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上周末的相亲，约在了滨河国际新城(下称滨河)的蝶湖畔。

虽然对相亲这件事早已不抱什么期待，但滨河却让我忍不住想多停留片刻。

春天的样子，在蝶湖的涟漪里。

湖水清澈，倒映着天上的云和岸边的树。

四围的绿树，青得几乎要滴下来，映着湖水也绿了。

三环内的人们涌来，带着天幕、野餐垫和折叠椅，在湖畔的草坪上扎营。

他们静静的坐着，看湖水泛起的微光，听风吹过树叶的声音。

偶尔有孩童跑过，有快门声响起。

但很快又被这片绿色吞没，归于宁静。

这片人工湖确实有种魔力，能让紧绷的打工人卸下疲惫，甚至暂时忘记房贷和工作任务。

我忽然意识到，我心动了。

差点歪了，是我对滨河心动了。

1

不装了！这是滨河的调研稿。

相比前两年，滨河被提到的频次越来越低了。

其本质，是新区祛魅的阶段性调整。

早期的滨河，踩准了城市扩张的红利期，凭借规划概念迅速出圈。

开发商争相布局，买房人跟风而上，甚至一度可以跟北龙湖相提并论。

但繁荣的背后，是供需的结构性失衡。

滨河巅峰时，投资占比高达65%，去化周期直逼28个月，这些数值明显是不健康的。

随着郑州的发展重心转向主城更新，滨河褪去浮华，开始回归理性。

这样的祛魅过程，反而让滨河找回了居住的本质价值。

当年滨河的规划比较超前，综合管廊、海绵城市、整体安置等等一一落地，让滨河拥有一个不错的城市界面。

特别是1360亩水域的蝶湖，不仅改善了滨河生态环境，其精心打造的湖岸景观更是让蝶湖其跃升为郑州最具人气的网红打卡地之一。

沿着荷湖水系延展的滨水公园已初具规模，蜿蜒的步道串联起亲水平台与生态绿地，移步换景间满眼春色。

街头巷尾点缀着市政小公园，绿荫掩映。

双向六车道的景观大道以高标准的绿化密度延展，两侧错落有致的行道树与中央隔离带的立体绿化相映成趣。

中建七局这两年一直在尝试丰富商业配套，开出了丹尼斯超市、小米之家、肯德基、必胜客、阿平小馆、霸王茶姬等连锁店。

这些品牌跟高端不沾边，却覆盖了周边居民的日常生活需求，构建出基础的商业服务体系，商业活力显著提升。

随着隔壁的经开数字产业园投入使用，滨河的城市界面将再次焕新升级。

对岸的高途中原总部三期工地干的如火如荼，未来又是滨河的新地标。

教育方面，去年经开二中纳入经开外国语教育集团升级为经开外国语学校西校区，使滨河吃到了教育集团化带来的红利，显著提升了区域教育能级。

紧接着郑州市第七人民医院滨河院区开门，填补了三甲医院的空白，让滨河的医疗保障水平得到了跨越式提升。

不知不觉中，滨河已经有了宜居的样子。

这里或许不再有当初的狂热，但却多了踏实的生活气息。

2

把滨河跟生活挂钩，这是理解滨河的前提。

过去的滨河提前透支了区域价值，卖出了高溢价，是不合理的。

但是这两年回调到了一更理性的区间，性价比就出现了。

说起来有些想不到，滨河已经进入了二手房的时代。

目前滨河的新房仅有中建元熙府、蝶湖书院，其他项目基本上都售罄了。

本文我们不讲新房，讲讲二手房。

滨河面积不大，但不同小板块之间还是有着细微的差别，基本上可以分为蝶湖畔、荷湖北、荷湖南。

▶▶▶蝶湖畔

顾名思义，临着蝶湖的板块。

这里是滨河生态环境最好的板块，坐拥1360亩蝶湖的绝佳湖景资源。

不过该板块以早期的单位团购房为主，整体品质和建筑标准相对普通。

▶拓丰祥和居

小开发商主导的项目，后来开发商资金出现问题，拖了很久才交房。

目前1号院未下房本，2号院正常在售，早期规划产品落后，且品质一般，二手房卖不上价，整体价格在8500元/㎡。

▶中建观湖国际

滨河最早的一批项目，中建七局开发，整体的位置还不错。

一期二期交房早，品质一般，高层整体价格11000元/㎡；三期是前两年交房的，纯小高层社区，品质明显有进步，卖到13000元/㎡左右。

▶幸福滨水家园

经开区单位团购小区，了解的人不多。

项目由绿城代建，非常纯粹的绿城产品，品质出色；缺点是户型尺度较大，物业非常一般，维护不到位。

南区均价11000元/㎡，北区直面蝶湖景观更好，均价要13000元/㎡。

这一板块整体来说舒适度不错，但产品过时，品质不出色。

除了中建观湖国际三期外，其他项目都不太推荐。

▶▶▶荷湖北

滨河最早期开发的区域，非常的成熟，整体居住氛围浓厚。

不过开发早则意味着房子不够新、规划设计相对滞后，产品力不及新项目。

▶金尊文苑

小开发商的项目，整体的品质比较差，马上有十年房龄了。

但是价格便宜，算是滨河的门槛项目，均价10000元/㎡左右。

▶康桥悦城

刚需项目，但以前的康桥品质还是不错的，再加上附近配套丰富，项目在滨河比较能打。

一号院二号院比较早，均价11000元/㎡左右；七号院最新、品质最好、离地铁最近，差不多卖到13000元/㎡。

▶绿地澜庭

滨河的门槛项目，一句话总结，开发早、品质差、价格低。

一期高层10000元/㎡，二期三期在荷湖南，价格大差不差。

▶中海如园

位置过于靠南临华夏大道，品质一般般，整体均价11000元/㎡。

▶中海意园

中海意园跟如园一路之隔，位置、品质大差不差。

但之前中海意园是滨河为数不多划片经开外国语学校的项目之一，降价时间比较短，比中海如园贵一些，可以卖到13000元/㎡。

▶融侨雅筑

融侨雅筑之前的卖点同样是划片经开外国语学校，教育集团化后卖点消失，再加上品质较差，降价比较厉害，目前高层均价12000元/㎡左右。

▶亚新海棠公馆

滨河的品质改善项目，品质、物业都是顶顶好的，可惜滨河早期的改善定位渐渐站不住脚，影响了亚新海棠公馆的保值能力，但高层19000元/㎡的价格仍是目前滨河的天花板。

这里是滨河人气最高的板块，离核心配套比较近，自住的属性比较强。

缺点同样明显，整体品质不出挑，新交房的不多。

硬要选这里的话，康桥悦城七号院是均好性最强的项目，品质在线，距离地铁、学校都距离适中。

▶▶▶荷湖南

荷湖以南是普通人最熟悉的区域，连续多年的热门新房都在这里。

这里的项目基本上都是这两年交房的，房子更新、产品更好。

但是相比蝶湖畔、荷湖北，配套相对稀缺，连底商都不多。

▶康桥悦蓉园

项目定位非常高，即便早期有过维权，但整体品质挺不错的。

不过项目体量大，二手房价格踩踏严重，高层整体均价13000元/㎡。

值得关注的是康桥悦蓉园的小三房，有东侧临华夏大道硬伤影响，价格相当便宜，10000元/㎡左右能买到，性价比极高。