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嵩云序，地块相对方正，占地40亩，3栋洋房和3栋高层之间采光视野互补。容积率2.99，共557户。

天宝府，占地54.85亩，社区规模更大，容积率3.48，地块也比较方正、错落有致。规划有高层、小高层、洋房，共746户，分两期开发。

金水观萃，位置虽好，但地块自身素质一般。三角地块面积较小，仅31亩地塞了6栋楼，楼间距约30米，洋房楼王也被前排高层压制。少见的南高北低布局，楼栋坐落非正南正北。不过，容积率是这三个项目最低的，仅为2.52，共337户。但作为高端改善项目，车位配比仅为1:1.05，勉强够用。

从地块本身素质来看，嵩云序＞天宝府＞金水观萃。

户型配比

根据楼栋户型分布图我们粗略的计算了一下，仅供参考：

嵩云序：共557套，洋房166㎡占比约16.6%，高层136㎡占比约83.4%。全一梯一户设计。

天宝府：一期约360户，洋房153㎡占比约3.8%，高层126㎡占比约27.1%，159-179㎡占比约60.3%，225㎡以上占比约8.8%。除126㎡为两梯三户，其他全为一梯一户设计。

金水观萃：128㎡占比约13.65%，195㎡占比约5.7%，143-169㎡占比约80.63%。全一梯一户设计。

综上来看，嵩云序的户型更纯粹一些，但缺少170㎡+的超大户型；金投天宝府各个面积段比较全，还有一栋225㎡的超级大平层；金水观萃洋房占比最少，除了少量128㎡，大户型占比较高。

户型对比

篇幅有限，这里只对主力户型进行分析，想了解更多户型对比的可以私信联系我们。

嵩云序，136㎡端厅四室两厅两卫，南北双露台，一个在卧室，一个在客厅；客厅两面采光，也不用担心露台对室内采光的影响；根据家庭需要，还可以把书房与客厅打通，进一步放大餐客厅空间。综合得房率超过105%，实用面积约142㎡。

天宝府，179㎡四室两厅三卫，没有做四代宅标配的露台，而是将阳台全封，南向开间直接做到了9.6米，整个餐客厅面积达到89.48㎡。主卧直接怼个270度双面采光落地窗，这不拉窗帘睡觉还真不踏实。天宝府的户型最大优势就在于四代宅露台不能封和高得房率之间，找到了最优解。这到底是3.8级别的类四代宅，还是4.2级别的郑州改良版四代宅？

金水观萃，143㎡四室两厅三卫。偶数层南北双露台，都是在卧室；第一，北向的露台大于南向露台，利用率会如何？第二，北向采光本就一般，再加上露台，采光会不会更弱？（后援团又有非议了，到底是露台放南侧影响大还是放北侧影响大？）如果喜欢客厅带露台，可以选择奇数层，南向三开间朝南，卧室客厅露台连通。北向有个生活阳台，可以改造成个洗衣房。

会所

嵩云序，约1600㎡下沉会所，约 300㎡泛会所，整体公区泛会所体系约2000㎡，包含恒温泳池。

天宝府，是号称中原首座宋韵全境会所，约1600m²，同样包含恒温泳池。

金水观萃，虽然面积不大，但也配备有818㎡首层架空层和400㎡下沉庭院。

外立面和大门

嵩云序，社区大门52.8米长，由“嵩山72峰”文化入境。外立面采用公建化立面设计，外部以玻璃、金属和石材强化立面细节，细节上哑光处理、密缝拼接；顶部微弧倒角设计，辅以米黄主色调搭配金属铝板。

天宝府，大门全长约100米，主庭部分50米，整体造型为“官帽”设计，寓意加官进爵。外立面是“宋瓷之首”汝窑天青公建立面，有点难理解，反正就是100%纯铝板外立面，除了玻璃之外，“全”“都”是铝板，再加上阳台全封，整体看上去高级统一。

金水观萃，公建化立面设计，玻璃幕+铝板，也很有范儿；大门效果图暂还没有拿到。

开发商

嵩云序，由招商拿地招商开发，招商近两年在郑州风生水起，售罄的招商林屿境，热销的映江河，低调代建的春江观澜，前几日又收购的滨河路新地块。产品一直走在市场前沿，对市场定位和把握精准。物业公司为招商积余。

天宝府，由国企金水投资集团开发，华润旗下润地管理代建代管代销，是华润在郑的首个代建项目，可以说是国央企强强联合。物业公司为华润万象生活。

金水观萃，由郑州轨道交通拿地，越秀操盘代建，双国企合作开发。奇怪的是，金水观萃对外案名既不带郑轨也没见越秀。越秀在郑州主城的项目均为合作开发，凭突出的产品力，销售业绩一直不错。物业公司大概率是越秀服务。

从开发商实力来看，三个项目旗鼓相当，都是国央企的较量，交付是没有问题，就看谁的细节更能打动人心。

郑州老土著后援团又发难了：知不知道合作开发的优劣势，知不知道谁说话当家？股权如何分配，知道不知道合作伙伴间是否和谐？

购买建议：价格是王道

先看下目前对外释放的价格：

嵩云序，带装修，高层1.7-1.95万/㎡，洋房2.3-3.8万/㎡。车位同售。

天宝府，毛坯，126㎡1.95万/㎡ ，159 ㎡ 2.1-2.2万/㎡，177㎡ 2.2-2.3万/㎡。

金水观萃，毛坯，没有释放价，只有圈内预估价，大概2.5-3.7万/㎡。

（释放价为截至 2025 年 6 月的市场信息，最终以开盘为准）

后援团：从信达棠樾七里开盘我们都能看出来，现在开发商对外报价已经很务实了，根据市场情况做及时调整，这也是信达开盘不错的原因。从目前来看，嵩云序开盘时间临近，所以释放价格相对靠谱。三环内精装修双地铁高赠送央企，哪一样算下来都觉得性价比很高。其余几个应该也是看他们的销售情况再调整。