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1.户型劣势

上叠有露台，不仅可以满足观景的需求，顶层还具有较强的私密性，适合打造“空中花园”或“星空露台”；下叠有独立庭园，归家入户不仅有独特的仪式感，还满足国人“有天有地”的别墅情怀，而且还附赠地下室面积；而中叠缺乏“天地”属性，没有露台和庭园，仅靠阳台无法满足空间需求，性价比相较于上叠和下叠都比较低。

| 下叠花园

| 上叠露台

根据《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）规定，消防规范限制中叠外扩露台，导致无法像上叠那样做挑空或大面积赠送，得房率低。容积率计算方式使中叠难以享受庭园、地下室等溢价空间。

金科博翠天下位于江西南昌，项目采用6层纯叠墅布局。产品线包含：142㎡下叠（1-2层）、142㎡中叠（3-4层）、126㎡上叠（5-6层）三大四房户型，均实现南北通透的三开间朝南布局。其中下叠豪赠137㎡扩展空间（含5.4米挑高地下储藏间65㎡+入户花园65㎡+采光井7㎡）；中叠获赠7㎡采光井；上叠则享有28.1㎡专属空间（21.1㎡私属屋面+7㎡采光井）。

| 金科博翠天下实拍图

下叠通过双层地下空间赠送，实际使用面积达到279㎡（建面142㎡+赠送137㎡），而同面积的中叠仅获7㎡采光井，性价比相对逊色。

2.市场偏见

中叠常被视为“跃层大平层”，缺乏别墅居住体验感，往往是刚改客户才会选择，而这部分客群的购买力较低，去化速度慢。过去以性价比吸引中产的中叠户型，随着目标客群萎缩带来了开发商设计产品的取舍，中叠这种夹在别墅和平层之间的产品，因为购买人群少了，正逐渐被抛弃。

| 北京通州墅质大平层中叠

杭州天阳·湖山丽舍是杭州主城区稀缺的纯4层叠墅，创新采用仅设上下叠的双制式布局，摒弃传统中叠户型。通过取消传统中叠实现产品升级：首层层高约3.6米、约6米层高地下室、上下叠的独立南北入户，就连地下车库，上下叠也都可以有独立的归家动线，互不干扰。

| 杭州天阳·湖山丽舍效果图

| 天阳·湖山丽舍建面约212㎡下叠户型图| 天阳·湖山丽舍建面约220㎡上叠户型图

苏州和悦里塘雅院4F叠墅颠覆传统的上中下三叠模式，2+3模式只有上下叠，取消了鸡肋的中叠。全系采用双退台设计，下叠拥有地面花园，上叠则通过4层+退台结构获得双露台空间，实现超高得房率。

| 苏州和悦里塘雅院

2

常规的中叠形式

在传统叠墅产品中，中叠户型往往被设计成“两层平层”或“一层大平层”的形态，既没有上叠的空中露台，也没有下叠的私家庭园。

1.六层叠墅中的“中间户”

一般6层叠墅分为上叠（5-6F）、中叠（3-4F）、下叠（1-2F），中叠占据中间两层，通常以平层化布局呈现。

空间特点：因位于中间楼层，南北通透，采光优于下叠，但视野逊于上叠。大多无独立入户，多数需共享电梯厅，私密性较弱，部分高端项目会设置独立门厅改善体验。

| 中叠采用平层模式——剖面 来源：远洋设计汇

2.五层叠墅中的“一层中叠大平层”

采用5层结构：上叠2层+中叠1层+下叠2层，将中叠压缩为单层大平层，形成独特的平墅化中叠产品。整层一户，彻底告别传统中叠的“两层跃层”结构，回归纯粹大平层体验。

位于北京中央别墅区的发源地天竺板块的懋源·璟橒将平墅的单层面积做到了约300㎡，超过多数城市大平层，同时配以约2.5米进深，约40平米的超大露台，打造“空中花园”，实现别墅消费客群对于拥有一方天地亲近自然的需求。

| 北京懋源·璟橒中叠大平层

3

政策红利+设计革命

当中叠户型遇上四代住宅政策，它的产品力不再局限于“高不成低不就”，而是真正蜕变为“全能型改善产品”，甚至在某些维度超越传统上下叠。四代住宅政策强调垂直绿化、共享社区、高得房率为中叠带来关键突破。政策允许设置局部挑空，鼓励超大阳台（进深可达2.4米），中叠可通过“L型转角阳台”实现空中花园既视感。中叠户型的潜力被激发，做到比平层更灵活，比别墅更经济。

| 保利半岛每户花园打造

1.政策红利

天宸上院坐落于成都市成华区崔家店南路，地处万象城东，是成都三环内首个新规后的别墅产品。项目定位“旗舰墅品+豪改住宅”，主打高端改善市场，容积率仅2.0。项目主力产品为革新叠墅（200㎡+）与高拓小高层（139-170㎡实得240㎡），首创“独栋式入户+立体花园”设计，旨在为主城高端客群提供前所未有的居住体验。

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