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南岸核心区待开发地块已不多

北龙湖南岸核心区的珍贵就是来自不曾、不再。

郑州30-40年内不可能出现同样规划且能落地的区域：意味着未来40年的时间内，对于全中原高净值人群，只有这南岸核心区1万套房子买卖流通。

拉长时间看，南岸核心区的房子可能会水涨船高，未来想拥有的人只会更多，但资源是固定的，南岸是整个城市不可复制的低密稀缺资产。

但是哪些楼盘可以成为郑州城市的封面级作品，犹如麓湖、阿那亚等，为这个城市的顶豪代言？

过去十年，市场已经有了答案：永威上和院，在当下相对更好的经住了市场考验，成为当前北龙湖顶豪一哥。

但，上和院之后，还有谁能登基新王？

还有谁能带领北龙湖众豪宅 比肩世界？

一、北龙湖过去10年：小地块要谨慎

对于每个想要在中原，想在这个城市有所作为的开发商来说，北龙湖都是巅峰竞技场，各开发商都是全力以赴打磨，尤其18年底到19年初，更是达到了9盘齐开的空前盛况。

各大豪宅基本交付，当下境遇大相径庭，会有何种启发与答案？

都在北龙湖核心区，近的项目一路之隔、再远的项目不过3公里的圈圈，是什么造就了北龙湖如今的分化与梯队？

细细回看，差距核心之一就是地块大小和地块素质，先看一张图。

北龙湖最早期的项目龙湖上第和九如府地段位置近似，同样的1.7容积率，24米限高。

九如府采用了非兵营式排布，形成了极多的楼间侧间距，非常利于业主园区内活动及景观打造；

反观龙湖上第，兵营式排布，三排楼两个横轴，几分钟小区逛完，南向还有亚星龙湖壹号商业。

所以两个小区在二手房市场差异很大：龙湖上第价格更低，抛售的人更多。

截图来源贝壳APP

从北龙湖南岸鸟瞰标记价格相对低的项目，会发现更明显的共性问题：

北龙湖的低价小区，几乎全是拆分地块一地两用的小地块，或是先天异形地块，尤其在住宅南侧有配套用地的，影响更大。

这类“小地块豪宅”，面积段相对于高端项目明显要小，基本都是170左右起步，而且小面积200㎡以下房源至少占据小区一半：开发商也明白真正的高端客群较难接受这样的地块条件。

“小地块豪宅”会因地块空间不足排布受限，较难做出好的配套和园区景观，小区两分钟走完，还要受到紧邻配套地块的不利影响。

小地块豪宅多数销售时卖的便宜，但是实际差异有那么大？

小地块和大地块差价基本在5000左右，一个项目单价3.9万一个项目单价4.4万，看似差价很大，但200平方差价也就100万，首付差30万左右，月供仅差3500。

不少千万级的业主当局者迷，迷失在了单价中，后期不得不择割肉重新购买。

回看北龙湖，大地块的项目哪怕是宇宙房企碧桂园，二手房价依然坚挺。所以仅仅依靠地块维度，很多项目就排除成为顶豪的可能性，更不用说超出东西运河之外的环北龙湖地块。

当以更多维度考量的看南岸核心区，近期狂出单套2000万+大单的顶豪松苑，更有未来一哥的潜质。

二、北龙湖未来10年的引领者？

松苑作为北龙湖南岸动工十年来头牌压轴地块，“大大方方”！

周边无任何不利因素，项目东侧一路之隔即是东运河及公园，项目西侧一路之隔是北龙湖九年一贯制学校，是当之无愧的北龙湖头排C位地块。

上风上水，紫气东来，上一个有同等条件的就是现在的北龙湖一哥上和院。

松苑东侧20米就是东运河+公园的天然氧吧，是园区标准的后花园。紧邻公园还是隔一个街区去公园，将直接影响家人遛弯的频次，对老人和孩子更为友好。

依托如此完美的地块，松苑在定位之初就要做世界地标性、中原封面级、北龙湖南岸最顶级的TOP产品，是当做一个城市顶级艺术品的高度来创作的。

松苑邀请了国际3家顶尖设计机构共同打造，是北龙湖区域设计起点最高的项目。

从规划（非兵营式布局、50%独栋独单元、平墅产品）、建筑（四维建筑、多维曲面）、景观（360°垂直景观体系）、会所、地下车库等打造区别于传统方形禁锢钢筋水泥森林的高端产品。

松苑这种产品定位与投入，在如今各房地产企业压缩成本的背景下已无可能，可能会同上和院一样成为时代的绝唱代表。

也只有当时的大手笔才能请来松苑设计的灵魂人物-马岩松—一个当代建筑界无法绕开的名字。

“耶鲁毕业，师承扎哈，年少成名”

“中国首位在海外赢得重要地标性建筑的中国建筑师”

“新一代建筑师中最重要的声音和代表”

“山水城市的「布道者」”......

马岩松在建筑设计界的高度，是任何其他设计师不能对比的。（号称设计费半个小目标的设计天才）

从30岁一战成名，击败百来位不同国家的参赛选手，中标加拿大地标性建筑「梦露大厦」。

到38岁，击败老师扎哈·哈迪德，赢得星球大战之父卢卡斯位于洛杉矶的「卢卡斯叙事艺术博物馆」的设计权；

马岩松创立的MAD建筑事务所，主持设计一系列中国及全球的地标性建筑及艺术作品：

洛杉矶“卢卡斯叙事艺术博物馆”、加拿大“梦露大厦”、美国丹佛“Blake Street”、法国巴黎“都市蜃楼”、鹿特丹“FENIX移民美术馆”、中国爱乐乐团音乐厅、哈尔滨大剧院、亚布力企业家论坛永久会址等等等为数众多的地标建筑。

他是钱学森-山水城市理念的践行者，旨在打破城市建筑“千城一面”的“火柴盒”

北龙湖，中原最豪华的地方，建筑大多是千篇一律的方盒子，千人一面的传统造型，或者是依然仿照几十年前的洗浴中心式的金碧辉煌的装饰，这是属于上一代城市的“奢侈”。

这种豪宅，大多是一些华丽代名词及建筑材料的堆积，松苑想让建筑区别于千篇一律的方形水泥森林，选择自己想要的生活感受。

马岩松说“北龙湖的自然环境，适合这样的建筑在此生长。松苑地块周围的自然环境都特别好，有运河，有公园，所以我们这个建筑群是希望对区域本身自然环境有一个延伸，让我们这个建筑仿佛是生长在园林里。园林里的建筑跟自然有一个对话， 因而它的形式就展现出一种自然的、生态的感觉。”

大多数兵营式排布项目，全园区几乎都是双单元，甚至于三单元排布。

景观基本只靠一小部分的景观中轴，大排的楼宇造成园区压抑。且楼宇间绿化基本为“中间一条笔直道路，两边种点树”，颇有厂房、宿舍楼、家属院之感。

在规划之初，松苑就和北龙湖其他项目的“兵营式布局”完全不一样。

松苑遵循的是自然流畅的理念，采用非兵营式的自然排布，在一定秩序感的前提下，营造相对自由的形态。

项目倡导“自然”“岛居”的生活理念，通过独栋独单元的“岛居”建筑布局，实现了50%的独栋独单元，将近70%的边户设计。

松苑的岛居理念，能为园区带来更多的楼宇侧间距及景观节点。

错落的建筑排布形成的极多的楼体景观侧间距、景观轴线、也使得各楼宇采光及园区通风效果得到了极大的提升，打造了北龙湖少有的双中轴+园区中心环绕的超大水系景观。

三、上帝曲线，超越四代宅的不曾不再。

①无与伦比的建筑曲线：

世界建筑大师高迪最著名的名言莫过于影响了整个建筑史的“直线属于人类，曲线属于上帝”。

在松苑，醇美的曲线有着云朵般起伏的柔美姿态，自然而具呼吸感的曲线之美、柔和纯白的色调、您会觉得建筑不再是建筑，仿佛在云中一般，自然一体、浑然天成。

为了完美实现曲线建筑的自然流动，马岩松团队采用国际化的GFRP材质作为立面，因造价高这种材质在传统建筑中并不常见，但易造型、易清洁、耐腐蚀、保温隔热性能好等优点，使其在航空应用和特色公共建筑中出现较多。

不单单是建筑的美感，在建筑功能上，松苑打破了底层才有庭院，顶层才有露台的传统认知，独特设计漂浮于空中的庭院花园，真正实现居住的院落理想。

松苑在“山水城市”理念的规划下，意在将整个社区建成一个大花园。

区别市场“伪4代住宅”没有垂直绿化体系，以及单一的南向露台。松苑实现了真正意义4代住宅的“空中庭院”、“垂直森林”——空中庭院户户皆有，每个户型均有2-5个空中庭院，最大的空中庭院宽达8米，进深达3米。

而且精妙之处，在于松苑是多个空中庭院和室内不同功能区相连接。家里不同房间连接空中庭院，各自屋内营造出不同意境的生活场景：

主卧空中庭院，先生和太太可以按自己的喜好来健身运动；

次卧空中庭院，小朋友可以放置自己的秋千露营；

老人房空中庭院，爷爷奶奶可以养自己的花草鱼鸟。

每个家人都自己的一方天地。

多空中庭院设计，在市面上唯一的，让松苑的大平层有了别墅的特质。

马岩松在露台的细节处理上也是全方面照顾到居住者的生活感受。区别于多数项目玻璃栏板的形式，松苑每个露台都搭载了垂直绿化系统设置了抬高内檐，保护了相邻楼栋、低楼层的露台及室内的私密性。

松苑的露台能更好的亲近自然，又不过近的打扰，自然与私密感更好。

松苑每个露台都配置的有上下水，露台脏了，可以直接用露台上的水源冲洗。有抬高内檐的存在，不用担心污水到处喷溅，提高了清洁的便利性。

最最难得的是区别其他项目的方形禁锢，望出去的只是钢筋水泥、玻璃铝板，只有在松苑的露台，视线只有一片柔白祥和，建筑也成了风景。

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②创新的景观曲线：

松苑景观设计则是由EADG泛亚国际打造，中国近30年最重要的两场盛会08年奥运会、10年上海世博会包括APEC会议及“一带一路”峰会的举办地 ，均由泛亚来参与设计打造。

松苑景观设计上是一种马岩松设计理念的延展，别人项目是在项目里修建园林，而松苑是选择在自然里安家。

在松苑，做到了全园区的曲径通幽（没有一条道路是笔直呆板的），而且在部分宅间，更是做到了多动线洄游，你在经过一个宅间时，甚至可以有高达8种的行走动线。

不同于千篇一律的景观堆砌，山丘、洞穴、溪流、浮岛、森林等景观理念更是仿佛置身于自然。

山丘

山丘：松苑通过屋顶覆土，打造北龙湖唯一的地景建筑群，松苑会所及幼儿园。

以幼儿园为例，在松苑自然成为了主体，建筑反倒围绕自然而行，幼儿园的屋顶是覆土式设计，18°的花园式草坪屋顶孩子能够很安全的奔跑跟自然接触。

一方面建筑形态跟自然很亲近，另一方面覆土设计对孩子也有一种新奇感和童话感！大面积的绿色草坪成了孩子们最天然的运动场，还有能上下的草坡、门洞，孩子在这里与自然互动、亲近，在泥土的芬芳和青草香之中肆意地奔跑、翻滚、滑行，自己双脚和双手触碰真实的土地。

洞穴

洞穴：这是一个下沉类似洞穴的半开放的空间，设计沿用中国园林“隐与放”的手法，让大家既能看到外面自然，也能有相对私密的体验感。

这里既是一个聊天、社交的空间，又是一个日常休息、放松的自然场所，不止具备功能性，更具自然感。

在这里会客、休憩或者读一本书、品一杯茶，既可以不受阳光直射，又能周身被自然环绕，有种在洞穴内、被包裹的安全感，优雅惬意之感，油然而生。

溪流

溪流：松苑百亩地块中心都是被溪流水系环绕，夕阳草坪、依石听泉、高差堆叠的叠水瀑布，打造出曲水流觞的意境空间与曲径通幽的归家步道。

伴着浮光引桥的沉浸式立体景观，桥面浮于半空，松苑的景观，是北龙湖任何项目平面景观都无法触及的高度与生活感受。

浮岛

浮岛：清溪之上，松林如海，水系托着白色的岛屿，流畅的曲线，勾勒水的曼妙姿态。

下沉式环绕卡座，四周被水面包裹，星级酒店无边界泳池的感受，水下鱼儿游动、水杉摇曳，打破水面的宁静，泛起波光涟漪……水面之上的休闲浮岛，演绎度假般的生活场景。

建筑：在松苑，建筑也成为了景观。流体建筑外立面从内而外生长出如花瓣、如云朵般的空中露台。层层庭院相互错动，灵动的云朵平台融入景观，犹如树林中漂浮的岛屿。

松苑的“垂直森林”打破钢筋水凝土的方盒子模式，让建筑与自然不再彼此割裂。

在垂直森林的绿化技术上，松苑采用传感器技术实时监测土壤水分、温度和电导率情况，配合自动滴灌系统，让业主免去日常维护，让绿色自然永葆生机。

松苑景观可能是北龙湖最有趣的：一条小溪、一片覆盖了森林的山坡、一个有置身于湖泊中的卡座、一个可以避暑的小洞穴、甚至是宛若置身于空中的浮桥·····

甚至很羡慕松苑的孩子：在这种环境里长大，肯定会富有想法和创造力，孩子们肯定会去问，为什么我们这里这么不一样呢？是对孩子创造力的激发，也是从对事物的思考和看法。

松苑用最接近自然的方式营造出自由、放松、疗愈、桃花源般的园林空间。

让人自然而然的忘掉成年的烦恼，“成年人也可以不像个成年人”，成年人也需要松弛的时刻，当别人只关心飞的高不高时，松苑更在乎你累不累。

四、有实力的“梦中情房”

如此好的作品，在当下市场中，开发商实力显得尤为重要。

铁建投集团资产总额约1500亿元，为河南省最高主体信用等级。

铁建投城发集团是河南铁建投集团100%持股的子公司，截止去年铁建投城发集团城市建设板块储备货值超200亿元，旗下在售项目7个；城市运营板块意向收储签约102万㎡；城市服务板块累计签约104万㎡。

铁建投城发已经晋升郑州市场实力前3：比央企更懂郑州，比民企更强担当。

尤为可贵的是铁建投城发集团也在松苑项目上倾注了极多的心血：近期松苑“琢玉计划”的行动，新增投入超6000万，在上述产品上全面升级。

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