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高改群体，只需专注于买“最后一套房”。
刚改就不同了，他们的买房需求很多元，不同群体有不同的置业考量。
200-300万价段，大家的买房动力各不相同。
有家住老破小迫切改善环境的，有孩子上学想往市区搬的，有婚房首置想要一步到位的......
不同需求，就意味着，他们看重不同的买房要素。
但有一点，可以明确，那就是，“刚改房”大概率是家庭的初始跳板，未来要面临置换问题。
这就要求，这套房子在二手房市场，可以流通，抗价性好。
所以，即便预算有限，刚改群体也会努力挤向市区。产品、面积，都是次要考虑项。
近几年天津的市场也在为刚改进市区创造条件，23-24年的200-300万的市区新房成交占比约19%。
16年、17年，200-300万，只能买河东、河西的老破小。
现在这个价位，不仅在市区选择变多了，产品也跟上一个台阶。
新盘上，河东的路劲太阳城壹号著区，200万+就能入住，还是精装三室；
路劲太阳城壹号著区鸟瞰图
河东的城投东方紫宸，256万可选小高89平米产品，紧邻万爱商圈；
城投东方紫宸实景图
还有河西的创意之城锦园，高层89平米总价293万起...
创意之城锦园示意图
除了新房，还有不少次新房可选。
比如河北区的中国铁建西派国印，二期多种高层现房在售，总价段210-300万左右；
中国铁建西派国印实景图
河东的雍鑫雍祥园，还有大面积147平米的高层，部分房源300万也能买到手。
雍鑫雍祥园实景图
不过对比新房，次新的基本都是二代产品，居住感对比新房略有劣势。
学区：首选项
有娃家庭，学区是个绕不开的考虑项。
近两年，换房周期大大加长，刚改群体也开始追求长周期居住。
对于孩子上学问题，家长们大多选择未雨绸缪。
另一方面，带学区的房子，确实能有更好的流通、抗价属性。
不论出于使用目的，还是资产保值需求，学区房都是不错的标的。
“只有市区学籍才能考市区高中”，这就更加深了有娃家庭进市区的热情。
这两年，市区的教育政策持续收紧，老破小等纯工具房吸引力大幅下降。
越来越多学区房客户，开始考虑“住学兼顾”。
200-300万，刚改在市区能怎么选？
一部分，是选择中热学片的次新房。
比如河东区的路劲太阳城，板块配备河东实验学校和太阳城学校两所九年一贯制，保证孩子的教育。
河东实验学校
太阳城学校
另一部分，是锁定市区中的“新学片”。
比如河北区的中车中环学府，市区户籍带九年一贯制，产品面积段76-120平米都有，套均价213万左右。
中车中环学府鸟瞰图
环城：主战场
200-300万，对市区来说，预算确实太极限了。
环城，才是供应主战场。
这个价位，在四个区多个改善板块，都能买到面积较大的房子。
比如西青水西板块的金地水西印115平米洋房、中北镇板块的天津桂语映月的126平米洋房都可选，总价段在280-300万左右；
东丽海河柳林板块的中交海河玺小高、津南双林的中建理想城的洋房，价格约250-300万左右；
中交海河玺效果图
中建理想城
北辰朝阳路板块的龙曜城、绿城錦玉蘭，也凭借超绝产品力爆火，盘活了整个北辰的新房市场。
这些房源，也有自己的对标客户。
首先，地缘改善肯定是一大主力。
像中北镇、东丽津滨大道、瑞景等等，这些板块，已经开发建设了很多年，不只有原住民，还有初代、二代“移民”，自身的居住人口就能支撑起市场。
另外，就是“去学区”的外溢需求。
双林的中建理想城，就是个典型案例，项目成交客户中，有6成的客户来自河西外溢。
甚至，据我们所知，已经有3位同行为自己或家人买了这里的房子。
要么是孩子用过了学籍，家里就希望卖了河西学区房，改善居住环境；要么是自己住河西，给老人买一套距离近的房子，方便相互照应。
类似的项目，还有中交海河玺承接河西、河东；上东金茂晓棠承接河东；大寺板块承接河西；水西板块承接南开......
一些市区板块，学区属性本就不强，地缘选择外溢，就更少了一些负担。
比如，朝阳路板块，就重点承接红桥、河北的外溢。
一方面，红桥、河北在义务教育阶段，资源优势并不突出；
另一方面，朝阳路板块却引进了南开学校的九年一贯制，还有高中可考，给予了一定教育优势。
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