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体北金茂府本身在中环以内，直接可以望向天塔，又有体院的精神文脉传承，天津城市中轴卫津路与政务中轴宾水道交汇，到天津经济的、文化的、政务的、商业核心基本上2公里之内。

体北金茂府区位示意图

作为体北板块近40年来少有的3宗土地之一，整体体量近20万方，地块面积意味着打造社区的空间充裕，在看得见的3-5年之内都很少有能够素质匹敌的地块，所以四家开发商在市场最冷淡的季节依然不惜为这块地举到142轮。

如果说体北地块本身是城市核心，建面约236㎡户型三栋住宅所处的位置无疑是整个地块资源最优势的所在。楼栋本身处于整个建筑组团的中央，南北两侧超大尺度的社区景观轴线交汇，与主要城市界面保持理想退让距离。东北角是体院原本的景观湖，提升后成为城市中心的湖景公园。建面约236㎡户型沿湖岸设置，占据了整个地块景观视野最佳的位置。为了保持与景观面的天际线舒缓过渡，设置成了11层小高产品，密度极低E户型的客餐厅与露台可以实现一线俯瞰湖面，大尺度露台带来的震撼景观效果想想都足够震撼，这种景观资源在城市中心几乎稍有复制的可能。

体北金茂府户型分布图

更夸张的是，在这3栋建筑上，完整落地了第四代产品的先锋理念。采用奇偶错层的方式设置了大面积观景露台，从户型到建筑格局，看齐一线城市高端住宅项目。

最近两年天津市场非常显著的一个特点是：新生代产品面世后老一代产品明显落后，导致二手房降价贬值。体北金茂府在眼下潮流的现代公建化外立面基础上，引入了边厅、转角观景露台、错层挑空，几乎前瞻性地将第四代产品的所有特性直线拉满。

体北金茂府外立面效果图

在未来三五年几乎很难有产品会超越这种配置水平。建筑形态上的领先市场对于入手建面约236㎡户型的客户而言可能不是关键，但三五年都不会有匹敌的地段基础上，领先市场三五年的产品形态结合，对于高端客户而言，意味着资产的保值属性不会受到挑战，这才是令其坚定下手的核心。

豪宅从来都是地段和产品的复合体，也只有地段与产品的复合才能让豪宅拥有穿越周期的能力。

2023年底体北金茂府首开，到现在一共签约103套，认购超过200组，算下来月均销售超过50套，而且签约均价5.6万元，套均700万起步。在这个价格段内，月均3.5个亿的销售额，在天津高端市场绝对算是一骑绝尘。

体北金茂府除了33套建面约236㎡豪宅产品之外，主力产品集中在建面约128-189㎡的品改段位，也是成交的主力产品。在这个面积段上天津在售产品不少，但是体北金茂府能大杀四方，除了地段因素之外，金茂的金字招牌绝对功不可没。地段之外，普通改善看学区，高端改善最重产品与服务，因为这两种东西素质的可复制性远比学区更低。

体北金茂府楼栋大堂效果图

体北金茂府被定义为金茂12大绿金科技的升级之作，全屋净水、毛细管网、“舒温、舒湿、舒氧”已经成了金茂二字的内涵。但是体北金茂府从立面、公区、精装、景观甚至是会所做了全方位升级。3月22日金茂发布了“金玉满堂”四大产品线，其中龙头府系就定义为以科技为核心全维度提升，为高知及新贵家庭营造“自然生长的社区”。

按照金茂分析客户的“五观十论”来理解，现在的客户从消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观已经呈现全新的诉求。而金茂府系面向的事业成熟期的客群不仅仅要求住所带来的生活方式与空间价值，更注重情绪价值与审美观念。

马斯洛的需求层次理论说最高级的层次是认知需求与感情需求。换句话说：有钱人更注重审美与情绪价值。

体北金茂府会所泳池实景图

体北金茂府整个外立面以大面积玻璃幕墙构成城市光幕，把现代产品的平直通透做到了极致。超前引入的露台设计更是让天津高端客户都想尝鲜。破天荒的将景观作为社区的重头戏，传统合院的礼序空间与造园游园手法砸下了重金。约1600多平方米黑珍珠艺术会所，配置泳池跟会客功能。

这些内容对于普通改善客户而言意味着把钱浪费在了公共区域，但是却精准抓住了高端客户审美偏好与情绪价值的痛点，远远超出了户型结构带来的居住理念的范畴。如果说十二大科技系统是很难复制的金茂的基因，体北金茂府对于高端客户的高阶需求的把握更是有钱都无法复制的产品内核。

体北金茂府示范区实景图

两百多平豪宅，全国范围可能都多到数不过来，豪宅要素也几乎大家都有，奢石、玻璃幕墙...但同样的两百多平、同样的奢石、同样的玻璃幕墙可能在不同的地段、不同的企业手里呈现出截然不同的效果。