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世园金茂府在售的是三个地块，观山、观岚是2022年年底入市，云栖是2023年年中入市。

另外，这片区域还有两个项目，一个是招商璀璨璟园，一个是刚公布规划的世园金茂新地块。

这两三年世园金茂府给我的印象就是，一直被森林公园拖拽着降价，都是上市公司，可能策略趋同：赚钱事小，业绩事大，首先要保证销量。

比如卖最贵的多层组团——世园金茂府观山，2023年案场报价，160平单价报3.3万，228平达到4万；2024年再去，160平的就报价2.6万，228平的3.5-3.6万。

一平跌七八千，早买的业主，一百万谈笑间灰飞烟灭。

一路降价，卖得快的主要是120平、143平产品。销售两年半了，159平及以上的大户型，还是库存量大，小面积好卖的卖了，难啃的骨头留下了。

我根据青岛网上房地产数据 ，粗略统计了一下世园金茂府库存——

观山组团，还剩77套，全部是160以上的大户型，看着不多，其实难卖。

过去30个月销售期（两年半），观山月均卖6套，所以乐观点看，还得卖一年，而且现在多了个竞争对手，就是世园金茂自己的新地块。

观岚组团是情况最好，大户型也就30来套。

我认为，最大的定位失误是云栖组团。

2023年年中,市场已经有不好的苗头，云栖（143a)刚面世。我一看，居然是159平的大户型为主（看下图），当时感觉开发商哪来的自信，有点悬啊。

如今情况是，卖两年了，云栖还剩149套。119、143平的基本卖净，剩下的大户型有120多套。

云栖的120套能卖多久?

我粗算了一下，过去两年云栖一共就卖了120来套大户型。

所以正常情况云栖妥妥够卖两年。关键它的3号楼还没拿预售，所以还有30多套没拿预售，加上就有150多套库存。

这是要卖四年啊！

面积越大越难卖，它的4号楼楼王，户型面积192平，一共32套房源，两年就卖了11套。

按常规，去化周期超过一年半，就有降价的可能。如今120、143平好卖的房源没有了，为了完成公司定的业绩任务，后续会不会大户型调价促销，不好说。

另外 ，旁边的招商璀璨璟园，也有100多套大户型，产品上用的金茂系。金茂府系的科技住宅，现在口碑塌了，连世园金茂新地块都不用。

关于世园金茂新地块，我另一个号上写过一篇分析（这是金茂找回“颜面”的项目吗）。

新地块产品中，四代宅的空中露台、客厅挑空，下沉庭院、架空层等都用上了，用足青岛规划新规，对现有产品是个明显迭代。

缺点还是大户型，会和自己的库存有冲突。新地块入市后，定价高了，以世园这两年销售情况看，难卖。新地块定价低了，自己打自己，价格踩踏。

过去一年青岛住宅新规调了三次，促进开发商产品迭代速度加快。儿子辈的产品都出来了，父亲辈的还没卖上，再卖两年还卖不上，就成爷爷了，更不值钱。

昆仑天麓湾：上岸了

昆仑天麓湾目前只剩92套，现房。

我查了一下网上房地产，和金茂比，最亮眼的是它的库存结构。

天麓湾现在所剩房源，主力是120平、143平的市场稀缺产品，70来套，不愁卖。

多层的175平只有21套，完全可以视为项目纯利，拉长销售周期，慢慢卖。

这说明，天麓湾在整个销售周期，都是把各类房源平均去化，这就是本地房企老板与上市公司职业经理人之间做事方式的区别。

职业经理人可以将困难留给下一任，天麓湾做不到，只能从长计议。

销售只是窥视项目的小切角，产品质量、后期服务很多看不到的地方，两类企业都是有这种长短区别的。

目前很大一部分东李客群是崂山区的外溢的，天麓湾离崂山最近，松岭路经东川路开车过来十来分钟，有位置上的优势。

青铁芳华地：价格真高

对于今天的青铁芳华地，我能想到的形容词就是价格真高。

在售的小高层5号楼，单价在2.35万，最后一栋小高层6号楼，据说要达到2.4万。说实话，这个产品、这个价格，还是让人感觉高了。

高层9号、10号楼在售，面积100平、110平，均价2.05万。

它的定价策略明显是抬高小高层价格，带动高层销售。

我甚至觉得它把整个市区总价二三百万的新房价格，都给抬起来了，演绎了啥叫蜀中无大将，廖化当先峰。

这个项目，论地段位置，地铁站边，很好。看产品吧，最大120平，高层是110平、100平，定位是低的，刚需，产品上低于森林公园、世园金茂府同面积段产品，但价格上现在是最高。

芳华地最早开盘的时候小高不到二万，现在趁东李120平的产品很少，卖高价，爱买不买。

虽然对外说高层9号、10号楼快清栋了，看网上房地产190套房，还有80来套没签约，这都开盘一年了。高层产品会面对周边次新房抢客户，所以不容易卖。

【贰】郑庄两个新地块能卖多钱

先介绍一下郑庄70号、36号两个地块的基本面。

离丽达购物中心、金水桥公园都很近，靠近2号线延长线的佛耳崖、合川路两个站点，是绿城理想之城这个片区的中心。

去年，我写过一篇东李的分析文章（看清东李楼市真相），讲过金水路是区域中轴，但发展过于滞后的问题。目前这两块地在中轴位置，长远看也是好位置。

70号地块规划建筑面积3.1平米，容积率1.7，起始楼面地价9700元/㎡。

36号总建面5.9万平米，容积率1.7，起拍价9700元/㎡。

为什么是这个位置，为什么是1.7容积率？我感觉政府的意图还是在抬价格。

一个关键性指标是容积率1.7。

前面讲的一众项目里，只有天麓湾、世园金茂府观山是1.7容积率。

观岚是2.1，云栖是2.2，璀璨璟园2.0，芳华地2.3。

郑庄这片并非没有高点容积率的地块，核心位置先挂出低容积率地块，你猜想干嘛？

容积率低、核心位置、产品升级后，定价不能比芳华地的2.4万低，对吧？

产品做成多层+小高层，如果最小面积120平，总价得300万。

按这个总价逻辑，它面向的不是森林公园降价时代，看重性价比的一批客群需求。

这两个地块应该是面向更偏重品质的东李地缘改善，市区三四百万打算买次新房的改善客群。

这两个地块均好性、生态环境、容积率都拿得出手，比挂牌拍卖的新都心果品市场地块不说有优势，至少有差异化。

所以，如果你追求性价比，要等东李亿联地块以及东李后续供地，东李地多有“矿”。

【叁】关于产品的期待

关于谁拿地，坊间有猜绿城拿其中一块，我的一位朋友对它的产品还是有期待，东李绿城是个金字招牌。

我到怀疑，对绿城在青岛的产品，是否还要有期待？

2008年前后的绿城理想之城，安置区引入的产品系是绿城桂花园，绿城成名作。绿城御园产品对标北京绿城御园，颐和园边上，都是原汁原味。

绿城的园区服务体系也是最早在理想之城落地，接近于现在开发商在构建的会所服务，这得超前多少年。

这是今天俯看的绿城西子公寓，还是有灵魂的好产品，立面全石材干挂，当年卖9000多一平。

但是，理想之城后来做的几期产品，我看都一般，一股子“预制菜”的味道，赚快钱动机明显。

不能完全说不好，顶多是立面开发商，高于市场，但低于对绿城的期待，透支品牌。

说白了，宋卫平的绿城，理想之城优先。宋氏的理想之城和中交的是两回事，城头变化幻大王旗。

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