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市场不是没有需求，而是需求变化太快，企业跟不上变化速度，才会显得转型吃力。
在我看来，华润置地在武汉能有今天的业绩，得益于3年前的开发战略调整。
这家房企进入武汉已有21年，直到2022年初，在武汉储备可开发的中心豪宅地块仅有幸福里（汉口万象城）和武汉瑞府（二七滨江）两个项目。
当年，华润置地决定要在武汉城市中心拿地，开发高品质项目，并且与城市共建发展，坚持贯彻“中心化、高端化”的路线。
于是先后拿下了沙湖中心、长江中心、武汉润府、中寰润府四个核心地块，直接跻身武汉豪宅房企第一梯队的江湖地位。
从开发周期来看，2022年，汉街万达广场已经闭店，正在被SKP接手改造。而沙湖中心的销售期、交付期正好与汉街重磅商业（SKP）升级周期完美重合。
在核心区位做“小而精”能够快速兑现红利。
一年后，华润在沙湖的第二个小盘——沙湖天境项目再次羡煞圈内。7月份拿地，11月份首开，12月份清盘，创下2024年武汉楼市最快清盘速度。
正是由于华润置地在沙湖的这两次红盘效应，直接导致近两年武汉房企在拿地中争先围抢核心区域小地块。
今年最近一次的土拍中，武昌区傅家坡客运站原址、江岸区新兴街都经历了多轮溢价争抢。
而这样的战略调整、经验积累也直接促成了华润置地今年武汉“双子星”项目的热销：
4月25日，武汉天宸开盘90分钟，劲销8.6亿元。
4月26日，中寰悦府开盘劲销6.8亿元。其中，中寰悦府二季度在武昌区成交套数、面积第一。武汉天宸二季度在武汉市商品住宅销售套数第一。
快节奏地拿地和清盘，为企业带来的是在资金周转率下倍增的可观利润。
快速采用最新设计、快速清盘，避免因营销周期过长，陷入与同区竞品恶意竞争和无效内卷，从而避免业主资产价值的损失。
这种开发战略的转型给行业带来了巨大的发展信心。
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在我看来，华润置地热销的重要原因之一就是加强了对购房者生活痛点的研究，围绕区域短板额外做了很多成本投入，快速提升生活体验。
不靠讲故事、画大饼，而是先让购房者看到未来生活场景，提前兑现生活就是最好的产品营销。
比如中寰悦府，在整体定位与设计上就是要打通品质生活的“最后一环”——小区周边出行便利度。
项目地块整体位于徐东腹地资源优势不用多说，但是老城区城市界面老旧，出行道路狭窄，不够方便。
于是，中寰悦府的团队就对地块红线外主动增加了一笔巨大的成本投入——翻修市政道路，打通了原来的“断头路”。
这极大方便了小区业主和周边居民的出行条件，并提升了道路的城市面貌。这是快速有效提升了生活价值，让购房者看到了华润置地的开发格局与诚意。
而这种做法，在市场上几乎很难见到，也很难在一般房企内部通过决议。
中寰悦府还做了另外一件事：提前培养社群、兑现生活场景。
项目尚未开盘就已经开始对小区底商引入了社群运营，比如花可茶、自行车、精酿小酒馆等等。
此举不仅能够提前统计到业主的兴趣，方便今后更有针对性地设计活动，也能够加快业主之间、业主与周边居民的生活融合。
这些案例恰好说明，楼市的机会并不只停留于地块红线内。中寰悦府翻修、打通的不仅是门前市政道路，更打通了业主与房企之间的信任桥梁。
武汉天宸也有类似操作，项目团队发现，在解放大道以西的小区最大痛点是缺乏与二七滨江生活的有效链接，整个区域也缺乏大广场。
区位示意图
于是，团队在小区门前打造约1万平米示范区、园林。
这形成了一个业主之间、业主与周边居民之间交互的大平台，成为二七滨江的一个区域生活中心。此外，项目还积极引入了名牌教育资源配套，让业主能够共享二七滨江发展红利。
这种结合区域发展瓶颈，“在门前多做一步”为区域赋能的成功案例，早在武汉瑞府就取得过成功。
二七滨江呈网格状的道路分布，是片区发展成为慢生活街区的天然优势。
然而从壹方北馆至二七长江大桥之间的地块建设却显得十分封闭，行人穿梭期间，难以找到一处遮风避雨，或是停留歇脚的空间。
武汉瑞府在规划初期注意到了这个痛点，于是结合自有的三个地块分布，以及园林面积巨大的优势，打造了开放式街区园林。
特别是其中一个地块小区门前，由武汉瑞府代建了一座市政口袋公园，让行人和业主在这里的休闲体验更好。
所以，这也让武汉瑞府具有非常强的标识性，就像是在开放式街区上的一座度假式奢华酒店。每个地块的迎宾大厅内部还定制了香港瑰丽酒店同款的四季香氛。
所以，豪宅地块建设的最高境界一定不是在户型设计、公区配置上，而是要站在区域发展的格局上，尽可能做好小区与街道的有机融合，为业主和周边居民营造良好的生活体验。
也只有在这种思想下，产品力才会不断创新提升。
3
华润置地在武汉走向高端化、豪宅化的转型过程，也是与城共建、紧密发展的过程。
长江中心、长江天际拥有超美江景资源、超级产品设计和超强配套资源，但更重要的是拥有一线城市超级综合体的空间规划。
长江天际效果图
这两个项目可以说是与城共建的典型代表：
一是该项目早期是由华润置地从其他房企手里接手，随后进行的升级开发；
二是华润置地配合城市优化重组武昌内环滨江空间资源，武汉长江中心2期是武汉商改住的重点标杆；
三是华润置地在此打造了武昌内环滨江，乃至整个武汉史无前例的超级综合体。
长江中心、长江天际、武昌万象城，包括在建设中的写字楼都将以空中连廊连接，整个大地块正在加速兑现成超级综合体。
在我看来，这种空中连廊将强势资源有机串联，形成高效交互，极大提升了空间价值，是稀缺的地段价值之上，以卓越的空间规划价值激发出巨大的时间价值。
同时，这种形态的超级综合体，也首次让我有种从武汉穿越到了北京国贸CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城等一线城市CBD的错觉，每次看到这样的街景，内心不由地会说一句：
广州珠江新城连廊实拍图（图源：乐居网广州）
这才像个一线城市该有的样子，武汉总算有了真正意义上的CBD！
武汉长江中心2期R9今年首开，整栋楼开盘秒光，劲销7亿。
长江天际劲销12亿，武汉大平层上半年销售第一。
武汉长江中心自项目一期开盘至今已累计备案超130亿元，占据武汉在售顶豪榜第一。
此外，武汉两座万象城对城市板块的升级产生了巨大的促进作用。
比如2022年，建设大道台北路口开业的武汉万象城，像一个巨大的磁铁虹吸人流涌入台北生活区，这非但没有冲击周边商铺的商业价值，反而为它们带来了更多的流量。
它的“街区+盒子”形态商业与台北生活区的市井消费、人文风情、小资情调等特色在业态、动线、经营时间、消费场景上完美互补，相得益彰，同时也促进区域商业格局形成闭环，让台北生活区重新回到汉口的中心地位。
这是华润置地与城共建带来的发展红利，让整个武汉看到了华润引领、创造、兑现高品质生活的实力。
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豪宅，早期看规划，中期看交付，后期看运营。
华润置地不仅让武汉人看到了它卓越的设计力与兑现力，更让人看到了它对业主生活的人性关怀。
2024年，武汉瑞府、幸福里、长江中心、沙湖中心四大豪宅迎来交付，华润置地打造长江CLUB，为业主搭建自建自营的社群模式，定制化满足业主社交需求。
华润置地甚至还专门为小业主打造了一个圈层品牌系列活动——“小瑞仕”。
去年，华润置地举办过武汉小瑞仕T台模特秀，今年在武汉瑞府交付一周年之际，举办了“小瑞仕声乐之夜”，并探索营造儿童友好型社区，发布了相关白皮书。
而面对年轻人日益增长的城市露营休闲需求，今年“五一”期间，华润置地在半岛九里的湖山之间打造了城市公共露营空间——比邻营地，用慢生活的沉浸式体验，疗愈数字时代的孤独症，让业主从自然美好生活中找到更多生活的意义。
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