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现象二：主城核心土地“爆改”，远郊供地放缓

南京的土地供应策略发生了显著变化：大幅减少江宁禄口、滨江、青龙地铁小镇等传统刚需板块的土地出让，转而将主城核心地段的商业、科研等地块“挖出来”，调整规划，变为住宅用地，且多为低密度宅地！

河西中部稀缺宅地“复活”： 紧靠丹荔云府的苍山路以西13号地块，修复完成即将上市。

河西新城科技园“商改住”： 原商办混合用地调整为住宅（容积率2.2），周边次新房成交价已站上6万/㎡。

河西中“王炸地块”待嫁： 台湾名品城地块（仁恒江湾城一路之隔），容积率仅1.5，多家房企虎视眈眈。

中华门-洪家园“商改住”： 新增稀缺宅地（容积率1.5），卡子门地铁站旁。

这些核心地块，位置绝佳，容积率低，任何开发商拿到，都必然会倾力打造高端改善产品来匹配地段价值和客户预期。 反观传统刚需板块，新地供应和新盘入市节奏明显放缓。

现象三：刚需板块？也在疯狂“卷品质”！

或许有人会说：热门板块无刚需我认了，非核心板块总该有刚需盘吧？有，但竞争逻辑彻底变了！

江宁东山·金茂晓棠： 堪称典型案例！总价200万级起步，却做到了：

景观丰富度超越市区盘

央企品牌加持

专为年轻人定制的户型 + “鲸吞”收纳系统

创新打造屋顶运动场（增强社区活力）

这配置，不看地段和价格，几乎不像传统刚需盘！其持续热销，印证了品质的力量。

为何卷品质是唯一出路？ 残酷现实摆在眼前：卷价格？卷不过二手房！ 新房有成本限制，而急售的二手房房东降价空间更大，选择更多、楼层可能更好、配套更成熟。想在刚需板块杀出重围，唯有在品质、产品力、居住体验上做到人无我有、人有我优，提供二手房难以替代的价值！ 一场围绕“品质”的内卷风暴已在刚需板块率先打响。

现象四：未来供应，改善仍是主旋律

回顾近一两年成交的土地，许多容积率低、素质优的地块（如上述核心区“爆改”地块），未来入市的产品，大概率仍将延续改善型住宅的路线。刚需新盘的供应源头，短期内难以恢复。

刚需客群，路在何方？数据说明一切！

当新房市场被改善型产品主导，刚需客群被挤向何处？答案清晰写在成交数据里：2024年上半年，南京二手房成交高达48465套，而新房成交仅12372套。 近4倍的差距，直观展现了大量刚需购房者正转向二手房市场寻求解决方案。

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