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重磅消息！

刚刚，济南市自然资源和规划局公示了CBD西片区城市更新A1地块的批前规划，它就是今年3月份保利置业和历下城发拿下的“地王”地块。

这块地关注度极高，有两点原因。

其一是因为保利置业开发。保利置业目前在济南可以说占据了高端改善半壁江山，保利臻誉、保利珑誉、保利金茂琅誉、云上璟誉、鹊华赋等产品力有目共睹。

近几年保利置业在土地市场的积极性也非常高，能看出它深耕济南改善市场的决心，大家都期待着这次能带来什么惊艳的产品。

其二是因为A1地块所处的CBD西片区的市场热度。

A1项目位于历下区CBD西片区，西侧紧邻历下区政府，东临茂陵山路，南接解放东路、北侧有工业南路等城市主干道。

看看最近两年CBD西片区的土拍，就能知道这里的位置有多抢手。

去年5月8日，保利置业拿下的A5地块，也就是保利金茂琅誉，成交楼面价14059元/平，这个地块也第一次将CBD西的价格抬上3万+，而且市场认可度挺高。

去年10月底，历下城发拿下历下区政府正南的A4地块，楼面价来到14502元/平。

今年3月17日，保利置业和历下城发联手拿下CBD西A1地块，就是今天刚刚出规划的保利A1项目，楼面价突破15000元/平，拿下开年地王。

前几天省博西地块土拍，起始住宅楼面价18211元/平，起价就是地王，最终竞拍110轮以32.7亿元成交，加上3亿元的教育设施建设费，实际楼面成本超22500元/平，刷新济南土拍楼面价历史新高。

近两年，济南地王被CBD西持续刷新，每一次土拍，都是一次区域价值的重新锚定。从去年5月到今年6月，一年时间板块内楼面价涨了8000元/平。

都说这两年市场冷淡，CBD西片区却重现“囤地就能增值”的神话，这里注定要开启济南高端改善的黄金时代。

最近很多人说济南楼市越来越魔幻，一边是楼面价破2.2万的地王传奇，一边是精装只要7000多的保障性住房。

隔着一条路的两个楼盘，一个单价一万多，一个单价四五万已经不是什么稀罕事。相同的地段，不同的产品，价格可能差一倍；相同的产品，不同的地段，价格可能翻几番。

只有核心地段匹配顶尖的产品，才能实现豪宅价值跃迁。

贵为“地王”的保利A1地块，它在产品规划上有什么创新？我们一一拆解。

先看基础数据，A1地块地上住宅计容总面积10.6万方，规划总户数614户，户均计容面积约173平，改善属性很纯粹。

一共规划11栋楼，6栋15-17层小高，5栋21-25层的高层，小区中间还规划了3栋带错层露台的四代宅产品，这可是CBD板块第一个四代宅产品！

当四代宅产品遇上核心的地段，会产生怎样的火花？这个噱头够猛，也足够值得期待。

从目前公示的批前规划看，我总结了几个比较明显的亮点：

1、作为城市更新重点板块的高端盘，A1地块没有回迁安置房源，改善属性更纯粹。

2、CBD小街区制的限制下，这是整个CBD板块单地块最大的品质新盘。

3、小区是纯人车分流，小区地坪以上无机动车位规划，配有1372个非机动车车位，并设置了单独的非机动车库。

4、小区南门附近有景观庭院和下沉庭院，并标配社区会所。

内部消息介绍，A1地块规划了板块内目前最大体量的会所，大概有3000多平，标配行政酒廊与茶室双会客厅，恒温泳池+专业健身房+济南首个社区室内专业篮球场/羽毛球场，可以打专业全场篮球比赛；还有私宴厅与下沉庭院构成的复合空间，另外还有3个架空层泛会所。

5、A1地块中间楼王位置的3栋四代宅全部是东西向错层设计，没有南北向错层，与市场现在的四代宅存在明显差异，这样的最大优势就是不会影响南向客厅和卧室的采光，奇偶层各自的隐私性也更好。

6、从7#楼小高层建筑立面看，整体极具东方审美，顶部有金顶华盖，建筑主体南立面窗墙占比极高，材质多是玻璃搭配铝板，还有少量石材等，底部还有整层架空。首层层高3.4米，标准层也有3.15米；从公示规划看，部分楼座层高达3.3米甚至以上。7#楼边户拥有270°大环幕视野，南北都有开敞式阳台（或设备平台改造）。

这次规划图释放的信息有限，真正能体现A1地块规划精髓的其实是“楼栋排布”和“地坪抬高”！它解决了核心区改善两大不可避免的难题：高容积率和高楼林立。

在CBD西这种寸土寸金的地段拿地，唯一避免不了的就是高容积率问题。保利A1项目这次结合地块优势，进行了一场颠覆性的“高容低密”实践。

首先，A1地块将整体地坪抬高，形成“悬浮社区”。地坪抬高以后，西侧高点可以远眺大明湖，北侧有很好的河景及绿化资源，东侧可以瞰景茂岭山公园，抬高以后还可以大幅降低幼儿园对小区的影响。

其二，地块巧妙借用外围三面公园来拓展内部空间。地块西侧紧邻全福河公园，北侧和东侧规划有生态绿廊，东侧可看茂岭山，周边广阔的自然景观有效拓展了小区内部的生态空间，让人均生态占有率提升3倍。

其三，让配套商业隐形。由于地势抬高，小区西侧的商业都在项目地坪高度以下，使得商业配套在为业主生活带来便利的同时，还能保证社区内部空间的纯粹，提高居住舒适度。

另一个核心难题是：在CBD这种商务核心地段，如何平衡高端住宅与周边建筑之间的关系？

A1地块的这份楼栋规划给出了化解城市矛盾的“空间智慧”。

它采用错落式楼栋布局，以3栋四代宅楼座为中轴线，左右两侧对称分布，同时各楼座错栋排布，实现内敛型布局。

这样充分保障东西侧景观视野的同时，用恰到好处的邻栋遮挡分化周边建筑带来的视觉影响。再加上地坪整体抬高，确保主要居室的景观视野可以东瞰茂岭山，向西可远眺大明湖。

此外，这种楼栋布局，通过科学的角度调整规避了楼栋直冲马路；楼栋错位排布也能确保气流回旋；形成安稳聚气的居住格局。

真正牛的房企，就是要通过设计创新，提高产品舒适度，当核心豪宅绝大部分都把高容积率当成了不可攻破的难题而选择妥协时，保利这次给出了“高容低密”的创新方案。

一张规划图我们能了解的产品细节有限，保利A1地块的真正实力，还要等售楼处和示范区开放才更有说服力。

2025年下半年，CBD板块的竞争加剧，对比周边的楼盘，保利金茂琅誉大户型单价来到37000+，经十路南的财富中心星辰对外放风4万+，文博西地王楼面价都2.2万了，单价剑指5万。

在板块势能相同的条件下，A1地块如何脱颖而出？除了产品，还是位置！

A1地块紧邻着两条城市动脉，解放路和二环东。

一条解放路，串联着老城中心泉城路和新城中心CBD的双核地段，A1地块恰好占据了新老中心交汇的枢纽位置，一半是传统的济南，一半是现代的济南。

A1西侧的二环东路一度成为济南新城与老城中心的分界线，南通千佛山、旅游路，向北联通全福立交衔接华山，成为对标经十路的南北枢纽。在二环东两侧，一边是老城烟火，一边是都市繁华。

解放路和二环东的黄金交汇处，还是人文氛围浓厚的学府高地，山东大学、齐鲁工业大学、山东财经大学、政法学院、甸柳一中等省内多所第一梯队名校遍布，历下知名的甸柳学校也跨越二环东在CBD西片区成立了新校区。

A1地块更难得的是在定位商务中心的CBD板块，占据了最好的生态资源。

CBD原生自然公园凤毛麟角，仅占规划面积6%，基本集中于茂岭山西板块。我们再看A1地块的景观位置，西侧紧邻全福河公园，北侧和东侧规划有城市生态绿廊，东侧可观茂岭山，真正实现了在繁华中心“推窗见绿，出门入林”。

A1地块西侧紧邻着就是历下区政府，一般政府的选址都很有讲究，据说东边茂岭山是青龙位、西边全福河是白虎位，符合传统择址观中的青龙高山雄健、白虎流水低伏的理想格局。

如果从卫星地图鸟瞰A1地块周边，东侧的茂岭山和南侧的燕翅山像拱门一样环绕保卫着A1地块，全福河回旋环绕于地块周围，恰好形成“双山拱卫、一水绕堂”的独特景观。

综合来看，A1地块依托保利高端产品力与CBD西的鼎豪地段，无疑将再次改写济南豪宅标准。

2025年下半年，“地王”扎堆的CBD西片区一定会掀起高端改善新一轮的近身肉搏。在产品创新上，保利A1地块率先做了“高容低密”规划示范，期待后续实景呈现带来的震撼。