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郑州的四代宅很多，产品也是卷的没边儿，但真去了现场，大家在好产品之外总能挑出一些毛病。

比如，离高架太近，露台不能封，噪音粉尘太难解；比如，从露台望出去，外面乱糟糟，密密麻麻的老房子，有啥可看的...郑州北方城市，做四代宅的先天优势就落后南方，这是无法回避的基础条件。

客观来说，在郑州，更适合做四代宅的地块，而不是硬要去追潮流做四代宅的项目，最近，我们去探盘的某个盘可以算一个。

当然，它也不可能是100分的完美房子，从先天基础来说，它占足了优势。

01

我从项目南侧路过，随手拍了几张图，完全没角度、没滤镜的生图。

季节管理的原因，贾鲁河的水比平常要少，但全年大多数时候，它的水是很充沛的。

比如，这样的，很开阔的水面。

还有这样的，岸边能看到天鹅，很多人钓鱼，或者就摆个小茶桌，喝茶发呆。

而我们探盘的招商揽阅就在第一张图、第三张图的右上角，洋房的东侧。借用招商自己的一张图更形象。

再简单来说，招商揽阅是距离贾鲁河最近的住宅之一，跨过一条滨河路，就是贾鲁河公园，再然后就是贾鲁河河岸。

如果抄近路，从小区走到贾鲁河河边5分钟足以。

说下观点吧，在郑州目前入市的近20个四代宅中，招商揽阅是先天优势最佳的，更适合做四代宅的。

1、一线河景，且是贾鲁河河段中水量充沛，修葺完毕的。有公园，有跑步道，有天鹅、水鸟，环境很宜居。某些楼层在露台上看到的就是一整个的贾鲁河河岸。

2、自身位置很优越，贾鲁河头排，周围邻居们多低密洋房，且自身容积率也低。

3、没有高架，没有快速路，不邻主干道。

4、周边不缺生活资源，学校就在旁边，商业有万达，骑个小电动，稍有遗憾的就是向北侧金杯路、长兴路还没有贯通，需要绕路。

02

很适合做四代宅，这是我对招商揽阅的第一印象。招商揽阅的slogan也打出了自己的优势——郑州首个河岸四代宅洋房。

前排洋房+后排高层的配置，洋房绝大部分都是143㎡，只有中间楼王是170㎡。后排高层有两个户型，123㎡和139㎡。

在它的范围内，几乎没有竞品存在的，万科雲河锦上虽然卖的不错，但也是早期产品，不够看了，而且位置显然不如招商揽阅。旁边的春江观澜是代建的，没有公开入市。

而且，当我拿到招商揽阅的户型图时，我想招商就更不可能有啥竞品了，洋房的得房率最高做到了150%，这挺疯狂的了。

至于双会所，架空层，超奢阔的大门，无边际泳池+儿童泳池双泳池系统这些也是招商揽阅的产品价值点，其中很多都是区域首次出现，但现在说，不如实景示范区落地亲眼所见的惊艳，暂且等等。

洋房143㎡，部分边户得房率能达到150%。

这个户型其实很实际，在漫长平凡的居住生活中，能感受到设计师是真的懂得锅碗瓢盆，家务收纳的。

可利用的收纳空间很多，公共外廊阳台，1T1户，独享的空间。进门的玄关，玄关后的杂物间，这些都是可收纳空间，连接厨房的家政阳台，兼顾了洗衣晾晒功能而且不影响客厅、露台的颜值。每个卧室也都足够安装衣柜。

整个动线处理的很舒服，进门大客厅，直面贾鲁河，四个卧室基本在四个角，各个家庭成员的独处隐私性很好，厨房、餐厅、客厅一体化，整个空间很奢阔。可动可静，没有那么多的走廊和弯弯绕绕。

南北露台+阳台的处理，在北方天气和院子梦想中找到了平衡，客厅阳台，转角大玻璃，整个餐厅+客厅就是一个欢聚场，南北露台，实现家庭成员多个生活场景，露台不只适合欢聚，还可以容纳更具私密性的独处。

这是洋房主力143㎡户型，招商揽阅的高层户型123㎡好139㎡，部分楼层也可观河，139㎡得房率做到110%。

我想说说123㎡，1T1户，没有特意追求大露台，而是三面宽朝南借助阳台和花池进行了全封窗处理，123㎡做到了四房两厅两卫，很实用的设计。

但，也有一些巧思藏在里面。

如果你想养个花，公共外廊阳台，带大窗，完全可以实现这个功能。

客厅和南次卧之间没有承重墙，可以自己DIY，做个客厅书房。

这些设计，真的就像它这个户型的slogan一样，灵感迸发地。

目前，招商揽阅开放了展厅，项目地的售楼部，实景示范区，样板间估计要到10月呈现了。首开预计也在10月份。