。

保利·东方瑧悦实景图

说起保利·东方瑧悦，就不得不提起它亮眼的销售数据，多次获得板块内销售冠军。那么究竟是什么原因会有这样出彩的成绩呢？当然是其稀缺性、产品力、性价比。

首当其冲的是地段价值：城市更新的“头号玩家”。项目位于仇毕未来城，承接东部新城、鄞州中心区、老江东三区势能。政府规划将其定位为“交互融合的都市生活圈”，规划了地铁9号线，未来将引入科创产业，这里是当之无愧的下一个“城市封面”。

其次是产品力碾压：小户型的“越级配置”。规划了建面约105-147㎡产品，其中，建面约105㎡和118㎡两款三房户型，非常适合刚需或首改客户。

建面约105㎡户型约10.4米南向三开间、LDKB一体化设计，尺度感媲美120㎡户型。

点击放大查看，建面约118m²，建面约105m²户型图

全系户型配置宁波罕见的日立中央空调&地暖双联供，可通过手机远程连接的六合一智能门锁等，阳台还做到了封包的设计，品质直接对标5万+/㎡顶豪。

园林景观做的十分出彩：宋式美学新中式风格，园林配置“一园三堂”，“瑧园六景和五进庭院”，200余种园林植物搭配，下楼就是私家园林。

保利·东方瑧悦实景图

13座主题架空层泛会所也是宁波罕见，有健身、童趣、社交、私享四大主题功能区，还有豪宅标配的户外度假风泳池和儿童景观戏水池，双泳池！

保利·东方瑧悦实景图

这样的度假级社区配置，直接让居住体验上升一个level。

最后是性价比优势显著。近期，6#、9#楼优质楼层房源清栋在即，购房福利多多。

当最后一波小面积房源清盘，鄞州刚改或者将彻底进入“地狱模式”：要么咬牙接受边缘板块的交通不便与配套缺失，要么为老破小支付离谱溢价，社区品质和居住体验差一大截。

在供需失衡的市场上，具备区位潜力与产品力的项目仍存价值挖掘空间，但入场时机与风险管控同样关键。